|
||||
2006年的中國房地產市場,面臨著有史以來最猛烈的宏觀政策調控。時逢歲末交替之際,深感2007年樓市發展任重而道遠,但後市主基調離不開一個『穩』字當先。
調控:穩步向前
可以說在目前的市場環境下,後續的樓市宏觀調控政策出臺是一種大勢所趨。我認為2007年房地產市場調控,首先應該考慮從抑制房價上漲過快著手。明年國家將加大對房地產業的調控和管理力度,防止房地產泡沫的積累。
其次是調整住房供應結構,構建多層次的住房保障體系。明年,調整住房供應結構是一場『重頭戲』,重點是加快建設90平方米以下中小戶型、中低價位普通商品住房,改進和完善經濟適用房制度,加快建立和實施廉租房制度。
從多年的香港地產經驗來看,國內的住房建設和消費必須量力而行,必須擺脫當前『超大建設』、『超前消費』的現狀。目前政府的住宅主導戶型應該是90平方米以下的中小戶型,90平方米戶型佔70%的宏觀調控政策是符合國情的。從市場化往公眾化轉換,房屋本身所承載的基本功能將進一步回歸本質,一旦保有環節稅費開征,將對中小戶型住宅銷售起到極大的拉動作用。
目前市場上的剛性需求如滾雪球般不斷累積,市場成交不盡如人意。不少開發商把小戶型也作為賣點,市場價格居高不下,相信隨著今後90平方米以下中小戶型的不斷推出,供求比例將進一步拉近,房價泡沫也會逐步減少,據中原地產不完全統計,結婚置業和動遷置業需求者將會大量入市。
三是強化政策的執行力度。在今年的政策層面基礎上,明年將繼續在從房產行業的上下游進行有效控制,提高拿地門檻、推進中小戶型建設,同時分別從稅收、利率、土地、金融等關鍵點全方位加大和加強執行力度,是保證房產行業可持續發展的根本所在。
相比國外市場而言,中國的房地產市場還是處於起步階段,目前的調控力度還是遠遠不夠的,穩步向前推進將會是宏調的主導思想。
市場:明跌暗漲
從購房者層面來看,大家必須明白和體會調控的真實目的所在,不然只會造成自身內心恐慌,拉長觀望周期,到時候很有可能適得其反。政策出臺是為了穩定房價,並且去除部分樓市泡沫,以穩定和諧為主的基調將會在未來一段時間內逐步呈現。大家千萬不要感覺,政策出臺了房價又要大起大伏了,其實目前的上海樓市已不會再出現昔日的虛假繁榮,注重樓市理性回歸,遏制投機炒作,鼓勵自住中長期持有,是政府調控房產市場的根本所在。買賣雙方的心理博弈,說得更直白一點,就是出於對市場走勢的不明確,另外也不甚理解調控的必要性與重要性,因而導致近期大量剛性自住需求積壓。市場是由供需雙方決定的,在此我們可以做一個大膽的假設,如果一旦積壓需求集中釋放,那麼市場價格一定會水漲船高,政府為了控制市場局面,一定會再出調控猛藥,無非還是從稅收、利率等核心環節加大力度,那麼觀望周期將會被再次拉長,如此惡性循環對於買賣雙方都是致命的,也是同政府的思路所違背的。
從整個上海房產市場的全年表現來看,明跌暗漲是種趨勢,我以為明年二手房市場價格將逐步攀昇。當然,環線概念將對於2007年房價走勢起到重要影響,中環線附近的樓盤供應將成為市場的主要成交供應,當然我還是十分看好內環線附近的中心區域,例如盧灣新天地板塊、浦東濱江板塊。
另外,房地產也是一個『靠政策和規劃吃飯』的行業。2008北京奧運和2010上海世博的雙重利好支橕,將會在2007年開始極大地提昇市場信心。在利好刺激下,我以為浦東上南三林世博板塊首當其衝,今後的發展潛力很大,有可能成為繼陸家嘴之後的上海第三極。
鑒於政策影響度逐步減小,政策調控趨向理性,明年針對二手市場可能會有新的稅收政策出臺,不外乎物業稅和土地增值稅,一定程度將會增加置業成本。(編者注:本文有部分刪改)。(譚百強/文上海中原地產董事總經理)
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||