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①商品房剛性需求將逐步減少。危陋平房改造和城市基礎設施建設加快是商品房需求增加的重要原因,隨著大面積危陋平房改造任務的完成,商品房剛性需求將減少,這勢必會成為房屋銷售快速增長的制約因素。
②准確認識購房款的來源渠道。據調查,在天津市絕大多數購房人中,購房款的70%來源於房改以前祖輩繼承或福利分房出讓後的回款。如果沒有這部分基數作保證,絕大多數購房者很難支付高額的購房費用。
③工資性收入增加還不能成為購房需求的主導因素。盡管改革開放以來城鎮居民的人均可支配收入增長了幾倍,但用於支付動輒幾十萬的購房款差距還很大。資料顯示,1996至2005年全市城市居民家庭累計年均總收入26.71萬元,按2005年全市商品房銷售均價4051元/平方米測算,購買一套90平方米住宅計算,即使不考慮後期裝修、購置新的家庭用品等其他費用,就需支付總房款36.46萬元,遠遠超出城市居民十年家庭總收入平均9.75萬元的水平。如果以一對新婚的年輕人需要一套50平方米的新單元房計算,僅靠自身的工資收入來買房,沒有十年以上的工齡是難以實現的。
④少數消費者購房心態還欠理智。以一般生活水平的三口之家為例,理性消費的標准宜在60--90平方米,但有少數人為了在住房上追求高層次,不惜挖家底、用貸款,精裝修。而其中也不乏部分人被高額的貸款利息和不可不長期考慮的物業開支所拖累。更有少數要結婚的年輕人,不顧個人的經濟條件,更是把兩室一廳的住房作為基本條件,形成了新形勢下的消費誤區。
2、購房貸款起點過低,金融機構風險壓力加大。近年來,部分金融機構為了滿足購房市場需求,開辦了購房按揭貸款、房屋公基金貸款等一系列鼓勵居民購房的作法,貸款首付僅需全部房款的20%,這大大刺激了一部分人的超前消費(或信貸消費和投資)欲望,造成一部分實際上不具備與所購房屋相應經濟實力的人由此背負長期的、數額不匪的還款『包袱』。
據統計2005年底,全市居民用於個人購房的貸款375.41億元,個人住房公積金貸款154.04億元。佔了金融部門當年全市房地產貸款的56.3%。鑒於這部分數額較大,涉及的人群分布較廣,因此,如何保證貸款人群的收入穩定,將是一個長期的、不容忽視的社會問題。
四、對今後一個時期天津市房地產開發經營業發展的展望
1、隨著濱海新區納入國家總體規劃,將對天津市房地產開發經營業注入新的動力。根據天津市濱海新區『十一五』發展規劃,未來五年其GDP總量將有一個較大的提昇,外來各類人纔及勞動力人數將會迅速增長。按照這一發展模式推斷,勢必會出現繼珠江三角洲、長江三角洲經濟高速發展帶動商品房建設發展帶來新的機遇。
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