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二、天津市房地產開發經營業發展較快的主要原因分析
1、危陋平房改造、加快城市改造道路是契機。『九五』以來,天津市房地產業開發經營業快速發展,主要得益於兩大宏觀決策。一是得益於1994年3月天津市第十二屆人大二次會議上市委、市政府對宏觀經濟形勢做出准確判斷,提出要用八年時間完成成片危陋平房改造決策;二是得益於近年來天津市城市道路改造步伐加快的決策,拆除了部分住宅,新建了一大批城市基礎設施。據有關部門統計,自1996年以來,天津市共累計成片拆遷1974萬平方米,拆遷戶數達57萬戶,如按拆一還四測算(單純危陋平房改造的還遷比例可達到1:6),僅還遷就需要社會提供近8000萬平方米房屋。從而為房地產業提供了難得的歷史發展機遇和巨大的發展空間。
2、整體經濟發展、居民生活水平提高是基礎。自1992年以來,天津市GDP除1998年外平均以兩位數增長。2005年人均GDP已達到35783元,比1996年提高了1.86倍,城鎮居民人均可支配收入由1996年的5968元,增加到12639元。居民收入生活水平的提高為居民生活消費觀念的轉變提供了重要的物質基礎,人們開始追求生活上的舒適和享受,並把住房條件的改善作為首要需求,從而為房地產業的快速發展提供了實現的可能。
3、住房分配制度改革成為房屋消費迅速增加的『助推劑』。1992年,國家取消了福利分房、實行貨幣補貼、調整房租等一系列住房改革方案,從而等待單位福利分房的群體不得不改變觀念,開始考慮並選擇自己購房;與此同時,房租的提高,公有住房轉讓的優惠政策也大大刺激了人們購買房屋的需求,從而推動了房地產業的進一步發展。
4、較高的投資回報吸引了大量的社會資金投入了房地產開發企業。據有關部門測算及部分房地產開發企業典型調查,目前房地產開發經營業的平均利潤率一般維持在20--25%之間,這一數值遠遠超出許多行業的利潤上限,從而使社會上具有一定實力的投資者願意將資金更多地投向房地產開發業。
三、對天津市房地產開發經營業熱中的理性思考
1、房地產業發展雖『快』,但還不夠強大。雖然十年來天津市房地產經營業發展較快,但從全市經濟發展結構的角度看,還不能形成天津市的支柱產業。按照國際慣例,房地產業成為支柱產業的標准之一是其實現增加值應佔全市GDP比重7.5%以上,而天津市房地產業行業(含物業和中介)實現的增加值佔全市增加值比重盡管已由1996年的1.9%上昇到2005年的3.5%,但始終未能突破4%,離支柱產業相距較遠,2.房地產市場雖『熱』,但還不夠穩定。天津市房屋買賣市場近些年來異常火爆、銷售旺盛。但客觀冷靜分析,房屋持續熱購的根基並不牢固。
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