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一、天津二手房買賣市場2006年回顧
1.1均價持續增長,成交量大幅滑坡。
圖表:2006年1至11月天津市二手房市場整體交易狀況分析
2006年1至11月天津市二手房的交易量為57744套,交易均價為3589元/平方米。
根據統計,去年同期的交易均價2560元/平方米相比,上漲了1029元/平方米,同比增幅為40%。與去年同期782萬平方米相比,下降了26.1%。此外從12月前兩周二手房16.4萬平方米的成交量來看,預計全年二手房交易總量將徘徊在600萬平方米左右就今年1-11月來看,二手房市場整體房價漲幅明顯,價格曲線波動較大。從市場整體的供求關系來看二手房市場房源依舊供不應求,客戶的剛性需求也依然未減,整體供求比已經維持在1:1左右,市場供求矛盾仍然嚴峻。
根據過往的市場發展規律,我愛我家推測:2006年天津市二手房的總體交易量將突破60000套,這一數字將創出2000年來年房屋交易的歷史最低。反觀今年來的市場交易均價,因為新征稅費的出現使得二手房的交易成本上昇,業主的轉稼、惜售等行為令市場的交易價格上漲明顯,我愛我家認為今年的市場交易均價同樣會創出歷史新紀錄,全年漲幅可達25%左右。從今年8月份到現在,二手房市場一直處在迅速回昇狀態,特別是9月末到現在兩個多月內,每月交易量增幅都在10個百分點以上,按照這樣的走勢發展,12月將有望成為本年度二手房成交的最高點。
1.2傳統熱點區域、核心區域交易量起降明顯,濱海新區潛力十足。
圖表:2006年1至11月天津市二手房市場區域狀況分析
我愛我家認為隨著天津日益完善的城市規劃和未來城市周邊地區開發的整體戰略的逐步推進,以及與此相對應的市政道路交通,基礎設施建設步伐不斷的加快,濱海新區經濟戰略的放寬,一些發展速度較快的遠郊區縣開始吸引越來越多購房者的目光。天津的二手房交易區域正逐步加快向多元化發展的步伐。
二、天津二手房買賣市場2007年展望
1、 市場交易量在明年有望跨過7萬套大關
對於明年的二手房市場,我愛我家認為,未來不排除政府還將會進行第三次宏觀調控的可能性。但從實質上來講,第三次宏觀調控將會是對二手房市場發展的一個利好因素今年市場中被抑制交易的房源將會在明年得以充分的釋放,再考慮到明年市場的自然增長,市場的成交量將會跨過7萬套大關,明年天津市的二手房交易十分樂觀。
2、 明年天津市的二手房價格漲幅將會控制在10%左右
由於今年二手房市場房價漲幅明顯過快,這一現象已經引起了社會各界的密切關注。再加上各項稅費政策已經基本落實,中介行業的內部整頓(例如禁止吃差價,禁止現金收房,資金監管的推行),以及二手房源的有向供給等各方面因素,未來的二手房房價漲幅速度將會較之今年有所減緩。我愛我家預計,明年的二手房價格漲幅將會控制在10%左右。
3、 次新房所佔比重將會達到07年市場總體交易量的50%以上,同時市場的房源供給量將加大
06年由於受到宏觀調控政策以及兩稅的影響,少部分二手商品房的持有者采取了『惜售』的手段來應對市場所帶來的變化。我愛我家認為:明年的次新房交易所佔比重較會有所回昇,其市場比重可達到總體交易量的50%以上。
4、 明年的熱點戶型、面積、總價預計將與今年基本保持不變
5、 其他因素
今年整體二手房市場受政策調控的影響,成交量逐漸下滑,尤其是中心城區表現的最明顯,以3月份為界,至9月份,成交量持續呈梯形下跌趨勢。由此分析,在各項政策紛紛出臺控制房地產市場的這一大前提下,市場持續低迷,均價卻仍然增長。06年購房者在選擇購買一、二手房時和從前最大區別在於價格因素的影響正在逐漸趨淡。客戶選擇購買一、二手房的決定標准正在從價格因素慢慢轉向區域,現房等其他因素。
海新區均價的迅速增長則源於濱海新區的特殊的定位。我愛我家分析,隨著購房者對政策的進一步消化,以及對今後房地產市場預期的變化,投資購房的比例將進一步減少,均價方面將會進一步保持緩慢增長的趨勢。隨著新建小戶型住宅供應的加大,二手房價還有上漲的空間。
二手房的優勢已經十分明顯,使得它成為置業人士的首選。2007年的到來隨著客戶剛性需求的上漲,價格因素、區域選擇、社區配套方面的因素考慮在明年會有更顯著的體現。