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今年7月31日,上海各大房地產交易中心都排起了長龍,人滿為患。僅隔一天,8月1日,交易中心冷冷清清,難覓人影———原因是個人所得稅政策的正式出臺。
今年7月26日,國稅總局發布《關於住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》,宣布從8月1日起,各地稅局將在全國范圍內統一強制性征收二手房轉讓個人所得稅。在此基礎上,上海的細則是:無法出具原值憑證的房產,普通商品房按全額1%征收,非普通商品房按全額2%征收。其它符合文件規定的個稅繳納類型的交易,按差額的20%征收。
《通知》還規定,5年以上唯一住房的,可以減免個人所得稅。一時之間,一些地段好,靠近地鐵的老公房大熱。楊浦的一些老公房行情甚至逆勢上揚,出現了『一房難求』的現象。
與此形成鮮明對比的是次新房的租賃和銷售雙雙受挫。即使到了傳統的『金九銀十』,也難以振作,最後被戲稱為『銅九鐵十』而草草收場。
點評:20%的個人所得稅,究竟誰來埋單?是由賣家承擔,還是轉嫁給買家?對賣家來說,隨著時間,個稅政策的心理影響已逐步變淡,心態恢復平穩,價格表現堅挺。而在買家方面,看跌的仍佔多數,其心理價位與目前的市場價格仍有一定差距,入市較為謹慎。個人所得稅所導致的成本增加,使得二手房市場出現了罕見的博弈局面。
煩惱:房屋安全交易
關鍵詞:網上備案
今年的二手房市場討價還價蔚然成風,然而這卻在一定程度上擾亂了二手房市場的秩序和價格。二手房買賣動輒上百萬元,安全問題始終是買賣雙方最關注的。如何纔能保障二手房買賣的安全性,讓買賣雙方安心交易?
今年9月,《存量房經紀合同和交易合同網上備案辦法》出臺並實施,備案後,一處房源只能在一家掛牌,以往信息不對稱、一房多掛等交易弊端都將淡出二手房市場。該《辦法》的出臺是對『存量房網上交易服務體系』的補充和完善,讓二手房網上交易進入真正的安全通道。
根據計劃,明年1月1日起,將開始在全市范圍內執行二手房交易的網上備案,此後,二手房交易將更加透明,市民可能只要在家中輕點鼠標就能了解全市所有二手房房源。
點評:就目前市場來看,二手房網上備案還沒有特別的影響,但就長遠而言,二手房網上交易將使買賣過程更加安全,也給二手房買賣提供了更便捷的通道,對購房者有利。而對中介來說,大小中介將面臨再次洗牌,而行業內的競爭也將更加激烈,與此同時,獨立經濟人也逐漸進入市場。
煩惱:夢裡的老上海
關鍵詞:老洋房
已到年底,按照往年,此時的老洋房市場應該進入淡季。而今年卻一反常態,尤其是租賃,比往常反而增加了5%左右。分析原因,很大程度上是因為受到政策等因素影響。目前,老洋房也出現了『轉售為租』的現象。
據分析,今年的老洋房市場和去年相比有很大不同,價格和交易量都沒有去年活躍。根據史丹福老洋房租售中心的統計,今年該公司的花園洋房成交套數在15套左右,佔了上海老洋房交易數量的50%。上半年,老洋房市場在經歷了去年的第一輪調控後有回暖跡象,而下半年的系列政策又帶來了很大的影響。根據年第三季度史丹福綜合指數分析,受到『外資限炒令』、強征個稅等政策的影響,特別是對境外人士在滬購買第二套房產進行限制後,嚴重地影響了購房者的信心,從而導致了老式住宅價格出現下滑。
點評:老洋房總是能讓人找回老上海的感覺,屬於特殊的物業范疇,供應量也少,受到高端消費群的關注。總體來說,老洋房屬於稀缺產品,業內人士認為,明年將會是一個調整和平穩的時期。如果明年沒有什麼新的政策限制,那麼一年後有望回暖。
煩惱:中介發展有待突破
關鍵詞:一、二手房聯動
以往不少人的印象中,中介公司總是以買賣二手房為主。然而去年開始,二手房中介公司開始慢慢涉及一手代理,而今年,中介公司賣一手樓盤早已不是稀罕事,甚至有中介專門代理新盤。大街小巷,各個『新盤售樓點』不僅為新盤銷售提供了新的渠道,也為中介公司吸引了不少客源。
而在11月的『車與行』房展會上,中介代理下的二手樓盤更是大放異彩。僅僅漢宇地產一家就推出了幸福小鎮、中房櫻桃園等多個一手房樓盤,吸引了不少眼球。
業內人士認為,隨著市場調控的進行和政策的不斷推出,二手房市場在7月底的『過戶』大熱後步入冷凍期,而這些政策的影響很有可能要持續半年以上。
為了在這樣的狀況下突圍,不少中介公司都根據市場進行了營銷策略方面的調整,以往小打小鬧的一手房代理,現在已開始佔據各大中介公司越來越重的業務比例。如信義房屋、漢宇地產等滬上知名中介,目前一手住宅的代理和分銷都已經佔到了業務比重的15%左右。
點評:隨著市場的穩定,以前排隊購房的場面已經消失不見,獨自在售樓處『一樓一售』的銷售模式已經不能滿足市場的需要。而隨著政策的重重推出,中介公司的處境同樣尷尬。中介要如何突破二手房的限制?新房代理是很好的選擇。一方面,二手房代理新盤可以為一手房打開更廣闊的銷售通道。同時,也可以有效地為中介公司擴大客戶資源,開拓市場。雖然,在短期內,這種新的運營模式還不不一定會對傳統的代理業帶來很大的衝擊,但從長遠來看,將在今後的房產市場中更多的出現,成為市場有力的競爭者。
煩惱:市場整合,擴張還是收縮
關鍵詞:逆市擴張
今年4月,房產市場剛剛從第一輪宏觀調控中緩過一口氣,中原13家分行同一天開張,百店同慶;8月,第二輪宏觀調控已然開始,上海美聯又增開虹口、東昌兩店,逆市拓展。除此之外,信義、漢宇等也在今年增開了好幾家門店。
和去年不同,記得在去年第一輪宏觀調控來臨時,中介公司都亂了手腳,一夜之間,縮減門店、削減人員,上萬家的中介公司只剩下不到一半苦苦支橕。而今年,局面卻剛好相反,尤其是一些品牌中介,非但沒有絲毫減少門店的跡象,反而隨著市場一邊調整一邊不斷擴張。
由此看來,不怎麼景氣的二手房市場卻也有好處。一方面可以讓房價趨於合理,另一方面也可以加速中介洗牌,就像開車進入彎道,正是品牌超越他人,做強做大的好時機。而這些中介逆市擴張的原因只有一個,看好市場前景,為新一輪的發展作好准備。等到市場適應了政策,開始回暖的時候,就可以先發制人。
然而,不少中介擴張的同時,也有一些人持相反意見,他們認為,目前市場行情並不明朗,二手房低迷這一狀況會持續多久還很難說。如果持續時間太長,那麼現在還在擴張門店的公司,無疑會面臨資金等各方面的壓力。
點評:2006年,上海的二手房市場並不樂觀。然而,這卻阻擋不了不少品牌中介逆市擴張的腳步。宏觀政策出臺,一些中小中介被迫出局,品牌中介可以趁機用較低成本收購。其實無論是擴張還是收縮,都是中介公司在針對市場作出的調整。在經過了新一輪的洗牌後,房地產市場正進入資源集中和行業整合的階段。
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