北方網消息：伴隨著行政管理部門對二手房市場的宏觀調控，一系列措施相繼出臺，比如個人購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業稅，年限從以往的2年延長至5年；9月底天津正式開始執行新的二手房交易個人所得稅的細則規定等等。政策的出臺引起了社會各界廣泛關注，同時也對二手房市場的交易產生了巨大影響，有人認為市場冷淡，有人認為量價背離，那麼天津二手房市場到底走勢如何呢？下半年能否再次迎來二手房市場的春天？為此，北方網邀請了21世紀不動產天津區域負責人和中原地產二手房資深專家做客北方網《嘉賓網談》，與我們共同探討天津二手房市場的未來之變。

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以下是訪談實錄

　　主持人：各位網友大家好！歡迎來到北方網《嘉賓網談》，最近二手房市場出臺了一系列政策引起了社會的廣泛的關注，9月底天津市也開始正式實行了新二手房交易的個人所得稅的政策，這樣的政策能給二手房市場帶來什麼影響，百姓應該怎樣選擇買二手房？今天我們的節目請21世紀不動產天津分部執行總經理張武和天津中原物業顧問有限公司三級市場部總監曹海濱來到直播間，共同就這些問題給網友做一些解答。

　　主持人：新的實施細則出臺後，對天津二手房交易也產生了影響，請談談這些政策對天津二手房市場的影響力度如何？現在看出效果來了嗎？

　　張武：天津房產交易的個人所得稅在近期出臺了，我記得在今年上半年的時候有一些民間的傳言說政策出臺要征很高的稅。當時就這個問題我們做過分析，認為征稅可能會根據住房交易額的1%來征，最高不會超過2%，果不其然在上個月9月25日這個政策實施，但是應該說上周纔是個稅細則的真正出臺。就政策來看，它所說的二手房交納個人所得稅，最主要在於在出售原房產的時候，就是說超過原房產價值的增值部分要按照增值額交納20%的個人所得稅，很多消費者諮詢的時候經常問：『如何來計征？如何來交納？』，這個問題按照政策文獻規定來說，是購房的原值必須有購房的憑證和購買產權的房產交易的契稅。

　　主持人：房產證？

　　張武：舉一個例子，您買30萬的房產，你購買這套房產的時候必須有購房的憑證，比如發票或是一些證明，購買房產的證明。

　　主持人：如果我現在有一套房子自己住著了，但是我又准備投資或者其他的目的又買了一套房子，這套房子是30萬，這個稅的問題是怎麼計算的呢？

　　張武：出售人或賣房人最初取得房子的價格也許是20萬或者25萬，政策裡的意思就是把出售價格和當時購買的價格減去之後的增值部分，計征個人所得稅，在購房過程中會產生一些相關的費用，比如說產權過戶費、辦理按揭貸款已經交納部分的一些還款的費用，還有裝修的產生的一些費用等等，這些費用可以稱之為過程當中的產權費用，可以從增值個稅減除，按照政策文獻的規定，如果業主可以向稅務和房管部門出示這方面憑證的話，增值部分減去原值部分，淨剩的部分纔征收20%的個人所得稅。

　　第二種情況，很多消費者在購買二手房的時候沒有購房原始憑證，裝修的時候也沒有找到正規的裝修公司，簽訂裝飾合同，但是他向原銀行還款的記錄可能會有一些憑證但沒有保存，所以說這些資料很多時候可能保存的不是很完整，無法提供全部相關費用的發票。

　　主持人：這個時候怎麼辦？

　　張武：地稅機關和房管部門先按照出售房產原值的1%暫時征收稅費，如果賣房者在過一段時間後找到憑證，這時候可以再實施這項政策。這項政策的實施給買賣雙方在交易過程中可能增加了房產交易1%的費用。另外，在二手房買賣過程中按照物價局和房管局規定的中介收費標准向中介機構成交價格各1%的中介費，這個比例應該不會對消費者產生過多的經濟負擔。

　　主持人：也就是說消費者基本上是可以承受的這個比例的。

　　張武：基本可以承受的。但是到目前為止有很多消費者沒有去解讀這個政策，誤認為是按照房產出售價格20%地來計征個人所得稅的。

　　主持人：所以大家擔心五分之一是交稅了，壓力很大，在新的細則出臺之後，還有一些免征個稅的條款，這個條款需要哪些條件？

　　張武：是的，免征條款我們在實際操作過程中經常遇到，最近一兩周就有很多消費者來諮詢，問自己的房子是否能免征個人所得稅。

　　主持人：需要什麼條件？

　　張武：首先使用的必須是居住5年以上的住房，這時候賣房子，按照政策的規定可以享受免征個人所得稅的政策，這時需要出售人向地稅部門(房屋所在地稅務部門)申報減免稅退稅的申請，當稅務部門批復之後，真正拿到減免稅的憑證，可以不用交個人所得稅。

　　第二種情況是我有先住房，但是我要買一套新的或者大戶型的新房，我把原來的那套房子賣掉，文件規定先賣後買這種情況，是按照新購置房產的交易總額佔原出售房產的比例實行多退少補。

　　主持人：也就是說新買的房子與自己要賣的房子的比例，然後呢，怎麼計算？

　　張武：乘以相關的數據，就是增值20%的數據。

　　主持人：增值的差額乘以比例？

　　張武：在執行過程中，房管部門和地稅部門會給消費者提供非常完整的計算標准，消費者可以直接到房管局交易大廳或者地稅部門進行諮詢。

　　主持人：退稅是什麼條件，消費者賣完房子或者是買完房子以後怎樣可以拿到自己退稅的這部分資金呢？

　　張武：按照政策所解釋的實行先征後退。就是先要交，然後再經過稅務部門的認定，符合退稅或者免稅條件的，再從稅務部門退回。這需要一個時間，需要出售人或者是購買人進行交易的時候提供相關的憑證。因為政策剛剛出臺，各區房地產交易大廳、地稅局，正在積極完善相關的程序。