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北方網消息:又到了“金九銀十”的房地產銷售旺季,但是今年隨著“國六條”和“國十五條”的出臺,“金九”的季節裡樓市能否再旺起來是最近房地產界飽受爭論的一個話題,房產商似乎有些“懵”,想方設法減少新政帶給自己的損失,同時也有評價說“國六條”細則是一個十分溫和的政策,短期內對國內過高的房價和投資過熱影響不大,下半年天津樓市的走勢到底如何,百姓的“屋瓦之困”能在多大程度上得到緩解,北方網置業頻道請到了我們的老朋友,天津房地產專家劉玉錄博士來做客北方網《嘉賓網談》,和您共同探討06年下半年的房地產業的市場變化和樓市熱點。
以下是訪談實錄
劉玉錄博士和北方網主持人合影 |
主持人:各位北方網的網友大家好!歡迎作客北方網嘉賓聊天室。我是陳偉,最近在網上流傳人氣很旺的帖子,內容是這樣的:“如果各城市的房價800元/平米將會出現什麼樣的情況?不到一天的時間跟貼數就達到了幾百個,可見房價問題在到2008年奧運會之前絕對在老百姓心中佔據不可撼動的地位,為何調控聲聲緊,房價節節高。今天北方網請到了我們的老朋友——天津房地產界的專家劉玉錄博士談一下樓市近期的熱點問題。
“國六條”和“國十五條”的出臺在前三個月引起很大的爭議,一般來說房地產出臺帶有明顯的滯後性,這也是很多時候政策沒有起到預期作用的根本原因之一。請您分析一下“國六條”和“國十五條”的出臺對天津的房地產業產生了什麼影響?
劉玉錄:影響肯定有的,但是不是很明顯。這也不是我們一個城市的問題,在各個城市現在都有這種看法和觀點。我的觀點是政策的實施它是一個中長期的過程,尤其房地產業,它的周期比較長,真正發生作用是從政策出臺到售樓的價格、房型和供給結構的變化的整個過程,這中間經過很長的時間,情況很棘手。但是,我個人認為只要各級地方政府落實政策,效果還是會逐漸向預期的顯現的。從現在實際交易來看,這個政策在天津已經發生了作用,特別是在交易量和價格方面。
主持人:也有人說“國六條”和“國十五條”相繼出臺是對“國八條”的延續和提昇,在這方面您有什麼看法?
劉玉錄:我覺得這個看法沒有問題,大家都知道整個宏觀經濟正處在一個上昇周期,特別是投資和房價兩個方面。在這種情況下,從2002年下半年國家開始抑制房價的過快增長。房地產是重點,另外一些過熱的行業也都跟房地產有關系,包括鋼鐵、鋁制品、玻璃等等。今年“國六條”和“國十五條”相應出臺了,大概有14個文件,到現在為止還只是整個調控系統的一部分,延續的觀點應該說非常正確。
主持人:“提昇”應該怎麼講?
劉玉錄:我認為首先的重點是把對房地產的投資熱降下來,不是降的越低越好,而是保持二十幾個百分點的一個同比增長速度;再一個房價增長過快這是大家知道的,老百姓對這個的反映比較大;第三個從結構上來說,中低價位的住房比較少,但是買房者又大部分都希望買中低價的房子;第四個是市場秩序存在一些問題,當然有關部門也在努力不斷的發展、規范市場,這四個問題是調控重點。
主持人:有人把政策的出臺理解成是用環節抑制投資性炒房。
劉玉錄:這個不是特別強調,比如說對“二手房五年轉移”的政策,還有營業稅和所得稅的問題,實際上主要針對投資來說的。因為我們自住的房子叫基本金融住房,需要政府盡快解決,使每個人居住面積達到一定的小康水平。但是“十一五”期間實現人均居住面積是35平米,而天津僅僅是25平米,這說明各個城市與國家制定的標准都是有一些差別的。政府支持主要是抑制投資型和投機型,還有國外炒房方面的問題,這也是最近出臺兩個文件之一。
主持人:二手房能不能抑制房價的上昇?
劉玉錄:我覺得房地產市場和他的二級市場是聯動的,對商品房進行控制和調整,必然會對二手房有影響,同樣針對二手房出臺的政策也會影響到一手房。
劉玉錄博士做客北方網 |
主持人:有人說“國六條”出臺是一個非常溫和的政策,短期內對國內房價過高和投機性炒房不會起到明顯的作用,您認為下半年還會有新的政策出臺嗎?
劉玉錄:下半年會出臺一系列的政策,因為從今年5月份以來就一直有新政策在出臺,包括中央銀行的兩次加息,兩次提高存款准備金。實際上國家出臺了16個政策措施,下半年中央文件已經明確提出來的新政策要出臺的有6項。
主持人:能具體談談嗎?
劉玉錄:一個是各地方的細則,現在全國有三、四個城市包括天津,是受政策影響比較直接的。第二個是九月底以前各個省會城市、直轄市、計劃單列市,住宅建設規劃要向全社會公布。第三個最近網友們也知道經濟適用房要出臺一個新的政策,買和出租同時並舉,到以後以租賃為主,這些政策半年要出臺。
主持人:也就是買、賣、租三個方式共存。
劉玉錄:是的!這三個政策即將出臺,國務院關於土地調控問題的通知,在網上已經公布,土地責任制是現在監察部已經下發的文件,這是第四個政策。
第五個是關於城鎮土地使用稅和耕地佔用稅收的政策,一方面城裡土地使用費提高,還有就是耕地佔用提供費用,這是一個辦法,現在也在制訂。
第六個關於國務院加強土地調控各地方、各部委制訂各項文件,這個文件包括大概有10個在文件中提到的,這是中央文件提出的辦法有6個方面。此外,我們還應該提出跟住房有關系的,不在今年在明年兩會期間可能要通過人大表決,其中很多涉及到私有產權,就是住房問題。還有物業稅。物業稅在國外叫財產稅,這個主要是針對第二個和第三個政策。這是對我們現在房產交易有直接影響的政策,我估計可能在近年會出臺。
最後,還有下半年是不是加息提高准備金,剛纔講都是一些財稅政策,現在貨幣政策就是買國債。這是屬於公開市場業務,這個在下半年主要根據市場變化,如果價格控制不住,投資控制不住肯定還要出臺,加息提高准備金。為什麼要買國債?就是減少貨幣流動性,把社會上一些老百姓手裡的錢盡可能存在銀行裡買國債。這樣社會上流動的資金就少了。這樣房價可以得到控制。這個政策的出臺肯定要根據市場的變化。
根據現在這個態勢要加息,現在從價格上來看上半年是七月份70個城市房價比較高,尤其在調控政策這個背景下,所以加息估計下半年還會出臺,
主持人:這是一個必然的趨勢。
劉玉錄:如果到明年五月太長了。