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主持人:隨著“國六條”的實施,三個月來咱們天津房地產業受政策波動大嗎?
劉玉錄:我想波動不是很大,因為各個地方的細則還沒有出臺,天津也沒有,所以政策對市場的影響還不是很明顯,還屬於政策的緩和期,包括老百姓買房還在觀望。雖然這樣說不是很明顯,但是實際作用已經在發生。
主持人:有什麼區別?
劉玉錄:從現在房地產交易統計來看,我們七月、八月還沒有具體的統計整理出來,但是交易量已經相對減少。根據上半年營業額已經公開的數據來看,我們商品住宅交易額是52萬,跟05年同期相比沒有增長反而少了。另外看商品房價格,主要商品住宅價格上半年同比六、七月份是平均起來是4%左右。就是環比六月比五月,七月比六月,大概下降了4%左右。二手房有漲有落,大概價格的總體趨勢上半年是上漲,但是六月份出現了一個比較明顯的回落。但是二手房交易量今年下降比較多,從面積上來說比去年上半年同期減少了三分之一。雖然說減少了,下降了,但是這是一個好事,這是兩級政府希望達到的結果。照這種情況發展下去政策早晚出臺。
主持人:“國六條”實施這三個月,國內各大城市的房價並沒有明顯的下降,全國70個大中城市房價的下降在5.7%和5.8%之間,那麼其中新的價格出現較大幅度變化的僅僅是上海市,其中錦州、溫州、丹東三個城市出現微的下降,為什麼會出現這種情況?
劉玉錄:因為房子不像普通的商品,不像我們平常吃的糧食和食用油一樣。房價有它自己的變化規律,假如說我們現在買的房子不受政策的影響,在成本不變的情況下,現在影響房價的主要是兩個因素。
第一宏觀調控政策。各級地方城市要落實政策,有些地方沒有完全的不折不扣的落實中央的政策。地方政府要落實一系列政策,肯定對房價有影響,但是影響不是發生在政策出臺初期,先是政策影響到市場,但是對具體項目來說,下降的可能性很小,因為成本土地在上昇,環保材料科技含量都需要加大,所以具體項目不太可能下降,起碼現在看不到這種可能,這是一個趨勢。另外從政策需求來說,2005年末,天津市商品住宅沒賣出去的面積有200萬平方米,今年上半年預售的住宅面積就是540萬平方米,這樣加起來可買房是740萬。今年上半年出售商品房是520萬,740減520還有220萬。也就是說,上半年的可買房和已賣的房還剩下220萬。這個供求均衡對以後房價不會產生很大壓力。下半年如果按照上半年的上市速度那肯定高於上半年,從下半年來看肯定大於上半年,就是保守估計,上半年540萬的上市量,估計上半年銷售520萬,一年1040萬肯定要超過需求,所以說今年的形勢還是不錯的。在這種情況下供求壓力很大。
現在主要是一個結構問題,就是中低價位的房子。因為價格有傳染的效應,低的要提高,肯定對價位發生一些影響,剛纔我們講了政策對價格的影響,與供給的需求關系綜合起來,我考慮下半年也就是一個略有上昇的趨勢,沒有其他方面的作用。我認為下半年的供需量很大。
主持人:剛纔您說90平米的戶型不得少於70%,這是大家比較頭痛的問題,也有一些人認為大戶型因為缺少而熱銷,現在老百姓購房的時候是不是特別關注90平米以下的戶型,還是搶購大戶型?
劉玉錄:90平米到100平米從實際使用來看,普通人家就足夠了,目前一般的房子是75平米,沒什麼問題。日常生活90平米基本就夠了,日本、德國、香港還沒有達到90平米,人家是80平米左右,我感覺從它的科學性、適用性來考慮,老百姓對這個問題認識還不夠清楚。我個人認為90平米基本適合中低收入大眾。至於大戶型,社會上需要一些大戶型,但是它不適合中國國情,現在大家買房對戶型的關注度不是很高,我想因為現在的房子大部分都是中等和大戶型,就是以前開發的改不回來了,所以現在它只有這種房子來交易。
今年上半年有很多大戶型,從交易來看,今年上半年交易520萬平方米,平均下來實際交易是120平方米,是預售沒賣的。我剛纔講520萬是已經賣完的,所以說現在大戶型比較多,老百姓要買房就只有買這樣的。不是說他喜歡大戶型,是他沒有選擇餘地,如果90平米佔70%我想交易量肯定大。不是說老百姓願意買大戶型,而是沒有其他戶型房子可供購房者選擇。
主持人:三口之家住一個中低檔90平米就夠了,現階段購買房子,是受市場制約,所以造成市場上大戶型成交量比較高。
劉玉錄:沒有小戶型,所以只有買大房子,這是一種約束。
主持人:最近天津市出臺了一份未來五年房價的報告分析說,天津市的房價在未來五年不會出現這種大起或大落的情況,會逐步回到居民收入能力和購買能力的平均水平線上,您覺得從天津市的房價和天津居民的購買力這兩者之間的差距有多大?
劉玉錄:是的。這個報告我看到了,這個可能是有關部門做的,這個總體趨勢剛纔像您說的是有前提的。從政策來看沒有這麼大的變化,但是還要考慮到國際金融、經濟或像發生東南亞類似大的事件,有句古話說天有不測風雲。
比如說像在一些衝擊力比較大的情況下,會有比較明顯的上漲,不能說打包票說沒有任何問題,那是不可能的。因為經濟是一個動態的,這是一個前提。另外報告上還提到天津居民的收入水平和現階段房價的比較,作為一個研究人員,一個學者,我 認為這方面很實際。比如說這個報告提出我們天津房價和收入比是6.3:1,但是目前來看這種算法是有問題的。
主持人:為什麼?
劉玉錄:因為他用的是中心城區5000元/平米的住宅價格,算的是2010年房價與收入是6.3:1,實際上近幾年的房價上漲比較保守,假如未來五年房價上漲10%,那也會漲到7300多。
主持人:兩者的差距非常大,縮小差距的辦法,是單純的提高居民的購買力,還是房價做相應的調整?
劉玉錄:因為天津的人均收入在一個很長的時間內都很低,在八幾年天津物價是全國最低的,就是北京人來這買便宜東西,後來改變了這種觀念,人均收入不斷的提高,公務員這幾年工資提高的也比較快,天津現在要跟周圍的城市看齊。現在基本上和北京差一半,同樣一個大學畢業生在天津和在北京差一半的工資,在上海相差一倍。現在我們應該縮小城市間的差距,因為天津是直轄市,盡快落實讓工資漲上來,上半年建設部點名北京和天津,上半年房價在全國也是排在前列。
主持人:兩者互動減少差距。
劉玉錄:現在天津和上海比人均收入比較低。
主持人:這是現實。下個禮拜六(9.16)咱們天津的秋季房交會馬上就開始了,最近連續幾周的成交量都居高不下,從上半年的成交量來看無論是中心市區,濱海新區的房價走高,下半年還將有20個左右的新商品房開盤,天津的房地產公司說這是一個對於前一段市場低迷的一個正常反轉,您怎認為這種情況能持久多久?
劉玉錄:今年上半年國務院“國六條”和“國十五條”出臺,上海、深圳出現回昇,因為居民購買房子是自主性的,市場變好的時候他感覺政策好像要出臺,這是一個帶有感情色彩的詞,不符合市場理性的問題,至於說是不是恢復性的,我認為房產交易必然有一些周期性。
最近九月、十月、十二月都是淡季,因為咱們北方三月、四月都在開會,從六月份開盤的情況都是這樣。從六月份開始論壇比較多,開盤自然搞一些論壇讓大家知道,營銷推廣力度較大,另外前一段時間老百姓觀望的很多,政策也不是太激烈,觀察一段時間之後再買房,各種因素促成了交易量比較高。
但總體來看,上半年交易量還是下降的,特別是五、六、七月份還有八月份下降,交易量下降,面積價格出現環比下降。政策對市場影響和大家的情緒預期穿插在一起,和房產開發周期穿插在一起形成了現在的情況。實際上非住宅價格在在天津已經出現一些回落。住宅上昇比較快,但是投資已經在下降。總體看來整個市場是在宏觀調控下緩慢上昇。
主持人:而且剛纔說季節性的因素,我們也知道“金九銀十”不只是結婚的高峰,也是房地產交易的高峰。在今年九、十月份在兩個銷售旺季和往年的銷售旺季有什麼不同?
劉玉錄:2005年咱們天津沒有出現叫“金九銀十”的情況,我在中國《金融報》發表了一篇文章,在八月份采訪我“金九銀十”的情況,當時我說天津市不會出現“金九銀十”況,當時開盤的多所以交易量比較多,而且最近房交會也比較多。
現在我們根據分析的情況考慮到宏觀調控,大家還在等細則,在這種情況下,老百姓希望房價降下來,等一等再買,觀望氣氛比較嚴重,現在的房子7000、8000的價格,能買得起房子的人不是很多,在這種情況下大家可能在等戶型不是很大、中低價位的房子。價位在4000元/平方米,有很多人要買房,在這種情況下,出現大買大賣,可能性很小。
主持人:您能不能對2006年下半年房地產的情況做一個預測?
劉玉錄:二手房上半年銷售量下降30%多。上半年直接銷售了300多萬。全年也就是700萬左右,去年是850萬。今年估計達不到這個數字,這是一個總成績。價格也是呈上昇的趨勢,因為商品房交易量很大,剛纔講到25%,下半年比2005年又上昇不少。那麼今年的供給量比去年要大,今年原來計劃銷售1300萬,供給1500萬。現在看來下半年壓力還比較大。因為商品房宏觀調控1300多萬。在這種情況,下半年、明年日子好過一些,因為開工量比較大,今年我們開工2000萬,這樣供給房不像2005年那樣緊,整個市場寬松一些,價格問題需要國家政策調整。
主持人:因為時間的關系,只能到這裡,我們再次感謝劉老師來到我們北方網作客。
劉玉錄:也謝謝北方網給我這麼一個和網友交流的機會!