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泰達區域概況
天津經濟技術開發區位於天津市東南,距市中心50公裡,緊靠天津新港和塘沽市區,東臨渤海,西臨京山鐵路,南至新港四號路,北界北塘鎮。開發區佔地約45平方公裡,以京津塘高速公路為界,南部為生活、行政辦公與金融商務片區,簡稱生活區,北部為工業園區。其中生活區佔地約11.3平方公裡,工業園區佔地約26.4平方公裡,學院區以及森林公園佔地約3.1平方公裡。截至2005年累計開發土地面積39平方公裡,其中工業區29.2平方公裡,生活區9.8平方公裡。
截止2006年5月底,天津開發區吸引了來自74個國家和地區的外商投資企業4166家,累計投資總額313.5億美元。其中超過1000萬美元的項目有481家,上億美元的有17家,10億美元以上的有2家。開發區聚集了一大批代表世界最先進生產力的跨國公司投資企業,截止2005年底,《財富》全球500強公司中共有來自境外10個國家和地區的57個跨國公司在天津開發區投資了123家企業。如摩托羅拉、IBM、可口可樂、柯達、豐田、雅馬哈、三洋、松下電器、伊藤忠商事、佳能、三菱電機、韓國三星、現代、樂喜金星國際、浦項制鐵,德國大眾,瑞士雀巢,法國阿爾卡特,史克,臺灣頂新等已經成為天津開發區的投資主體。
開發區是全國最具潛力的工業園區。區域經濟增長迅速,GDP平均年增長速度20%以上,超過東南沿海地區的平均水平。開發區的人均收入水平遠超出天津市的平均水平。相對較高的收入,為消費需求提供堅實基礎。
地產發展歷程
近年來隨著城市基礎配套建設的日趨完善、區域經濟的快速發展以及交通條件的改善,該區域的房地產市場逐漸活躍。房屋價格從2002年的每平米兩千多元漲到現在每平米7000元左右。目前,區域可供開發的用地數量已經不多,預計下半年,土地成交量會小於去年同期,資源稀缺性日益凸現。
目前開發區已建成泰豐公園、泰達植物園、華納高爾夫球場、千米綠化帶等大型綠化設施,這在很大程度上改善了生態環境。也使得周邊項目大為受益。中原地產研究部高級投資分析師高飛認為:開發區房地產發展可分為三個時期。
1984—1995開發區早期主要功能為工業園區,所建住宅大多為企事業單位的職工宿捨和福利住房。多集中在一、二大街附近,建築形式以多層為主,社區配套也相對比較簡單。
1996-2002在這一時期,隨著天津房地產市場的發展,開發區也陸續出現了一些商品房,建築形式基本上以多層為主,這些項目多集中在開發區第三大街附近。這一時期的住宅以中檔為主。1999年底,開發區住宅面積達到160萬平方米,其中別墅、中高檔公寓25萬平米,中低檔住宅約125萬平米,單身宿捨6萬平米。銷售價格基本上在2000元以內。但由於市場上缺乏檔次較高、功能齊全、環境氛圍較好、專門面向高級白領階層的『同質』小區,所以還有很多希望在開發區購房的企業高級管理人員及專業技術人員仍然居住在天津市區或北京市。
2002至今,這一時期是開發區住宅快速發展階段。所建項目大多屬於中高檔,多位於四大街以南的區域。房屋銷售狀況良好,投資置業者不斷增多,房屋價格從2000元/平米到06年的平均6500-7000元/平米。中原地產研究部高級投資分析師高飛認為有以下幾點原因:
1、經濟發展。開發區經濟持續快速發展,領先天津及環渤海區域。經濟的快速發展推動了城市化的進程,也推動了房地產的發展。
2、區域政策。近年來開發區加大基礎設施和公共設施的投入,提高城市化水平,努力營造優雅、舒適的環境、以優惠的政策鼓勵房地產開發,使得開發區的住宅市場活躍。
3、投資群體的介入。由於塘沽地區人均收入較高,且開發區環境由於塘沽,很多塘沽的投資者選擇在開發區置業;天津港是華北五省的最大出海港口,隨著近年來保稅區物流貿易的快速發展,不少來自山西、內蒙、河北的投資客也大量在開發區投資購房,以住宅項目泰達時代為例:外地購房者在40 %以上,遠高於天津16%的平均水平。
4、土地昇值。1991年,泰達的地價為186元/平米,1999年開始拍賣地塊,地價拍到了755元/平米,2001年是2189元/平米,在2005年拍賣的住宅用地竟達到了5500元/平米。土地的昇值使房產也隨之昇值。
5、交通改善。津濱輕軌由天津市東站至天津開發區東海路。一期工程從開發區終點至市內中山門,目前在設計的19個停靠站中,僅在塘沽區和開發區內就有6個站。可以說,輕軌在拉近了市區與開發區的距離同時,也刺激了人們對開發區樓市的關注。輕軌可滿足市區至濱海新區之間高峰時每小時3萬人次的客流量,為天津市房地產開發中心的『東移』提供交通條件。
未來市場預測
2005年末,天津開發區共有常住人口10.5萬人,從業人員28.83萬人,比上年增加3.02萬人,增長11.7%,全區從業人員人均月勞動報酬2052元,遠高於天津平均水平。中原研究部的高飛認為人口增長以及相對較高的收入將帶來大量住宅以及購物、辦公、休閑等其他一系列的需求。
龐大的需求也使近幾年開發區的房地產市場呈現出井噴之勢。全區開工房屋面積280.62萬平方米,竣工房屋面積110.78萬平方米。2005年末,全區歷年累計房屋開工面積1506.16萬平方米,竣工房屋面積926.93萬平方米。特別是隨著總建築面積120萬平方米的泰達時尚廣場(包括萬科、萬通、泰達的多個商業住宅項目)和160萬平方米的天保金海岸兩個超級大盤的相繼啟動,以及泰達市民文化廣(包括濱海新城)等一大批公建、住宅配套項目的建設,以輕軌會展中心站為中心的開發區東部區域正成為一個以生活居住為主體,集商務辦公、集中購物和休閑娛樂為一體的新城市功能中心。
中原地產研究部的高飛預計2006年開發區住宅市場的供應量會在110萬平米左右,且均為中高檔項目,這是歷史上供應量井噴的一年。但開發區住宅用地已經不多,土地資源日益稀缺,房屋價格仍會比2005年有一定幅度的提昇。隨著多年以來城市運營效果厚積薄發的體現和周邊區域經濟的活躍,開發區作為天津濱海的核心區域和雙核居住副中心的功能已經得以初步體現。未來開發區的房地產需求市場仍然會堅挺,這是由於其濱海新區核心區位決定的,區域房地產價格會穩步上昇,高端物業市場也會繼續活躍。
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