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中國經濟發展強極的形成帶動地產投資
經過近10年的建設,天津濱海新區已經成為面向世界、輻射華北和西北的國際貿易窗口及國際物流中心。2005年濱海新區的地區生產總值累計達到1608.63億元,同比增長28.7%。目前,作為環渤海經濟帶核心的濱海新區已經和長江三角洲的浦東新區一起成為帶動中國經濟發展的兩大增長極。
濱海新區的核心區域是塘沽區和天津經濟技術開發區。塘沽以天津港為依托,是東北亞國際港口航運中心,是我國北方最大的海洋石油與海洋化工基地;是濱海新區商務、物流與旅游服務基地。開發區是全國最具潛力的工業園區。區域經濟增長迅速,GDP平均年增長速度20%以上,超過東南沿海地區的平均水平。
世界500強中,共有45家在開發區投資100多個企業,投資總額62.4億美元,招商引資工作繼續穩步增長。與天津市人均收入的平均水平相比較,開發區和塘沽區的人均收入水平遠超出天津市的平均水平。相對較高的收入,為消費需求提供堅實基礎。
國家戰略引發造城運動
2005以來濱海地區及其沿線的地產項目都已經呈現出明顯的上揚態勢,這與『十一五』規劃對濱海新區的定位和宏觀政策密不可分。目前天津市政府計劃投資400億元『昇級』天津港,到2010年,天津港區面積將由現在的30多平方公裡擴大到100平方公裡,相當於一座中等城市。同時,計劃投資20多億元改擴建天津濱海國際機場,其規模將擴大3倍。政策利好使開發商的眼光投向濱海。濱海新區的規劃顯示,未來的濱海新城位於『一軸』(沿京津塘高速公路和海河下游建設的『高新技術產業發展軸』)、『一帶』(沿海岸線和海濱大道建設的『海洋經濟發展帶』)的交匯處,總面積為50.57平方公裡(其中塘沽區40.2平方公裡、開發區9.86平方公裡、保稅區0.51平方公裡),四至范圍為:東至海防路、保稅區,南到津沽一線,西至車站北路、河南路,北到京津塘高速公路延長線,其發展軸為規劃中的濱海新區的中環線,北起南海路,經勝利路、槐東路過海河。同時重點建設海河生態走廊作為城市的生態廊道和景觀廊道,它西起海門大橋東到海河大橋,依次為綠色景觀區、外灘游覽區、於家堡金融商務區、藍鯨島游艇休閑度假區、大型文化公園區、科技園區和高檔臨河居住區。
塘沽區的城市規劃表現為『一心』、『兩翼』、『向西輻射』,『一心』即重點建設濱海新區的商務商業中心;『兩翼』即『南翼』重點建設臨港工業區和海濱旅游度假區,『北翼』重點建設濱海森林公園和北塘旅游碼頭;『向西輻射』主要是建設海洋高新區以及胡家園、新城鎮。
開發區的定位則是濱海新區的核心區和天津市金融商務副中心,建設開放的區域新城,重點建設CBD,作為濱海新區的商務、金融和行政辦公中心區。
保稅區志在成為生態型、國際化區域,共分為國際物流運作區、臨港工業區、金融貿易區、商業服務區和生活區等5大功能區。其生活區定位為現代宜居的濱海新城區,北靠泰達大街、南臨第一大街、東起東海路、西至太湖西路,面積110萬平方米,依托濱海新區的載體功能,建成體現『新城市主義』概念,集中高檔住宅、商業服務為一體的多功能生活服務中心。
和諧、宜居的現代化濱海城區將在國家戰略中逐漸形成,大規模造城運動給予了濱海地產難得的歷史機遇。
交通建設成為地產飆昇動力
經濟區域的形成,需要具備中心城市、經濟腹地和緊密聯系的交通網絡3個基本條件,而交通運輸是促進區域經濟發展的先決條件。濱海新區將在未來2-3年時間裡投資100多億美元,修建快速鐵路、高速公路和機場,以解決京津交通問題,促進京津兩地互聯互通。京津之間還要建成146公裡的第二條高速公路,115公裡的京津城際客運鐵路專線。京津城際軌道交通工程已於今年7月正式開工,預計2008年6月建成通車,屆時從天津到北京只需半小時。通過高速鐵路和高速公路的建設,不但能夠拉近濱海新區和北京的距離,而且可以促進資源在城市間更合理的配置。自從津濱快速軌道交通開通以來,輕軌沿線的土地正在昇溫,多個大盤項目開始啟動建設。從濱海新區日益發展的旅游經濟和假日經濟來看,軌道交通帶來的人流、物流和信息流為濱海區域發展帶來活力,加快了環渤海區域經濟一體化的速度。城市、地區之間的經濟聯系,加大了人纔流動,從而形成對於住宅、寫字樓、商業等房地產產品的需求增加。
就業空間吸引從業人口與房地產需求的轉化
由於區域經濟快速發展,就業機會較多,再加之政府注重城市建設,居住環境日益改善,吸引了大量外來人口到此就業、定居。為房地產市場消費提供需求支持。
近年來塘沽地區住宅價格上漲較快,但由於目前塘沽區的房地產開發仍處於起步階段,大規模的房地產投資剛剛展開,相對少的供應量和旺盛的需求形成了目前濱海新區整體市場向好的大勢。隨著區域經濟的增長,新區居民已有了良好的經濟基礎,但是房地產水平的發展和產品檔次仍無法與這一經濟水平相匹配。因此,一旦高品質住宅項目供應增加,成交量立即出現大幅增長的特點。天津市整體樓價的明顯上昇對塘沽區購房者的心理刺激也是產生這一現象的原因之一,但這也同樣說明了該區域居民較高的購買力。目前該區域房地產三級市場與二級市場已經形成良性梯級互動。受到濱海新區經濟增長帶動,塘沽區內的二手房交易量已經呈現出高速增長的態勢,開發區、塘沽地區受天津整體房地產二、三級市場價格攀昇的大環境影響,區域市場價格也迅速拉昇。區域經濟快速發展,第三產業規模日益擴大。大量外來從業人口進入濱海地區,塘沽、開發區生活配套已見規模,大量投資者將手中購置物業出售、出租,獲取差額回報的同時豐富了供應市場資源。房產中介公司也開始大舉進駐,除了一些老牌中介如濱海順馳、廣廈、龍盛、21世紀外,外地一些知名企業也開始搶灘濱海,如宜人易居、滿堂紅等。濱海區域的大型中介已經超過200餘家,房地產服務商對於濱海房地產市場的推動將再起波瀾。
截至2005年底,塘沽區、開發區發放暫住證的人數已經超過12萬人,這還不包括大量沒有領取暫住證的在塘人士。外地客群中在本地購房的,保守估計佔到市場總量的20%以上。普通外地購房者除居住外,為子女解決戶口是一個重要原因。高端外地購房者通常屬於不動產投資,山西煤炭經銷商、北京的私營業主、外地港口貿易商的購買力一直強勁。近幾年來,塘沽區、開發區出讓土地較多,未來供應量較大,而區域人口不足百萬。從正常供應角度來看,似乎會產生供需矛盾,但從區域經濟發展、國家戰略支橕、產業結構來看,人口會不斷補充進來,特別是中青年人口,會給與市場需求有力的支橕。一方面開發區西區的建設,會形成佔地40萬平米的工業園,在過去的一年中開發區為天津市提供了超過28萬個高薪職位(超過天津市平均水平接近一倍),未來的西區將會提供更多的就業機會。目前天津港東疆建設已經展開,港口吞吐能力進一步擴大,未來的貿易、物流業務會更加繁榮。根據幾年來區域樓盤銷售經驗來看,外地客群的數量穩步上昇,因此未來的外來需求對於市場的支橕作用將更加明顯。