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『對我來說,只有一套四室兩廳的房子纔能讓我感到幸福,我能夠跟我的父母、我的老公和孩子生活在一起,我有很多朋友,還可以把他們邀請來我家開派對,擁有那樣的房子纔是我的理想,人總要有點理想的吧。』在某高校工作、二十多歲的林小姐這樣說道。『小一點的房子也可以很溫馨、很幸福,小房子買來,還貸壓力小,生活質量不會有很大的下降。』在某媒體工作的伍先生這樣說道。
因為總是寄托了太多的精神訴求與夢想空間,房子在一定程度上已經成為人們幸福感的『裝載箱』。不過,如今的人們不得不面臨的一個事實是,隨著90平方米開發面積必須佔到70%以上比例這一政策的執行,城市裡的空間很有可能會變得大同小異。那麼,這一變化,是否會改變居住者的幸福感與滿足感呢?不久前,坤和房產在親親家園的兩岸咖啡館開了一個小型的沙龍會,討論的題目就是『住宅面積和幸福』,結論尚不得而知。更早一些,萬科專門對城市戶型進行了一次專題的研究,結果也很讓人好奇。
戶型面積與居住的幸福感,究竟會是怎麼樣的一種關系?
供應:中小戶型逐漸趨熱
在討論這一問題前,首先回顧一下最近市場供應房源當中的戶型變化。
坤和·親親家園最近要推一批房源,開發商給這批房源起了一個很浪漫的名字———幸福裡,幸福裡的房源基本上是以八層的電梯公寓為主,其中67%左右的房源在90平方米以下,面積最小的只有79平方米,房源得房率84%左右。『雖然只有79平方米,但戶型非常經濟。兩個臥室加一個客廳全部朝南,其中有一個貫通三個房間的走廊,充分保證了各個房間的私密性,是一個功能非常齊全的兩室兩廳。』幸福裡的設計師說道。
宋都房產九堡即將開工的新項目陽光領秀,70%戶型也都在90平方米以下,並以80平方米到90平方米之間居多,且多數為兩室兩廳戶型。該公司有關人士在談到該項目戶型時表示:『九堡區塊的潛在客戶中,有相當一部分是工作沒幾年的新興中產階級,買個兩室兩廳的房子很現實,由於總價比較小,每個月的月供又不會很高,生活質量也不會下降很多。』
梧桐公寓在九月底也將推一批面積從65平方米到75平方米的房源,一共有90套左右,由於這批房源全部做精裝修,又是多層,實際使用面積比較高,客戶可以根據需要將戶型分隔成幾個房間。開發商表示,這樣的產品,其實有很大的目的是要吸引長線投資者。『因為我們了解到,像黃龍雅苑一套40平方米左右的房子,在現在的租賃市場上也可以租到3000元/月,可見中小戶型精裝修房源的投資回報較高。而我們房源的優勢在於有廚房、衛生間,不是光光一個房間,擺張床就沒別的什麼東西了,還可以有書房等。』
金都房產24號地塊(計量學院地塊)最近也正處於規劃設計階段,據金都房產執行總裁俞閱隆介紹,該項目將以中小面積的舒適型為主,90平方米以下的房源將佔到整個項目的30%左右。
萬科表示,該公司在九堡的地塊,將以中小戶型為主,其中,90平方米以下的房源初步佔到40%到50%,萬科的產品研發能力使他們在此類房源上駕輕就熟,目標客戶則是那些工作了三四年左右的年輕人。
建築師:中小戶型更有親切感
在人們的傳統觀念中,居住面積的大小在一定程度上也表現了人們的生活水平和幸福指數。『從建築學的角度上說,住宅面積與居住舒適度之間確實存在著一定的關系,比如原先上海的筒子樓,13個平方米隔出九個空間,每個人平均只有一點幾個平方米,那顯然是不舒適的,但並不能因此就認定,小戶型就是不舒服的。』親親家園幸福裡的建築設計師、浙江大學建築設計研究院的副總建築師殷農從建築心理學的角度進一步分析,空而大的空間容易讓人產生心理緊張感,反而是一些緊湊的戶型讓人更加有安全感。
『因為中小戶型容易形成一種緊湊的圍合,而圍合的布局更容易讓人產生心理的安全感,此外,還可以增加家人之間的交流。』
在現實生活中,也有部分業主表示,大戶型並不如他們想象得那樣帶來足夠的舒適度,在親親家園的住宅面積和幸福的討論會上,就有業主提出,買了四室兩廳的房子,都不知道那麼多房間該乾什麼用了,『最後有個房間空著,我就乾脆把跑步機扔那個房間,一年裡面不會超過三次去那邊跑步,地板上都是灰塵,每次進那個房間都覺得陰森可怕。』
在設計師看來,戶型大小造成的擁擠感對於不同人口數的影響很大,但對同樣人口的情況下,越大不見得就越好。大戶型對於居住舒適度的真正貢獻就在於面積大,房型多,因此它能夠帶給人們足夠的居住私密性,但由於『中國人沒有像外國人那樣講私密性,以前四合院這樣的生活也過來了,而且我們現在所講的私密性,只是一套房子裡的私密性,在國外,家人之間也講究私密性,而在中國人看來這樣的理念多少有些不可思議。』單就此而言,殷農認為,對一個三口之家或兩人世界來說,夠用就好將更為重要,而並非一味求大。
綜合成本:考量著幸福的持久性
而對經濟實力有限的人來說,中小戶型的大量上市還意味著他們可以在同樣單價的情況下,買到總價更低的房子,減少還貸壓力。最近一項調查指出,超過三成白領購房者月供超過家庭收入的50%,盲目追求高檔豪宅使許多人生活品質下降。
在理財專家看來,量力而出是最成熟最理性的一種房產投資策略。浦發銀行個人財產管理部的資深理財師郭劍指出,購房的房貸支出的一個合適的尺度為個人可任意支配收入的80%左右。『所謂個人可任意支配收入,就是在個人收入的基礎上,減去稅收、公積金以及正常的開支———水電費、吃穿用度等等,剩下的就是個人可任意支配收入,一般來說,如果某人一個月收入在2000多元左右,那他的個人可任意支配收入約1000多元。其每月還貸支出就不要超過800元。』
『理財顧問一般也只是提出一個合理化的建議,幫他們計算各種風險,為他們找到投資的機會,我認為有一點是肯定正確的,那就是量力而出,以前美國老太和中國老太這個故事也不能一概而論,如果突破自己的支付能力,去買一些大戶型的房源,我個人認為會存在著比較大的風險。』他這樣說道。
此外,大戶型房源今後的使用成本比較高,『裝修方面又會有一大筆開支,而其物管費、水電等維護費用也比中小戶型要高得多。』『購房不能光從價格上考慮,還要同時考慮一個綜合成本,如健康上的犧牲、心理上擔懮和精神上壓力等等,關鍵在於你付出和失去後換來的是否是你真正需要的———購置多大面積的住宅?背負多沈的負擔?滿足什麼樣的需求?達到怎樣的一種平衡?』坤和房產營銷管理部經理朱虹這樣說道。該公司最近做了一項客戶調查,結論是三口之家對90平方米左右的房子基本夠用,100平方米左右的三室二廳二衛則最經濟實用。
面積越大就越幸福?
然而在傳統的觀念中,住上大房子不僅僅是人們的人生理想,更關系到面子工程。『因為我家住在200平方米的房子,碰到親戚朋友,總能賺足面子。』在這樣一種心理的促使下,使得越來越多的人選擇了購買大戶型,甚至是超越自己的能力而為之。『關鍵要看人均住宅面積!』陽光顧問的總經理餘先鋒則認為,住宅面積與幸福的關系會隨著人的不同年齡階段而不同,『原先八十多平方米,兩個小年輕住住當然很幸福,但是等變成了三口之家,或者等父母再搬過來以後,人均住宅面積小了,當然談不上什麼居住幸福了。』
餘先鋒的觀點與萬科一直以來都在追求的『客戶終身鎖定』體系不謀而合,『這個客戶終身鎖定,說白了就是把客戶依據各個年齡層次進行細分,摸清楚每個年齡層次客戶的需求,這種需求包括品質、戶型、裝修等等方面,當然也包括住宅面積。』萬科杭州公司的有關人士表示。『90平方米以下、一房或兩房的中小戶型,「合法」居住人數應該在一到兩人為宜,最多不超過三人,如果超過這個人數上限,會不可避免地對居住舒適度帶來影響。』親親家園幸福裡的建築設計師、浙江大學建築設計研究院的副總建築師殷農認為,90平方米以下的中小房源肯定是一個過渡產品,它的適應對象是那些工作了幾年的單身白領或者是小兩口,這樣的居住面積對兩到三人來說,是恰到好處,而不會對他們的居住舒適度有影響。
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