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越來越多坐擁房產的人恍然間發現:自己花費巨資購買的房產,卻沒有地面的土地所有權,70年的使用權困局,成為懸在國民頭上的達摩克利斯之劍,難道我們辛苦還完房貸,還要留一筆錢等著購買土地使用權?『但存方寸地,留於子孫耕』的傳統美夢無法再做。正在制定中的物權法,能否讓房子不再成為空中樓閣?
問題正在積累,拖延不是辦法。目前正在審議中的物權法,也許會成為從根本上解決問題的契機。從物權法草案起草到今天的五次審議,70年房產困局都是焦點。
四審之前的草案都一直規定,私有房產的土地使用權到期即消滅,土地使用者應在期滿之前一年提出續期申請,交納土地轉讓金後繼續使用。除因公共利益需要收回土地的外,出讓人應當同意。
這個規定遭到眾多質疑,首先相較人們想得到治本之策的期待,物權法同以往的法律一樣沒有任何突破,1994年出臺的《城市房地產管理法》早有類似規定。而到期要申請,不僅增加了交易成本,也使人們對財產的可預期性和財產關系的穩定性受到很大衝擊。
第五次審議的草案終於有了不小的一個進步,規定區分居住用地和商業、工業用地,居住用地不需要申請,土地使用權70年大限到期之後自動續期。參與立法的專家分析,修改後的規定意味著,到期後即使拖欠土地轉讓金,也不會導致自己的『物權』消滅,只不過是負有『債務』,這對房屋的居住使用者的意義完全不一樣。
但是目前的草案對續期的期限、續交土地轉讓金的標准和辦法等沒有更具體明確的規定,而是授權國務院另行規定,再次將問題留到往後。
物權法(草案)起草小組成員、中國人民大學法學院教授王軼告訴筆者,土地使用權期限和費用之爭,實際上涉及到財富在國家和民眾之間的分配,現在很多地方『經營城市』,財政靠地吃飯,這個期限規定得短一些,在財富分配上對國家和政府有利。但從長遠來看,『國不應與民爭利』,要藏富於民,民富國纔能富,所以這個期限可否規定得長一些,或者收費能不能少一些,甚至只是象征性收費?
無論如何,畢竟這已經是一個開始。居住用房涉及每一個人———包括政府官員和人大代表的切身利益,每一步都要異常慎重,而要徹底解決房產70年困局,正如有關專家所言,還需要『歷史的智慧』。
著名房地產商潘石屹的觀點是:一項過於復雜的政策執行起來難度是非常大的,這樣常常會造成很多政策無法執行。中國的土地使用權僅有70年的時間,這70年的期限問題是所有購房人和投資者都非常關心的問題,但多少年來,這事情就含糊著過來了。今天物權法終於有了一個明確的說法,這70年的期限可以續期,續期後交多少出讓金,按當時國務院的規定執行。但讓人不能理解的是為什麼住宅就可以自動續期,而商業用房(寫字樓和商鋪)就不能自動續期,一定要提前一年去申請?在北京有許多項目,同一塊土地上,上面是住宅,下面是商鋪,上面的用地性質是住宅,下面的用地性質是商業。為什麼不能做得簡單一些,或者索性都能自動續期?70年後,我們一定都不存在了,能不能讓我們的子孫後代看到這些法律時覺得是簡便的,易於操作的,而不是專門制定出來難為人的。
經濟學家茅於軾說:自己買的房子只有70年的擁有權,這個規定顯然是一個不合理的矛盾的制度,把很多問題推給了未來,推到了70年以後。在我看來,這個規定是相當可笑的,因為房子跟其它商品不同,它是推不動、長在地上的,現在很多房子都是剛建起來,60多年後我們會發現周圍布滿了突然『無主』的房子擺在那兒,國家要用車子把它們運走嗎?這會帶來大量的經濟問題和社會問題。
茅於軾表示,雖然現在的物權法草案提出自動付費續期,看來是決策層對規定作了新的解釋,但依舊是可笑的。按照新的邏輯,新房子70年後依舊會帶來問題多多,怎麼續費?怎麼判斷『公共利益』?這些都是回避不了的。很多人抨擊它的操作性,因為我們不可能定下一個標准,譬如房價原價的百分之多少,或者算上折舊等等,去判斷房主續期付出的代價,甚至我們無法想像———在70年後,所有交易的條件絕對會與今天的不同,譬如利率、城市環境等等都會有所改變。如果不做出一些比較實在的標准,恐怕關心自己的房子的人們是不會滿意的,而這些人相信幾十年後將佔人口的大多數。
我更想強調的是,無論延期交易的方式如何,都必須建立在對等協商、雙方(房產擁有者與國家之間)同意的前提下進行,這是合理交易的基礎。按照目前的立法情況,應該說是把國家和個人之間的關系稍微扯平了,但需要更堅決的字眼與制度去保證。
在市場經濟之前,在改革之前,人們的財產權基本上都是不受保護的。在那些可以侵犯他人財產的歷史階段,人與人不平等,所以特權的爭奪是最激烈的。在這個階段以後,人與人的關系就變成了平等的博弈,這個時候人們纔能把注意力轉移到合作和創造上來,也許這是大家關心這個話題的最長遠意義吧!
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