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中國人的私有財產在幾經修改的法律草案中取得了與公有財產的平等地位。據悉,此次物權法草案提出:私人在購得房產70年後,可通過向國家交納土地轉讓金而繼續使用。
根據1990年出臺的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》,居住用地的土地使用權最高年限為70年,而且,一旦土地使用權期滿,土地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權由國家無償取得。這就是所謂的『70年大限』。正如有人所言,我們平常所謂的『買房』,其實只是在支付70年的房屋租金而已,我們無法『買斷』任何一間房屋。
此次物權法草案在破解『70年大限』上,在我看來,其實沒有任何突破,更談不上制度創新!早在1994年頒布的《城市房地產管理法》就已經規定,土地使用權使用年限屆滿,土地使用者可以申請續期,除根據社會公共利益需要收回該幅土地的,應當予以批准。『經批准准予續期的,應當重新簽訂土地使用權出讓合同,依照規定支付土地使用權出讓金。』而現在的物權法草案,只不過是在重復以前的說法而已。
房子,可以說是許多老百姓一生中最重要的財產了,然而,這部分財產卻隨著時間的流逝而『人間蒸發』,這難道不是公權力對私權利的侵犯和褻瀆嗎?眾所周知,這個70年大限,是在特定的歷史背景下出臺的,當時並沒有充分征求公眾的意願,此外,為什麼不是60年,不是80年、100年,而偏偏是70年呢?也缺乏令人信服的科學依據。即使現在規定,到時屋主可以通過向國家交納土地轉讓金而繼續使用,難道,這部分多繳納的土地轉讓金就『師出有名』嗎?
按照資產定價模型,資產當期的價值等於未來現金流的貼現值,房屋資產的價值與房屋租金、租金的增長速度、投資回報率和房屋殘值密不可分。現在房價居高不下,遠遠大於租金的增長速度,市場經濟和交易模式已經使人們的預期將房地產視為永久、無期限的私有產權。此外,一般來說,70年後地上建築物大多數都已經『折舊為零』,殘值所剩無幾,要求重新繳納土地轉讓金和房子被國家無償收回又有什麼區別?可以想象,70年後,這種私產和公權力的矛盾勢必成為一把懸在頭上的『達摩克利斯之劍』。
無論是在法律還是在法理上,購房者在購買合法的商品房後,享有完全的房屋所有權。我們知道,所有權有五個特性,即全面性、整體性、彈力性、排他性和恆久性。所謂恆久性,即指所有權不因時效而消滅,不得預定其存續期間。所有權除因標的物滅失、取得時效、所有人拋棄等事由外,本質上可永久續存。如今,老百姓傾盡畢生心血買來的房子只是一個70年的租用期,這是所有權嗎?這種限制行為合乎法理嗎?
歸根結底,這種矛盾是一種公產和私產之間的衝突。到底保護私產多一點,還是保護公產多一點,決定了制度和決策的價值取向,也只有公權退一點,私產纔會多被重視一點。此外,『70年大限』不只是一個私權與公權的問題,也是一個基於私有財產權的市場交易體制如何在中國社會最終得到確定的問題,它就像一個幽靈,徘徊在中國制度轉型的過程中。財經作者楊育謀曾指出,短期的地權設計使私人權利呈現嚴重的不可預測性,不可避免會加大市場波動和政治風險。我想,突破70年大限,不僅需要大智慧,更需要有大勇氣。
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