解析『雨過地皮濕』現象

　　在房地產宏觀調控領域，中央政府雷厲風行，但為什麼會出現『雨過地皮濕』的現象呢？

　　這是因為，中國房地產宏觀調控政策沒有形成合力，在有些領域甚至出現了自相矛盾的現象。

　　首先，中國房地產宏觀調控沒有從根本上解決局部利益與整體利益的關系問題。

　　房地產領域的稅收是地方政府稅收的主要來源。自從實行了『分稅制』以後，地方政府掌握的稅源十分有限。利用房地產市場增加地方稅收，是各級地方政府不得已而采取的措施。中央政府的宏觀調控政策不但沒有考慮到地方政府的利益需求，反而試圖通過重新劃分中央政府與地方政府之間的土地收益分成、提高中央政府在房地產領域的稅收比例，遏制地方政府發展房地產市場的衝動，這樣的宏觀調控政策不可能取得成效。只有正視地方政府的利益需求，在減少房地產領域地方政府各項稅收的同時，千方百計地為地方政府尋找其他合理的稅收源泉，如若不然，地方政府仍然會對中央的宏觀調控政策陽奉陰違，中央的房地產宏觀調控政策肯定無法落到實處。

　　所以，理順中央政府與地方政府之間的財產分配關系，是發揮房地產市場宏觀調控各項措施作用的關鍵所在。如果沒有解決地方政府的財產權問題，那麼，即使減少了地方政府在房地產領域獲取利益的途徑，地方政府仍然會通過其他的方式，尋找新的稅收源泉。

　　其次，中國房地產宏觀調控沒有從根本上解決眼前利益與長遠發展的關系問題。地方政府的利益衝動依然缺乏有效的監督、制約機制，各地發展規劃不能做到兼顧眼前和長遠利益。各級政府為了早出政績、多出政績而拼命發展房地產業。

　　解決這個問題的根本辦法，不是由中央政府一刀切，下達房地產宏觀調控的指標，或者制定具體的宏觀調控標准，而是建立依法監督制約的機制，監督政府制定科學的城市房地產發展規劃，嚴格按照當地居民的實際需求，合理地發展房地產業。

　　再次，中國房地產宏觀調控沒有從根本上解決不同調控手段之間的關系問題。房地產調控需要依靠土地供應、財政稅收、金融信貸等手段綜合性地發揮作用。但由於我國行政管理體制所限，在宏觀調控過程中，中央各職能部門並沒有很好地發揮協調作用。譬如，在土地供應方面，雖然國土資源部出臺了一系列限制房地產土地供應的部門規章和臨時性的行政文件，但由於中國土地管理法、城市房地產管理法賦予了地方政府部門審批土地的權力，所以國土資源部的這些規定很難落到實處。不僅如此，建設部為了大力發展房地產業，對國土資源部制定的各項控制土地使用的宏觀調控政策並沒有出臺配套的措施。由於政出多門，地方政府在執行中央各部門宏觀調控措施的時候，就會各取所需，這就使得中央的宏觀調控政策最終變成了一紙空文。

　　由於開發商資金來源日趨多元化，所以，金融監管部門出臺的各項宏觀調控措施只能對少數開發商起到作用，而對絕大多數已經實現原始積累，囤積了大量投機資金的開發商來說，中央金融監管部門出臺的各項措施無關宏旨。

　　在諸多宏觀調控措施中，財政稅收是一種剛性的宏觀調控措施。但是，至今我國尚未將房地產領域的各項稅收制度整合起來，形成統一的房地產稅，這就使得地方政府可以通過各種優惠的措施逃避中央政府稅收監管。

　　總之，由於中國實行的是條塊分割的管理體制，所以中央政府出臺的各項宏觀調控政策不可能產生合力，宏觀調控各項措施互相分解、相互矛盾，最終導致這些政策逐漸失去效用。