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寫字樓供應迅速釋放
據天津中原物業顧問有限公司統計,去年,天津寫字樓市場新增項目9個,總建築面積為43.8萬平方米。而同期天津寫字樓實際成交面積為22萬平方米,同比2004年上漲15%,其中,租賃型寫字樓成交面積5.4萬平方米,銷售型寫字樓成交面積為16.6萬平方米。
2006年,天津寫字樓市場新增項目約12個,總建築面積約為39萬平方米。天津中原物業顧問有限公司預計,2006年天津寫字樓總成交面積約24萬平方米,同比上漲9%。其中,租賃型寫字樓成交面積約6萬平方米,銷售型寫字樓成交面積約18萬平方米。
根據相關規劃,未來5年內,海河上游將建設44個社會型商貿文化設施項目,其中,海河兩岸將建設20座大型寫字樓。這些寫字樓大部分建在海河各橋的橋頭,交通便利,目前部分寫字樓建設已經啟動。
據了解,這20座大型寫字樓項目中,5座集中建在北安橋橋頭,北安橋南、北商務寫字樓和津塔均位於北安橋海河西路一側,津塔建成後將成為天津標志性建築。天保大廈坐落於北安橋與海河東路交口,濱海大廈坐落於海河東路北安橋橋頭。
其他15座大型寫字樓為海貿港灣中心、德泰大廈、天一大廈、太平廣場寫字樓、香港嘉裡商務中心、遠洋大廈二期、泰達運河商務樓、華僑大廈、仁恆大廈、津源裡寫字樓、水上運動世界高級商務寫字樓、風情區辦公中心、新華世紀廣場大廈、上海陸家嘴商務中心、鑫春大廈,分別坐落於和平區、河西區、河東區、南開區、河北區黃金地段,形成本市寫字樓市場基本架構。
產品豐富細分市場
寫字樓市場供應量迅速釋放,各類個性化產品不斷湧現,開發商打出各種牌來吸引投資客。
有些寫字樓打出『商務文化』牌。如位於河西區大沽南路上的恆華帝豪VIP商務空間,整個辦公區擯棄傳統的住宅式辦公環境,全部采用歐洲簡約風格玻璃隔斷,並專門設計共享空間和水吧。在共享空間裡,各公司成員可以互相交流,水吧則負責面向寫字樓內客戶提供咖啡、快餐、鮮花、辦公耗材等配套服務。
有些寫字樓打出『生態』牌和『低密度』牌。如位於河西區郁江道上的風景OFFICE商務花園,樓間距高達36米,用寬敞空間營造純正自然花園景觀,綠化率達到30%,整個辦公區更像一個公園。位於華苑產業園區的海泰信息廣場采取集群式、低密度設計,6座單體辦公樓最高不過12層,在辦公區規劃了一個3萬平方米水景廣場,同時還設置了高標准會務、餐飲和娛樂等共享商務空間。
有些寫字樓打出『景觀』牌。如位於河西區樂園道上的銀河大廈,正南方為佔地19.98萬平方米的銀河廣場,東南方為天津樂園,視野極為開闊,因此吸引了眾多投資者目光。
有些寫字樓打出『國際』牌。如位於和平區赤峰橋頭的SOMO天津港灣中心,邀請國際知名管理公司CCA International組建海河之子商務俱樂部,還將打造時尚休閑商業街,構築海河開發標志性街區。
此外,新增寫字樓的客戶定位更加細分。像信達廣場、津匯廣場二期、天津灣中環OFFICE等甲級寫字樓,主要瞄准的是世界500強及外地進津知名大型企業;風景OFFICE商務花園、海泰信息廣場等則主要瞄准成長型中小企業客戶。
投資寫字樓風險機遇並存
在8月2日研討會上,與會業內人士一致認為,天津寫字樓市場正在呈現穩步上昇趨勢,發展前景廣闊,但需要控制開發節奏,避免不必要的風險。
中瑞置業總經理劉相認為,隨著濱海新區概念提出,環渤海經濟圈一體化趨勢越來越明顯,越來越多外地企業到天津設立分公司和辦事機構,本地也湧現出一大批具有活力的新型中小企業,這都意味著寫字樓需求在未來幾年將陸續釋放。國家在今年5月推出一系列針對房地產市場的宏觀調控政策,主要目的是為了抑制住宅市場炒作行為,對寫字樓市場影響不大,反而會促使一部分投資客從住宅市場轉出進入寫字樓市場。
海泰信息廣場策劃經理楊蓓認為,天津市目前寫字樓市場尚處於起步階段,投資天津寫字樓的外資比例還不夠高,因此仍需外來資金刺激。同時,在商業開發程度較高的城市,寫字樓價格至少會比住宅高30%,而目前天津很多購房者還沒有意識到寫字樓的投資價值。
海貿集團營銷中心總經理柳明認為,寫字樓市場進入良性發展階段後客戶的要求也會越來越高。現在,天津尚缺少符合國際化標准的寫字樓,開發商應盡快提昇自己的操作水平,在產品研發、商務模式、後期運營等方面進行新的探索。
同時,很多業內人士也對寫字樓開發節奏控制表示關注。劉相認為,開發商不能盲目樂觀,今後數年,天津寫字樓供應量將快速放大,市場競爭狀況將更加激烈甚至趨於白熱化。市場究竟能否有效消化?這需要看濱海新區的開發進度。戴德梁行寫字樓部高級項目經理王穗生介紹,據戴德梁行統計,截至第二季度末,天津市甲級寫字樓總供給量達到53.6萬平方米,而二季度甲級寫字樓銷售則只有4470平方米,租賃3910平方米,這表明市場供需壓力仍然很大。 (姜昊)
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