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京津需求旺盛滬市持續低迷
21世紀不動產的監測系統顯示,1-6月二手房市場供應放量總體增大,而京津地區交易均價總體仍呈上漲之勢,但新政後交易量及交易均價漲幅均有不同程度回落,上海市場持續低迷,其中中端市場受衝擊明顯,中高端市場尤其別墅成為市場『新歡』。
市場總體掃描:
幾家歡喜幾家愁
(1)二手市場供應慣性,增長難掩拐點凸顯:21世紀不動產報價監測數據顯示,二手房市場總體供應量相比年初仍有大幅的增長,其中三個城市中北京的增長幅度最大,比年初增長32%,天津增長28%,上海增長10%。但受新政影響三個城市的增長速度已放緩,觀望拐點初顯。
(2)中端住宅交易比重下滑、高端住宅成交易新寵:1?6月北京50萬元價位的中低檔住宅交易比重繼續下滑,同比去年下降24.9%;中高檔住宅易情況趨好,50萬至100萬元價位的住宅交易比重同比增長27.4%,100萬元以上價位的高檔住宅交易比重同比增長13.6%。
京津滬交易結構:
新政變化中蘊藏生機
(1)上海市場反應強烈,供應量大幅回落:上海市6月二手房的供應量相比5月份下降32.6%;北京與天津的二手房供應增長速度放緩。專業人士分析,上海市場反應最為強烈,在於此次新政更多指向投資型客戶,恰恰上海市場投資比例高於京津;上海次新房供應量較大,受五年營業稅影響更為嚴重。
(2)交易結構變化,北京逆市而動:上海市出租房的供應量增長16.3%,增長幅度最大;天津市出租房的供應量增長5.5%;北京市租售比例基本與5月持平。
專家認為,經過2005年樓市振蕩,現存上海投資客多為資金基礎堅實,因此新政後並未急於出手,更多的是轉入租賃市場,觀望後市。北京二手住宅市場則顯示出一定的潛力,在中高端市場雖然次新房供應量很大,但剛性需求表現如拆遷、結婚、子女入學等,反而進一步抬昇了報價及交易均價,交易成本更多轉移到買方。
(3)上海、天津住宅租賃市場的信心動搖:大量二手房源湧入租賃市場,已給租賃市場帶來一定的壓力。其中,上海市住宅市場租賃價格6月與5月環比下降15.8%;天津市住宅市場租賃價格6月與5月環比下降6.0%;北京市住宅市場租賃價格6月和5月環比下降2.9%。上海和天津出租方的信心已開始受到不同程度的動搖。
專業人士分析,從三個城市的情況看,上海由於2005年開始的樓市振蕩,購房者信心有所下降,將導致需求下降,因此預計二手住宅市場將會出現1至2年的低迷期,交易價格將會下挫;相反,北京和天津的自住需求更為旺盛,高端市場走勢趨於明朗,而在用一段時間消化政策後,中端市場對政策的消化程度將決定二手市場的未來。
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