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二手房轉讓征收20%個調稅滬上遇阻
8月1日起,根據《關於個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(國發【2006】108號),上海的『操作意見』正式實施。這幾天滬上房產中介吃『白板』、二手房無交易的比比皆是,各區房地產交易中心交稅窗口的工作人員也空閑了許多。
但一股『暗流』已在汨汨流動,想辦法避開20%的個調稅即是主旋律,『我沒發票』、『我找不到發票』或將成為避稅擋箭牌。滬上已有媒體公開了相關的『創意』———如中介建議業主申報丟失了能夠證明房屋原值的發票,以總價的一定比例來申報個調稅。
因為按照上海的『操作意見』,交納二手房轉讓個人所得稅有兩種方式:其一,轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中交納的稅金及有關合理費用後,征收20%的所得稅;其二,納稅人未提供完整、准確的原值憑證,不能正確計算房
屋原值和應納稅額的,根據《通知》第三條規定實行核定征稅。對納稅人轉讓普通住房,以轉讓收入的1%核定應納個人所得稅額;對納稅人轉讓非普通住房,以轉讓收入的2%核定應納個人所得稅額。
那麼是哪一部分二手房賣主最願意選擇1%-2%核定應納個人所得稅額?購房不到5年(即在2001年7月31日後)的賣主。記者注意到,2001年至2002年是上海房價較低的時期,甚至比2001年前還低。如曾經的滬上『樣板房』、位於華東師大附近的海鑫公寓,2001年6月的一手現房3300元/平方米,而兩年前為4500元/平方米,結果受到購房者青睞,成交量不小。開發商之一的該市某機關在報上刊登廣告的當天,兩套存量房即被定購,下午就有購房者前去付定金。如今這裡的二手房(掛牌)價維持在9000元/平方米左右。據了解,當時購買該公寓的業主,不少是為了保值或投資,這裡出租房甚多似可作佐證。如果現在出售成功後要按真實的贏利所得交納20%的個調稅,誰願意。怎麼辦?哪怕我2002年購房時的發票、契稅完稅甚至裝潢公司開的憑據皆在,我也肯定會說『我發票和有關憑據全找不到了』。真是『上有政策,下有對策』———已經有業主向記者表示了這樣的心跡。
況且,以二手房買賣為生存『第一要務』的滬上星羅棋布的房產中介,為了提高成交額也會提醒賣主以『我沒發票』來避開20%的個調稅。而且理論上,全國各地都有這種情形存在的可能和理由。這是一個不需多少『智商』即可給出准確答案的算術題。
有律師告訴記者,關鍵在於『我沒發票』或叫『我沒有憑據』等理由,有關部門(如交易中心、稅務部門)根本無法洞悉賣主的真偽。怎麼查?誰來查?拿什麼法律依據查?都似乎還沒有合適的應對辦法。
記者認為,也許是地方政府對二手房轉讓強制征收20%的個人調節稅,熱情不是太高;我國眾多百姓的納稅意識欠強,倘若二手房市場就此走向寂寞,後果肯定是非常可怕的。這個問題的妥善解決,還得仰仗國家主管部門真正面對國情,拿出合情、合理、合適的二手房轉讓個人調節稅方案來。
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