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隨著『國六條』及其細則的出臺,政府對房地產市場的調控進入了新的階段。雖然這些政策的效果還有待觀察,但是根據對市場的分析和判斷,未來一段時期內房地產價格將持續堅挺,主要有下列六大理由。
當前貧富差距明顯,且收入分布呈『金字塔』型
據統計,目前中國,衡量貧富差距的指標——基尼系數在0.46左右,超過大部分發達國家。並且收入分布呈『金字塔』型,底部特別龐大。由於中產階層沒有形成規模,不是中間大兩頭小的『橄欖型』。當前的高房價遇到這種類型的收入分布狀態,必然導致『金字塔』頂部的富人有能力購買多處住房,而底部的低收入階層買不起房,很長的一段時期內這種收入分配狀態不會改變。在一個房價不斷上漲的市場,作為投資者的富人很少關心房屋的租金狀況,更多的是關心自己持有的物業價格有沒有漲,即使房租沒有上來,只要房價在漲,資產在增值,心理感覺仍會很好,而不管物業的價值是否被高估。事實上,目前很多大城市房屋出租收益率,早已小於等值儲蓄帶來的銀行利息,這也是判斷市場出現泡沫的重要依據。
由於市場上很大比例的低收入階層仍有強烈的住房需求,房地產市場會在未來很長一段時間內顯得供不應求,即使政府增加供應一定數量的土地,開發成房屋,結果大部分還是被富人(包括一定的外國投資者)買去。因為在一個價格較高的房地產市場上,低收入者的競價能力遠遠低於富人。這樣就會出現有多少房子供應就有多少被富人買去的情況,低收入者永遠在市場競價中處於劣勢。有人認為低收入者的住房應該靠政府的住房福利制度(經濟適用房或廉租房等)解決。其中存在兩大問題:一是由於金字塔底部人群數量較多,地方政府無法在短時期內劃出數量足夠多的土地,而且這樣的經濟適用房建設會大大降低地方政府的收益;另一方面:目前大部分的經濟適用房用地分布在偏遠的郊區,交通成本很高,配套不健全,窮人不願意買。即使房價便宜,加上交通成本後,居住成本仍很高,並且窮人一般都沒有小汽車,因此居住在經濟適用房後會帶來更大的不方便。
城市發展戰略存在偏差,短期內很難改變
這表現為過去我國過度發展大中城市,忽視中小城市、衛星城的發展,城市規劃單一中心現象明顯,即使出現了其他有限的副中心、次中心,還是無法有效分流城市中心人口。中國13億人口中還有8億左右農民,在未來的幾十年內這些人將陸續變為城裡人,有的到城市就業變為城市人,有的因為子女變為城市居民後,會跟隨到城市。這些人進城後必然要居住,因此,有學者認為中國房地產市場至少還要發展20年,我完全贊同,並且認為這一時間還更長。但是房地產市場的發展並不代表房地產價格的飛漲。當中國80%-90%的居民為城市人口時,將這些人安排在什麼樣的城市、安排在城市的什麼區域尤為重要,安排不合理會導致房價上漲。當前由於過多地發展了大城市,忽視了中小城市發展,這導致了大城市房價飛漲、而中小城市房價處在穩步上漲階段。大城市集中了全國最好的教育、醫療、商業、娛樂資源,而且近年來大城市和中小城市的資源享有的差距似乎在拉大,這也就導致了小城市的居民要往大城市湧,農民也要往大城市湧。
另一方面,在大城市的發展規劃中,過多地注重城市中心區的建設,而在其他次中心的建設上相對滯後,導致原有居民不願離開市中心,新的居民都湧向城市中心。這樣必然導致城市中心的房價迅速上漲。並且在城市道路規劃建設沒有跟上的時候,一下子放開小汽車市場,城市交通十分擁擠,使得城市居民更不願意離開市中心,這樣市中心的房價上漲速度更快。由於房地產產品具有很大的特殊性,目前房地產市場價格增幅的統計數據是根據簡單加權平均價格計算的,事實上剔除房地產商品的區位因素後,市中心房價增長幅度遠遠超過當前政府公布的數字。這也是為何老百姓實際感受到的房價上漲遠遠超過政府公布的漲幅水平,因為老百姓更多關注主城區的房價。其實,當前大城市郊區的房價水平並不高,之所以有的老百姓認為郊區房價也很高,是因為他們是在郊區配套不完善和交通不便捷的背景下,談論郊區的房價。如果郊區的配套和交通跟上後,人們在心理上就會認為郊區的房價是物有所值的。
一般說來,城市發展會經歷分散——集中——分散幾個階段,也就是城市發展到一定階段會出現逆城市化或者稱為郊區化。我國城市發展水平不一,有的中小城市仍需要集中,取得規模效應。而另一些大城市、特大城市則急需分散,當然這種分散並不是無目的的擴散,而是要出現多個城市副中心、次中心,以分散人流。當前很多大城市和特大城市房價過快上漲,主要是城市人口擁擠在城市中心,抬高了房價。雖然很多城市采用『攤大餅』的方式擴展了城市空間,但是由於沒有形成有效的副中心、次中心,對居民吸引力不強,人們仍然會追逐市中心的高房價。根據國外城市發展的規律,像北京、上海這樣的特大城市如果有10-20個相對分散的城市次中心,城市房地產價格不會這樣高。當然也有學者認為,中國的城市化模式應該學習歐洲建設緊湊型結構的城市,而不能學習美國建設松散型結構的城市。其實,這應該考慮到我國城市發展的實際情況,由於一方面我國城市人口過多,二是在前幾年城市大發展階段,城市交通的建設和規劃設計沒有跟上城市發展的步伐。這決定了模仿歐洲建設緊湊型城市,增加城市中心的人口密度將會使得城市交通異常擁擠,大大增加了居民的出行成本。當前與城市規劃緊密相關的交通問題已經十分嚴重,很多城市交通高峰時段汽車的行使速度低於自行車。因此建立多個分散的城市中心是未來城市戰略規劃的重點,也是控制城市房地產價格的重要手段。而這種狀況的改變需要5-10年時間,因此短期內房價很難得到有效控制。
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