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盡管房價上漲是工業化和城市化快速發展過程中的必然趨勢,但短期內如果漲幅過快,就可能超出經濟系統的承受能力,影響經濟系統的穩定。為保持房地產市場的平穩發展,發揮房地產作為國民經濟支柱產業的作用,維護經濟持續穩定增長的良好局面,需要在深入分析導致房價漲幅過快原因的基礎上,探索建立抑制房價上漲勢頭過快的長效機制。
第一、住房價格漲幅過快的成因
住房價格的變化不僅受供求關系的影響,而且受市場信息的影響。我國住房價格漲幅過快就是這幾方面共同作用的結果。
(一)城市建設用地供給的有限性是房價上漲的重要前提
本輪住房價格上漲與市場上預期土地供給政策趨緊是有關系的。一方面,2004年『8.31』大限之後,開發商只能通過招、拍、掛三種方式取得土地,成本和難度都有所增加。另一方面,為防止農用地無序轉用,政府強化了土地計劃管理。這兩方面的因素都向市場發出了土地供給偏緊的信息。
從維護國家糧食安全的戰略高度看,該政策將會一直持續下去。2005年,我國城市化率為43%,到2050年我國城市化水平達到70%時,城市建設和交通建設佔用耕地的數量大概在1億畝-1.5億畝之間。如果以2005年的耕地面積18.31億畝為基數,並且假定後備土地資源開發整理的量剛好彌合因其他原因減少的耕地,2050年總的耕地保有面積為17.51億畝-17.01億畝之間。該結果基本能滿足全面建設小康社會的國土資源供應保障戰略中對耕地資源最寬松方案的要求。這凸顯了保護有限的耕地資源,維護國家糧食安全任務的極端重要性。這也意味著偏緊的城市土地供給制度在相當長時間內都不可能放松。
盡管土地供給在長期內將會偏緊,但並不一定意味著住房的供給也同樣緊張。在滿足居住生活的條件下,可以通過提高容積率來增加住房的供給量和降低成套住房的建築面積生產更多的住房。
(二)各種住房需求的增長是拉動房價上漲的原動力
我國目前的住房需求由正常的住房需求、超前的住房需求、被動的住房需求和投機型的住房需求構成。這次房價的上漲主要由後面三種需求共同推動。
正常的住房需求。這是指現有城鎮居民不斷增長的住房需求或城鎮化過程中農民進城產生的對住房及其他房屋的合理需求。正常的住房需求隨著住房制度改革的深入和我國經濟進入『起飛』階段,每年的規模都在逐漸上昇。
超前的住房需求。這是指超出自身現行購買力而形成的需求。2005年,我國城鎮居民的住房消費佔城鎮個人可支配收入的比重高達24.07%,這超出了部分人的經濟承受能力,產生了大量所謂的『房奴』,造成這種情況的原因大致有以下幾點:第一,誤讀了『居者有其屋』的內涵,認為不同年齡層級的人都應該擁有自己的住房。第二,我國的住房梯次消費還沒有形成,大多數居民不得不直接進入新建住房市場。第三,住房制度改革銜接有偏差,部分單位依然向職工提供低於市場價格的單位內部購房或大量的一次性貨幣補貼,形成了新的單位住房需求,推動房價上漲。
被動的住房需求。這是指拆遷城鎮舊房產生的住房需求。近幾年,一些地方片面強調經營城市、盲目大拆大建,引起大量被動的住房需求。根據有關統計資料推算,每年因房屋拆遷導致的住房需求在3億平方米左右,而這幾年每年新增商品房面積僅約為5.5億平方米,住房缺口由此被撕開。盡管房屋拆遷增加了土地的供給量,但從總體上判斷,大規模的拆遷創造的被動需求還是拉高了房價。
投機型的住房需求。這是指由於投機而形成的需求。我國投機型住房需求大規模增加主要有以下幾方面的原因:第一,人民幣面臨較大的昇值壓力,大量外資湧入房地產業做短線操作,引發了涉外投機需求。第二,股市持續低迷,存款利息不斷降低,其他產業創業環境不盡人意,大量的社會資金『被迫』轉入房地產業。第三,房地產保有環節和流轉環節的稅制設計不合理,使得大多數土地漲價不是歸公,而是歸私,誘發了房地產投機。逐利是資本的本性,如果僅采取『堵』的方法,限制資金流入房地產業,可能在短期內能夠促使它們潛伏下來,一旦時機成熟,它們又會起來興風作浪。因此,采取『堵』的方法,並沒有消除房地產市場的隱患,需要加強引導和設計合理的制度『疏導』這些資金。
(三)房地產開發商對信息的操縱放大了市場失衡的狀態
市場均衡總是相對的,不均衡是絕對的。一般商品由於有較強的流動性和較短的生產周期,能夠根據價格信號迅速做出反應,自動調節供需狀況。而住房市場由於承載其土地位置的固定性和住房生產周期較長等特質,對價格信號的反映相對比較遲緩,自我調節能力薄弱。因此,准確提供各類信息,對矯正市場預期、平抑住房價格意義重大。
遺憾的是,在本輪房地產價格高漲的初期階段,由於有關政府職能部門的缺位,主動將信息的提供權讓給了房地產開發商及其利益集團,使得他們能夠向社會發出具有對自己有利的、片面的信息來操縱房價。那麼開發商是如果操縱這些信息的呢?
從現實表現看,主要有三個層面:第一,在宏觀層面上,誇大地根緊縮的後果。2004年以來,為配合國家的宏觀調控,地根緊縮是客觀事實。但是相關政府職能部門沒有及時向社會解釋這種緊缺的供給狀態是常態,還是在宏觀調控期間暫時起作用的政策,也沒有向社會解釋土地供給變化量和需求量之間的缺口究竟有多大,這使開發商有機可乘。他們充分利用土地緊縮政策大做文章,渲染地根緊縮必然導致住房供給短缺,一時間整個市場上都彌漫著房價必然快速上漲的預期,不理性的住房消費群體形成了,投機型的住房需求也形成了。
第二,在中觀層面上,區域內的開發商聯手操控房價。
區域內的開發商尋找一個有特色的、稀有的共同主題作為炒作對象,為區域內高房價提供依據。應該說,炒作概念作為促銷房地產的手段本無可厚非,但在該過程中僅以房地產開發商提供的價格作為住房惟一的參考價就顯得有點不正常了。盡管住房開發的成本僅決定了房價的下限,盡管周邊存量住房的價格並不能完全代表新建住房的價格,但它們畢竟為購房者提供了另一種參照系。可惜的是,政府有關部門在這方面提供的信息非常有限,為區域內房地產開發商聯手操控房價提供了便利。
第三,在微觀層面上,囤積居奇成為房地產商以偽信息造市的重要手段。
住房竣工之後,開發商采取飢餓療法的營銷手段分期出售房屋,造成供不應求的假象,以此提昇房價。此時,如果握有信息資源的有關政府部門不能提供及時准確的信息,購房者極易落入圈套。政府現在已經意識到這一問題了,但在過去相當長時間內政府的服務也是缺位的。
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