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城市規劃是個長期工程,最初的舉棋落子對於城市遠景發展至關重要。而一旦規劃的種子塵埃落定,每顆種子自己會怎樣生長,發展速度如何,又能成多大氣候。可以說,一定程度上它驗證著規劃的成果。
如今,工業地產有一個別稱叫『產業孵化器』。即項目規劃伊始就確定發展思路———以工業廠房為資源,引進中小型企業,以產業園區的優勢為其提供統一配套服務和能源保障,令其在節約成本的基礎上,更快做大做強。目前,隨著城市的不斷外擴,城市規劃向外逐步延伸,我市逐步形成的東麗、大寺、雙港等八大組團也承擔著孵化責任。它們的發展不僅對區域發展影響深遠,更成為關乎整體城市結構平衡的要素。對此,記者走訪了天津市規劃局總規劃師霍兵,請他就未來城郊發展的規劃和孵化關系及特點做一分析。
城郊社區應成為能花錢能掙錢的福地
霍兵指出,在城郊規劃上一定要吸取前車之鑒,在社區生活配套和就業環境營造上避免走彎路。譬如,二戰後的美國曾經出現的『臥室社區』。當時,由於城市人口急劇膨脹,相對廉價且環境良好的郊區吸引了大量人口外遷。城市規劃面臨第一輪『美國夢』洗禮。大家都想到市郊去住花園洋房和別墅。在這一住宅郊區化時期,『功能分區』理論的主導作用導致了以獨立式住宅為主的城郊規劃。一時間,城郊用地被肆意侵佔,給人們提供純粹居住休息空間的社區迅速大量地產生,人們形象地稱之為『臥室社區』。這類『臥室社區』自身生活配套和就業環境缺失,所以『買牙刷也要開車』的情況隨之出現。就業也要往返城市和住所之間,無形中造成城市交通負擔加重,能耗加大。
當然,我們的城郊社區都有自身的配套來解決這一問題。但需要注意的是以住宅為主的項目配套規模小,競爭環境薄弱,容易造成服務質量低和價格高的問題。人們還是願意到選擇更多價格更優惠的市區去消費。因此,城郊社區在設計時應該考慮充分的生活配套比重,必須孵化出更為豐富而有各自特點的商業業態,不能重復建設小配套形成浪費。這樣,一方面,招商使得社區內消費踴躍;另一方面,商業的增加能給業主提供自主經營的創業機會。規劃中不少城市企業的外遷,也提供了城郊更多就業機會,在住區內擇業穩定了郊區化生活的居住基礎,這纔是所謂的安居樂業。
公共配套不能等外部規劃和內部孵化需並舉
在路網配套等方面,城郊項目隨著高速路、地鐵輕軌的建設增加而被看好。實際上,在公共設施配套方面有很多可以改善。霍兵介紹說,美國的地鐵站口設有很多公共車位,滿足有車族倒換地鐵的需要。這樣就能有效緩解市區交通壓力,也縮短行程周折造成的時間成本損耗。將來規劃中會更多考慮這類因素。同時,霍兵透露,現在一定范圍內國家鼓勵市政公用基礎設施市場化。由此聯想到我們的城郊項目中,有的離地鐵出站口較近。是否可以主動溝通相關部門,在出站口安排公交線設立專線直通小區呢?像泰國,很多道橋都不是政府規劃興建,而是私人建造,過路收費。我們也有的住宅項目為更快孵化出成熟的外部配套,自己出錢替政府做綠化。還有的項目跟當地政府合作將學校落戶社區內,這在今年取消跨區擇校的消息後,更成為一個賣點。政府行為的外部規劃和企業行為的內部孵化不能互相等著看著,應該如此互相借勢,摸索前行。
階層型勢必向健全型社區發展
霍兵分析說,在上一輪郊區化熱潮中,有個明顯的兩極分化現象。就是一方面,市郊興建低廉的房屋吸引在市區買不起房的老百姓;另一方面就是市郊一味滿足別墅消費者的需要,蓋些有車族消費得起的豪宅。這兩種建築形態還多有混雜,這樣城郊居住者兩極化嚴重。而這兩類居住者都是就某一突出屬性而置業,並不一定符合其長遠需要。往往買了以後發現階層型小區形成,社區安定感和認同感喪失。這樣勢必會造成房屋再次買賣,對穩定房地產市場無益。
因此,市場呼喚能夠滿足居住者長期居住需要的健全型社區。這樣的社區配套比較完善,住宅品質相同,業主素質相近,不因面積區分業主階層。霍兵舉例說,位於雙港的金地格林項目交通便利,以花園洋房建築形式為主,整體布局追求自然精致、和諧優雅的風格。人們可以按照其自身需要來選擇戶型。
城市的郊區化發展是城市發展的必然階段,這個過程是往復進行的。它在一定條件下出現,並且會持續相當長的時間。隨著城市改建的情況,整個城市的格局還會出現新的變化,但可以肯定的是,由於市區承載量限制和城郊生活與市區差異化的降低,郊區居住反向往市區回歸絕不會是大規模的。放眼未來,隨著外來人口的大量湧入,更加催熟城郊的自我孵化工程,相信到時,在城市總體規劃布局的把控下,城郊發展必然進入自我孵化的良性循環階段。 (張秋艷)
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