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在部分城市房價持續上漲而成為社會關注熱點之際,2006年的房地產市場調控細則頒布出臺。這份由國務院辦公廳轉發九部門聯合制定的《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》,深入貫徹5月17日國務院常務會議關於房地產調控的精神,提出了具有較強操作性的措施。
這一細則,將給房地產市場帶來多大影響?對購房老百姓帶來哪些好處?記者第一時間連線國有商業銀行、房地產界、學者和普通百姓,聽取了這四方面的反應。
向中低收入傾斜:90平方米成為『分水嶺』
[政策細則]6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積90平方米以下的住房(含經濟適用房)面積所佔比重,必須達到開發建築總面積的70%以上,直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整的,需報建設部批准;優先保證中低價位、中小戶型土地供應,不得低於年居住用地總量的70%。
[房產諮詢商·北京世聯房地產顧問有限公司常務副總經理王正宇]:90平方米的住房將成為一道『分水嶺』,這是《意見》中最關鍵的一條措施,它直接調整住房供應結構,向中低收入者傾斜。
[開發商·北京錦繡花園投資公司董事長沈大強]:我舉雙手贊成這一政策,這體現了國家對民生的重視。盲目追求大戶型不符合中國土地緊缺的國情,按人均30平方米計算,90平方米的住房在城市中足夠用。
[開發商·北京泰盈房地產開發公司總經理閻少華]:對『90平方米住房』進行劃線,我有不同意見,這對市場發展沒有好處,有了這個框框,很難開發適銷對路的產品。要限制過度消費,可采取別的措施,比如對不同面積的住宅征收不同比例的契稅等。
[學者·中國社會科學院研究員易憲容]:這是一項非常好的政策,給廣大中低收入人群帶來了希望,一定要嚴格執行政策,絕不能落空。
[購房者·剛畢業的研究生江崇科]:現在房子又大又貴,北京四環以內的房子很少在每平方米7000元以下。四環以外石景山區有個叫遠洋山水的樓盤,均價也在每平方米7000元以上。這對我們剛畢業工作的人群,造成很大壓力。
區別對待:首付分30%和20%
[政策細則]自6月1日起,個人住房按揭貸款首付款比例不低於30%,自住住房且套型建築面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。
[國有商業銀行一負責人]:這是國家政策面首次提出『區別化』的住房信貸政策。把過去首付款比例由20%提高到30%,一定程度上有利於控制過快的購房需求。而對購買低於90平方米的住房,仍執行首付款20%比例,充分考慮到了中低收入群眾的購房需求。
[學者·瑞士信貸董事總經理陶冬]:首付款區別對待,照顧了中低收入群體。但首付款設為20%至30%,對炒房者的投機購房,仍形不成有力打擊。
[學者·易憲容]:對中低收入者是個好消息。但這一政策應進一步劃分檔次,充分細化,比如90平方米至120平方米實行首付款30%,120平方米以上可再提到四成,甚至是五成以上。
[購房者·北京麗陽四季樓盤業主高先生]:兩年前買的97平方米房子,首付款20%要11萬元。如果按照30%首付款則要17萬元,我就支付不起了。但實行區別對待很有好處,這有利於調整消費心態,不一定都緊盯大房子。
打擊投機購房:5年內轉手交易需交納全額營業稅
[政策細則]自6月1日起,對購買住房不足5年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。
[房產諮詢商·王正宇]:這是一個打擊投機性購房的有力措施。目前執行的政策是2年以上轉手交易,就免征營業稅,提高到5年,大大加重了投機性購房成本。
[開發商·閻少華]:5年內轉手交易需交納全額營業稅,這確實可以限制炒房行為。不過,我擔心時間過長,可能會影響住宅的合理流動。
[學者·易憲容]:現在各大城市的投機性購房十分嚴重,我覺得這項政策力度仍不夠,建議征收高比例的『個人交易所得稅』。
[購房者·北京瑞麗江畔樓盤業主張曉梅]:我是2004年買的期房,總房款55萬元,本想出手賣掉,但今後要交納營業稅,成本大約增加3萬元,肯定不好賣了。
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閑置土地將受嚴懲:嚴格房地產開發商的監管
[政策細則]空置3年以上的商品房,商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物;項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業,不得發放貸款;超過合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的,從高征收土地閑置費;滿2年未動工開發的,無償收回土地使用權。
[國有商業銀行一負責人]:為抑制開發商利用銀行貸款囤積土地和房源,嚴格房地產信貸條件,切中了房地產開發中的一個重要問題。我們將進一步制定更加細化、便於操作的實施細則。
[開發商·沈大強]:項目資本金比例低了,有可能形成金融風險。不過,只要開發商能夠對土地進行漸進式的開發,而不是長期閑置或倒賣土地,就應當認為是合理的。可采取公開土地保有量信息的方式,增加房地產市場透明度。
[開發商·閻少華]:關於防止土地閑置的規定,原來也有,但執行得不好。怎麼執行好這個規定,值得政府認真考慮。
[學者·易憲容]:政策能否執行,關鍵看執行力度。現在商業銀行對房地產商的信息檢查不過來,一些政策無法落實。
同獎懲掛鉤:房地產調控列入目標責任制
[政策細則]各地區、特別是城市人民政府要切實負起責任,把調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入經濟社會發展工作的目標責任制。落實不到位的城市,要予以通報批評。
[房產諮詢商·王正宇]:房地產調控能否順利進行,關鍵要看各級政府的執行力。
[北京一開發商]:這兩年,國家出臺了很多房地產調控的政策,但都沒有得到有效落實。舉個例子,有的開發商囤積了很多土地,卻沒受到處罰。
[學者·陶冬]:把房地產調控列入經濟社會發展工作的目標責任制,很有新意。調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲,離不開地方政府。地方政府執行政策的自覺性、積極性如何,是這次房地產調控政策能否收到效果的最關鍵因素。
拭目以待:房價是漲是跌
[政策細則]穩定住房價格,控制住房價格過快上漲是此次政策的目標之一。
[房產諮詢商·王正宇]:至少要觀望一段時間,而且各個城市情況不一樣,要看各城市進一步出臺的細則。
[開發商·沈大強]:一些人買不起房、市場上又缺乏中小戶型的問題將可望在一定程度上得到解決;同時,對於盲目追求大面積住宅、消費過度的傾向,也有一定的抑制作用。重點發展小戶型普通商品住房,雖然在平抑房價上起到一定作用,但也不能盲目樂觀。一定要防止戶型面積降下來的同時,單價又上去了,出現小戶型、高單價。目前,決定單價的關鍵因素是土地成本,如果土地成本難以控制,住房價格也將難以控制。
[開發商·閻少華]:對市場影響不會太大,但房價是個很難說的東西,也不排除短期波動的可能,一些泡沫較多的城市可能會受到較大影響。
[學者·陶冬]:房價會停一停,但在目前國內資金充裕、利率較低的水平下,下一步走勢還難以確定。
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