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在部分城市房價持續上漲而成為社會關注熱點之際,2006年的房地產市場調控細則29日頒布出臺。這份由國務院辦公廳轉發九部門聯合制定的《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》共計15條,《意見》深入貫徹本月17日國務院常務會議關於房地產調控的精神,提出了具有較強操作性的措施。這一細則,將給房地產市場帶來多大影響?對購房老百姓又會帶來哪些好處?
1、近期經濟適用房建設目標9月底前公布
我們身邊到底有多少經濟適用房可供選擇?這是許多中低收入居民的疑問。今年9月底前,包括縣城在內的全國各級城市將向社會公布當地住房建設規劃,其中就包括今明兩年普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的建設目標。
《意見》規定,各地要重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房,編制住房建設規劃,明確『十一五』期間特別是今明兩年普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的建設目標,並納入當地『十一五』發展規劃和近期建設規劃。
2、90平方米以下住房須佔項目總面積七成以上
一方面是眾多城市居民住房需求長期得不到滿足,另一方面卻是大戶型住房供應比重過高。國家統計局數據顯示,全國24個大中城市裡,每套120平方米以下的住房佔商品房面積的比重不到50%。
為了解決這一問題,《意見》規定,自今年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上。
一些直轄市、計劃單列市、省會城市,因特殊情況需要調整上述比例的,必須報建設部批准。過去已審批但未取得施工許可證的項目,應根據上述比例進行調整。
3、購房不足5年轉讓須交營業稅
目前,個人購買普通住房超過2年(含2年)轉手交易的,銷售時免征營業稅;個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉手交易的,銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅。為了進一步抑制投機和投資性購房需求,國家將對這一優惠政策進行調整。
《意見》規定,從今年6月1日起,對購買住房不足5年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅;超過5年(含5年)轉手交易的,免征營業稅;個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉手交易的,銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅。
4、空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物
商品房空置正成為我們必須面對的問題。今年一季度,全國商品房空置面積為1.23億平方米,同比增長23.8%;其中,空置商品住宅6983萬平方米,增長19.7%。
對於閑置土地和空置商品房較多的開發企業,《意見》規定,商業銀行要按照審慎經營原則,從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房,商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。
此外,為抑制房地產開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源,《意見》規定,對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業,商業銀行不得發放貸款。
5、個人房貸首付比例不低於三成
目前,個人房貸首付比例約在20%至30%。與此同時,一些開發商公開宣傳所謂『零首付』,而個別媒體也在大膽預測『五成按揭』。
這回,國家給了一個明確說法:為了抑制不合理的住房需求過快增長,從而抑制房價過快上漲,從2006年6月1日起,個人住房按揭貸款首付款比例不得低於30%。
同時,考慮到中低收入群眾的住房需求,《意見》有區別地適度調整了住房消費信貸政策,對購買自住住房且套型建築面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。
6、居住用地供應量七成用於中低價位中小套型
為了保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應,《意見》規定,各級城市人民政府要編制年度用地計劃,科學確定房地產開發土地供應規模。
一是要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)和廉租住房的土地供應,其年度供應量不得低於居住用地供應總量的70%;二是土地的供應應在限套型、限房價的基礎上,采取競地價、競房價的辦法,以招標方式確定開發建設單位。
此外,《意見》明確規定,要繼續停止別墅類房地產開發項目土地供應,嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。
7、土地閑置2年將被收回使用權
國土資源部專項調查表明,我國土地浪費現象十分嚴重。到2004年底,全國城鎮規劃范圍內共閑置、空閑、批而未供土地395.61萬畝,相當於城鎮建設用地總量的7.8%。
為了加大對閑置土地的處置力度,《意見》規定,土地、規劃等有關部門要加強對房地產開發用地的監管。對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的,依法從高征收土地閑置費,並責令限期開工、竣工;滿2年未動工開發的,無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設,但開發建設面積不足三分之一或已投資額不足四分之一,且未經批准中止開發建設連續滿1年的,按閑置土地處置。
8、各地城市年內建立廉租住房制度
廉租住房制度是針對住房困難的最低收入家庭實施的一種社會救助,是解決這些家庭住房困難的主要渠道。但是,目前我國廉租住房制度還不完善,有些地方甚至沒有建立這一制度。
為加快城鎮廉租住房制度建設,穩步擴大廉租住房制度覆蓋面,《意見》規定,尚未建立廉租住房制度的城市,必須在2006年年底前建立,並合理確定和公布今明兩年廉租住房建設規模。
《意見》同時要求各地,要落實廉租住房資金籌措渠道,城市人民政府要將土地出讓淨收益的一定比例用於廉租住房建設,各級財政也要加大支持力度。2006年年底前,各地都要安排一定規模的廉租住房開工建設。
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