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提要:國內房地產行業將始終成為宏觀經濟政策調控的對象,這種調控影響將主要是調控市場的波動幅度,但不會改變市場的趨勢。
流動性過剩加速了房價的上揚。有市場研究員注意到,4月份居民新增消費貸款197億元,同比多增45億元。居民消費貸款在經歷一段時間少增之後,開始出現同比多增的積極跡象。結合目前房地產的數據,研究員估計,這可能是居民在房地產價格一直沒有明顯下跌的情況下購房信貸重新活躍導致。
多管齊下調控房地產
數據顯示,目前房地產供求失衡加大,房價漲幅加速,抑制房價已經成為全社會的共識。
『房地產肯定過熱了,現在的北京就像去年的上海,房地產熱過頭了。需要政府進行宏觀調控。』清華大學中國與世界經濟研究中心研究員袁鋼明表示。
中央政府准備出手了。國務院總理溫家寶5月17日主持召開國務院常務會議,研究促進房地產業健康發展措施。這些措施包括,進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用。嚴格執行住房開發、銷售有關政策,完善住房轉讓環節稅收政策,有區別地適度調整信貸政策,引導和調節住房需求。科學確定房地產開發土地供應規模,加強土地使用監管,制止囤積土地行為。
中金公司報告指出,政府可能出臺的調控房地產措施將對房地產需求產生抑制作用。由於2005年各項調控政策仍然沒有放松,近期的加息對行業影響效果尚未反應出來,而未來政府仍將出臺一系列調控政策,近期房價上行壓力較大,但由於政府限制土地供應,以及中央政府和地方政府矛盾的加劇,未來房價走勢不確定性將增大。中金認為,調控政策短期內仍難以帶來房價的下跌。
中金報告觀點是,最近可能出臺的政策將會是綜合性的和循序漸進的,土地政策、稅收政策和信貸政策都將有較大的可能。其中盤活存量土地、增加首付款比例、加息等政策將產生較大的影響。
由於地區差異性十分明顯,全國性的調控政策出臺的可能性較小,而更多將是區域性的。近期政策出臺的代表區域市場將是北京、深圳和廣州等房價漲幅過快的城市,以及一些二線城市。
『二線城市的房價抑制將比一線城市更加容易。』中金作出判斷。
需求將受到抑制
湘財證券宏觀分析師周偉認為,『在刺激內需的政策大取向之下,房地產調控政策可能不會太嚴厲』 。
在人民幣昇值的背景之下,房地產價值以及房地產企業的價值確實是存在很大的上漲空間的。而近期市場普遍預期政府(尤其是中央銀行)可能出臺比較嚴厲的房地產調控政策,例如傳聞的『五成按揭』。這主要是受到4月份銀行信貸和固定資產投資激增情況的影響。
周偉認為,3、4月份銀行信貸的增長到底是因為炒房的人太多,還是因為銀行的錢太多呢?如果是後者,那麼上調存款准備金率應該是比較直接的選擇。
至於炒房的資金,相信自從2005年調控之後,繼續進行投資、投機性炒房的人群對按揭貸款幅度的敏感性可能已經大大下降了。同時,直接提高按揭比例之後也會實實在在的影響到有居住需求的潛在購房者的購買能力,不過這其中具體的平衡關系不太容易具體數量化,但至少政府在政策上會有這方面的考慮。
多數專家表示,當前三成首付比例已經處於比較合理的水平,繼續上調,將導致越來越多人買不起房。所以央行這樣操作的可行性很小。
調控尚未治本
央行可以使出的其他調控手段包括調整利率、信貸規模和貨幣供應量等,但這些手段因受到人民幣昇值預期的強烈影響,操作的空間比較有限。
中國社科院金融所尹中立博士認為,在人民幣昇值壓力越來越大的背景下,如果提高利率就會使更多的熱錢湧入中國,外匯儲備就會以更快的速度增長。央行為了穩定匯率,必須向市場放出更多的人民幣基礎貨幣,從本次貸款加息可見,貨幣決策當局對存款利率的變動持非常審慎的態度,在上調貸款利率的同時,未上調存款利率。而存貸利差的擴大又會增加銀行發放貸款的衝動,可能會導致政策失靈。
目前,導致中國房價上漲的根本原因是三大制度的缺陷,即住房保障制度缺陷、稅收制度缺陷和政治體制缺陷。由於短期內,政府無法消除上述三大制度缺陷,房地產市場的根本問題短期內難以徹底解決。
經驗表明,過度地依靠行政部門來調控房地產市場難以取得預期成效,部分城市以行政手段調整房地產市場的政策可能暫時會對股票市場形成一定的衝擊,但房地產市場的上昇趨勢難以改變。
房地產股票強勢難消
國泰君安認為,從國際和國內宏觀經濟各項因素的綜合考慮,國內房地產行業將始終成為一個宏觀經濟政策調控的對象,這將是一個無法改變的現實。但這種調控影響將主要是調控市場的波動幅度,而不會改變市場的趨勢,這個趨勢包括商品房價格的增長,現在擔心的不是行業市場將會出現負增長,而是銷售額今年是增長率是30%以上還是以下的問題。
對於北京和上海房價,中金報告表示,一季度數據顯示,上海房價增幅繼續得到抑制,但先行指標顯示,未來上海市商品房新增量將十分有限,上海房價出現大幅度下跌的可能性很小;而北京房價一季度大幅度增長,供給增量有限,從供求的變化情況來看,未來一段時間內房價上漲仍將難以抑制。
『投資房地產股票較投資房地產收益高。』證券分析師表示,『在房地產行業基本面保持基本穩定的情況下,人民幣持續昇值進程不結束,房地產股票的強勢很難真正消退。人民幣昇值對房地產的資產重估效應要遠遠大於它對房地產供求的刺激效應。』
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