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5月21-23日,2005年中國房地產高峰論壇在廣西北海開講。國家建設部副部長劉志峰以及中國房地產協會副會長、中房集團董事長孟曉蘇等我國部分地產領軍人物會聚北海,會上,他們就前不久國務院辦公廳轉發的《建設部等七部門關於做好穩定房價的工作意見》(以下簡稱《意見》),對當前全國房地產市場宏觀調控的主要問題發表了頗有價值的見解。
房價、投資、供應結構和市場秩序存在問題
劉志峰在向與會人員解讀《意見》時介紹說,國家這次市場調控主要解決的是:商品房價格上漲過快;部分地區房地產投資規模過大;商品房結構性問題進一步突現;房地產市場秩序比較混亂等問題。
——商品房價格上漲過快。據國家統計局數據,2004年商品房平均價格同比增長14.4%,其中商品住宅價格同比增長15.2%,首次出現兩位數增長,首次超過居民收入增長。其中,無錫、蘇州、青島、廈門等部分城市超過20%。
今年一季度,商品房、商品住宅平均價格,分別為每平方米3015元和2820元,同比又分別增長12.5%和13.5%,繼續保持兩位數增長。從全國看,房價過快上漲呈蔓延態勢,由上海、浙江、江蘇等東部沿海地區向其他地區擴展,今年以來中部地區部分城市漲速加快。同時,二手房價格上漲加速。據40個重點城市市場監測數據,約一半城市的二手房價小漲幅超過了新建商品住房價格上漲的幅度,最高的達到48.3%。
——部分地區房地產投資規模過大。2004年房地產開發投資增長28.1%,今年一季度增長26.7%,增幅比去年同期回落13.5個百分點。房地產開發投資、施工面積和土地購置面積增幅,以及新增開發貸款同步下降。但今年的投資增長,是在去年同期較高增幅基礎上的增長,並高於全社會固定資產投資增幅。特別是個別地區房地產開發投資超過全社會固定投資的50%,是推動當地全社會固定資產投資膨脹的重要因素。今年一季度,13個省(區)房地產開發投資增幅超過30%,其中有6個超過50%?最高的達到115%。40個重點城市中,有13個超過50%,其中有4個城市超過100%,最高的達到172%。
——商品房結構性問題進一步凸現。表現為中小戶型、中低價位普通商品住房和經濟適用住房供應不足。2004年全國經濟適用住房投資出現負增長,佔房地產開發投資的比重由上年的6.1%下降到4.6%。今年一季度,經濟適用住房完成投資60億元,同比下降13.8%,佔房地產開發投資的比重進一步下降到2.6%。
據對北京、上海、天津、沈陽、西安、南昌、成都、武漢、杭州等城市房屋銷售情況調查,去年銷售的商品住宅中,120平方米/套以上的住房都在40%以上,最高的超過60%,中小套型住宅比例偏低。同時,中低價位普通商品住房銷售面積,佔總銷售面積的比例呈下降趨勢。如成都市今年一季度商品住宅平均售價為3553元/平方米,其中均價在1800元/平方米以下、1800—2700元/平方米、2700—3600元/平方米以下的分別佔總銷售面積的3.8%、12.6%和39.8%,同比分別下降41.5、67.3和29.6個百分點。
——房地產市場秩序比較混亂。房地產開發、交易、中介服務和服務管理的各個環節,都不同程度地存在違法違規行為。如房地產廣告虛假,商品房面積『缺斤短兩』,購房合同欺詐,物業管理質價不符等,擾亂市場秩序,損害群眾利益,影響房地產市場健康發展。
尤其是一段時期以來,個別開發企業和中介機構利用市場信息不對稱,誤導市場預期。通過囤積土地、囤積房源、虛假交易、發布不實價格信息、虛假宣傳等不正當手段,人為造成市場緊張,惡意哄抬房價,帶來一些項目的房價短期內非正常上漲。
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