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為促進房地產業健康發展,針對當前存在的突出問題,中央政府近日推出了六項舉措,其中包括重點發展中低價位房、有區別地調整信貸措施、規范發展經濟適用房、完善房地產統計和信息披露制度等。
我們不妨作這樣的理解,如果說前一段時間的『房貸加息』是房地產『二次調控』前哨的話,在經過『提高首付比例』、『不買房行動』等一輪的媒體哄炒之後,顯然,現在『國六條』的出臺,則表明房地產『二次調控』已經『山雨欲來風滿樓』。接下來,有關部門將采取相應行動來落實『國六條』,以穩定房價,已是板上釘釘的事情。
那麼,『二次調控』的關鍵點又在哪裡呢?
在中國的地產游戲中,如果說房地產商是一本萬利者,那麼,地方政府則是無本萬利。據統計,僅非農建設佔用耕地一項,從1987年到2002年,各級地方政府從農民手中獲得的土地淨價收益達14200億元以上。有些城市房地產價格的過快增長是地方政府『操盤』的結果。某地房管局的官員就公開說,商品房價格不可能下跌,即使會下跌,我們也會把它拉上去。記得在2004年醞釀房地產首次調控的時候,央行一位負責人說了這麼一句話,『地方不要和中央博弈,否則會導致更強硬措施,對大家都不好』。如今,這話不幸一語成讖。
所以,房地產『二次調控』的第一個關鍵點,就是『地方政府』。可以說,地方政府『有形之手』一天沒有遏止,整個房價就一天不會穩定下來。
第二個調控的關鍵點是『信息不對稱』。有專家說中國的商品房空置率已達到26%,屬於嚴重積壓,卻又有專家針鋒相對提出,商品房空置率不足1%,價格上漲正是供求關系的反應。還有房價,北京市的數據是上漲19.2%,而國家統計局公布的數據是上漲6.8%。這樣的煙霧彈在開發商身上就更多了,有媒體做過一個調查,某房地產商的對外宣傳說房子快賣完了,僅剩最後幾套,而記者在房管局得到的數據則顯示,該樓盤根本就是一套也沒賣出去。面對『統計迷霧』,面對各種『住房短缺』、『土地荒』等虛虛實實的信息,消費者根本無法作出正確的選擇。要解決擾亂房地產市場的虛假信息,最終還得依靠政府的權威。
調整『住房供給結構』,是房地產『二次調控』中的又一個關鍵點。
建設部曾有明文規定,要求各地住宅建設70%至80%應建經濟適用房,銷售給中低收入家庭。顯然,這一要求在過去的幾年中幾乎完全被忽視。據對某地調查顯示,盡管每年的房地產開發投資以將近60%的速度增長,然而,經濟適用房卻在逐年下降。以2004年為例,經濟適用房投資僅佔8.3%,比2003年下降4.1個百分點。不僅如此,許多經濟適用房還是『掛羊頭賣狗肉』,打著『經濟適用房』的招牌,最後卻建成了『豪宅』。這樣,低端產品的需求佔了大部分,可是中低價位房卻逐年萎縮,房地產產品結構的不合理,必將導致商品房空置面積的增加,提高了房市的風險。為了滿足普通大眾的需要,也為了房地產產品結構的合理性,調整『住房供給結構』勢在必行。
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