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今年3月我們對房地產的熱點地區進行了集中調研。
一、熱點地區房地產市場的特點
1、從2003年起房價上漲出現異常。
(1)2004年全國的房價情況
2004年,全國房屋銷售價格比上年上漲9.7%,漲幅比2003年高一倍。其中,新商品住宅上漲幅度高於非住宅為9.4%,非住宅上漲7.1%,二手住宅上漲15.0%,高於新房。分地區看,全國35個大中城市房屋銷售價格均有不同幅度上漲,漲幅超過10個百分點的有9個城市:上海15.9%、沈陽15.9%、南京15.3%、青島15.3%、重慶13.9%、寧波13.9%、天津13.5%、杭州11.7%、濟南10.3%。
(2)部分城市2004年底房價情況
上海市從2003年初開始進入快速上漲通道,其特點是漲勢快、漲幅大。如上海市,2004年12月單價9000元以上的商品住宅佔供應總量的30%,全市已基本上沒有4000元以下的商品房,有些樓盤在2004年一年,價格上漲一倍以上。無錫市2004年商品住宅均價達到3751元/平方米,中心城區房價上漲幅度超過35%以上。在上海,市場上盛傳『321理論』,即內環線內的房價要漲到3萬元/平方米以上,內環和中環之間漲到2萬元/平方米,中環和外環之間漲到1萬元/平方米,很多人相信,房價上漲還未到位。今年年初又變為『531理論』(見圖1)。
但值得注意的是近兩年房價的快速上漲,一是引來了過度的投資(投機)追捧,大量的投資跟進又進一步刺激了土地和商品房價格的上揚,使得房地產市場價格普漲的狀態持續,目前的房價又有相當部分是靠投資(機)支橕的。二是大城市房價上漲的態勢開始向中小城市漫延。
2、各種購房需求集中釋放。
隨著啟動住房消費政策的實施以及居民收入的增長,2003年起市場上形成了各種購房需求集中釋放的態勢。
首先,改善型需求面擴大。在居民收入增長和住房貸款的支持下,改善住房的需求不再局限於高收入家庭。據無錫市房地局統計,2004年,年收入在4-6萬的中等收入家庭已經成為住房消費的主力,比例達到35%,購房者中30歲以下的達到43%。
其次,投資用於保值增值需求猛增。受2002年6月以來股市持續走低、儲蓄負利率、房價上漲、人民幣昇值預期等因素的影響,驅使民間富餘資金和國外資金流向房地產市場,致使市場上的投資(投機)需求驟增。隨著長三角地區經濟的快速發展,居民收入水平的提高,部分居民購房已不僅為了自住,追求保值、增值的購房需求勢頭很猛。
第三,拆遷釋放出的剛性需求規模較大。由於大規模的城市改造、基礎設施建設,大量的拆遷需求在近幾年集中釋放。2004年隨著拆遷規模的控制、拆遷計劃的嚴格執行,拆遷需求有所緩和,但總規模仍然較大。
第四,外地人就業安家需求增多。長三角地區的經濟活躍,吸引了大量外來人口就業。如上海市每年外來流動人口約500萬人,其中約60%的人在滬居住時間超過1年,5%左右的人在當地購買自己的住房,影響當地住房需求約400萬平方米左右。目前蘇州市流動人口達到300萬左右,其就業安家需求也較為旺盛。
3、市場投機成分漸濃。
表現在:一是出現了房價和租金走勢背離的趨勢,說明市場上投資(投機)需求比例過大。2004年,全國房屋租賃價格比上年上漲1.4%,漲幅比上年高0.5個百分點。其中,住宅租賃價格上漲2.2%,辦公用房租賃價格上漲0.2%,商業用房租賃價格上漲2.0%,工業用房租賃價格上漲2.2%。相比房價上漲15%左右,上海、南京的房租僅上漲了5%左右。今年一季度,全國房屋租賃價格比去年同季上漲1.9%,比去年四季度上漲0.3%。其中,住宅租賃價格比去年同季上漲1.3%。
二是在交易量中,新房的二手交易量猛增。據調查,房齡在5年以內的二手房交易量740萬平方米中,房齡為1年的佔45%,1-2年的佔24.3%。新樓盤的投資需求達到30%,個別樓盤甚至達到60?70%。
三是二手房交易的中介門店數猛增。2003年上海市已超過了1萬家,比上海的便利店還要多,多時每天有8家房產中介開張。據蘇州我愛我家統計,2004年古城區二手房交易中次新房佔30%,園區佔50%。
在土地供應緊缺預期、房價比照世界大城市將繼續攀昇預期、人民幣昇值預期、遺產稅開征預期等林林總總的誘因下,加之開發商、投機者、新聞媒介等的炒作,給火爆的房地產市場不斷加溫,刺激了投資者的追漲心理,也迫使普通家庭購房計劃提前,一時間購房需求激增,以至不少樓市出現了排隊求購的火熱場面,一些開發商不惜違約承擔雙倍返還定金,公然抬高價格。在這種情況下,部分人將銀行或股市等的資金轉投房地產,甚至從銀行貸款購買一套或多套住房投資,外地和境外資金也相繼跟進。
4、本地居民的居住需求受到擠壓。
2003年以來,上海房價上漲的幅度遠遠高於人均可支配收入的上漲幅度(如圖2),反映本地居民購房支付能力逐漸弱化。從調查情況看,本地居民的自住需求在飆昇的房價面前難以得到滿足,特別是中低收入居民對房價的過快上漲、難以承擔正常的居住購房需求的狀況反映較為強烈。本地居民正常的居住需求不但受到投資(投機)需求的擠壓,而且受到支付能力更強的外地、國外需求的擠壓,本地人嚴重地被市場邊緣化了。上海百姓戲稱『內環線內講外語,中環線間講國語,外環線外纔講上海話』。
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