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圍繞著中國房地產市場中出現的問題,國務院近日召開專門會議,提出解決問題的6項措施。這些措施切中要害,對中國房地產市場健康發展具有重要的現實意義。
但是,圍繞著國務院的部署,學術界和實際工作部門展開了新一輪的爭論。有些學者認為,應當加大金融財稅宏觀調控的力度,確保房地產市場的價格降下來。但也有學者認為,應當充分發揮市場的作用,通過調整市場供需矛盾,比如多建設一些小戶型的商品房,滿足社會需求。當然還有一些人認為,消費者應當考慮租賃房屋,而不應購買屬於自己的商品房。
應當說,這些觀點都有存在的價值,在現實生活中對房地產市場的健康發展都有積極作用。但是,如果沒有抓住主要矛盾,或者沒有發現中國房地產市場的深層次矛盾,而試圖通過行政的、經濟的手段,解決深層次的問題,那麼,中國的房地產市場仍然會處於混亂狀態。
中國房地產市場中存在的問題,從根本上來說是決策不民主的問題,房地產市場的形成、房地產市場的發展,脫離了民主發展的軌道,成為了既得利益者謀取高額利潤的重要產業。正因為如此,要想從根本上解決房地產市場中存在的問題,必須從發展民主著手,徹底改變我國城市資源配置不合理現象。
當前在我國城市房地產建設中,大量的高標准和超標准住房空置率越來越高,而普通居民的適用住房卻越來越少。造成這樣的局面,是因為房地產開發商在獲得土地出讓權時,政府沒有在合同中約定具體的開發項目條件,房地產開發商為了在單位土地面積上獲得更多的收益,選擇建造高標准的商品房。從表面上來看,商品房供需不平衡是開發商唯利是圖,追求高額利潤產生的惡果,但是從深層次來看,卻是政府有關部門玩忽職守,辜負了城市居民的重托。
要從根本上解決這個問題,既不能要求消費者租住房屋,也不能要求城市房地產開發商慈悲為懷,放棄自己的利潤。在沒有理順房地產法律關系之前,多數消費者選擇租賃房屋,可能會提高房屋租賃價格;如果通過提高利率或者增加稅負的方式,提高城市房地產開發商的成本,那麼,房地產開發商必然會通過各種方式,將增加的成本轉嫁到消費者身上。所以,我們不能過於迷信行政手段或者經濟手段,更不能諄諄教導消費者,選擇所謂的『理性消費』,因為這些措施和手段都不足以改變房地產現有的格局,不能解決房地產市場中法律關系嚴重失衡的現象。
解決房地產市場問題的先後順序是:首先,必須嚴格貫徹落實《城市規劃法》,將各個城市的整體規劃提交各級人民代表大會審議通過。今後未經人民代表大會同意,城市政府部門不能擅自修改城市規劃。事實證明,在嚴格執行城市規劃方案的城市,房地產市場都能健康平穩發展;凡是沒有嚴格按照城市規劃方案發展房地產市場的城市,其房地產市場的價格就會大幅度上昇。有些城市為了從房地產市場獲取更多的利稅,不惜拆除新建的房屋,人為造成了房地產市場供需緊張的矛盾。
其次,在實施城市規劃方案的過程中,必須貫徹民主原則,必須時刻聽取公眾的意見,防止個人獨斷專行。我國城市房地產的發展需要公眾的廣泛參與,無論是土地出讓的價格,還是商品房布局,都需要聽取公眾的意見。政府有關部門在引進市場競爭機制,通過招標、拍賣等方式選擇城市房地產開發商的時候,必須充分聽取公眾的意見。在關系到市民切身利益的住宅建設問題上,切不可追求過高的土地出讓收益,更不能為了滿足城市房地產開發商的需求,而修改城市規劃方案,將普通的住宅區改造為高檔別墅區。
總之,城市規劃方案確定之後,在城市土地出讓的過程中,必須統籌考慮開發商的投標方案,不能簡單地根據投標價格,確定城市房地產開發商。
第三,城市房地產市場發展優先滿足城市居民基本需求之後,可以在城市郊區或者城郊結合部批出部分土地,用於高檔商品房建設。城市開發商可以根據自己的規劃,建造高檔別墅。但是,這些地區土地的出讓價格要高於城市中心區普通住宅的土地出讓價格,而且房地產的業主必須繳納房地產稅。城市房地產稅收應當優先用於安置城市的年輕勞動者,為他們自主創業提供必要的物質基礎。
第四,對城市房地產市場進行合理的劃分之後,政府有關部門應當嚴格履行信息披露的義務,正確引導消費方向。如果屬於城市常住人口,收入穩定,可以選擇購買城市中心的公共住宅;如果具有一定的經濟實力,可以考慮購買城市郊區或者城郊結合部高檔商品房。但是,購買高檔商品房後,必須退出城市中心的公共住宅。
如果我們沒有理清解決問題的先後順序,胡子眉毛一把抓,其結果很可能是按下葫蘆浮起瓢,不能從根本上解決房地產市場中的問題。建議決策部門認真研究我國房地產市場中存在的各種矛盾,制定最佳解決方案,從根本上消除我國房地產市場出現問題的癥結。
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