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標本兼治,促進房地產市場持續健康發展
5月17日,溫家寶總理主持召開國務院常務會議,強調『房地產業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業,要引導和促進房地產業持續健康發展』。比以往增加的『重要』二字,充分說明了房地產業的發展,特別是住宅建設的發展,不僅直接關系到老百姓的切身利益,關系到2020年全面建設小康社會目標的實現,還在改善、調整國民經濟增長結構,保持經濟平穩較快增長方面意義重大。因此,對房地產業的調控必須是以保證房地產業持續健康發展為出發點,多管齊下,包括穩定房價、提供住房保障、防范金融風險等舉措。
調整供應結構加大總量供應
本次對房地產業的宏觀調控,主要針對的是少數大城市房價上漲過快問題。當前在一些大城市,不僅存在結構性的供求矛盾,還面臨著有效供應不足的問題:既有過去大量批租的土地未能及時竣工,已竣工的房屋未能及時投放市場,也存在當年計劃供應的土地未能如期實現的情況,給市場預期帶來了不利影響。
對於這一問題,應『科學確定房地產開發土地供應規模』。『科學』二字表明各個地方要根據本地房地產市場供求情況,通過土地這個最有力的手段進行合理調節。特別在一些房價上漲過快的地區,土地管理部門要加大力度盤整土地,加快向市場提供新增的中低價位、中小套型的限價普通商品住宅,並在土地供應計劃中給予明示,引導市場的合理預期。
抓好住房保障緩解市場壓力
即使在經濟發達的國家,也不可能完全依靠市場解決所有人的住房問題。因此,在房價上漲過快的大城市,當前亟需采取有效措施,重點抓好低收入家庭的住房保障問題。當然,根據我國財力,住房保障不可能一步到位,而只能采取漸進式來逐步推進。現階段可通過廉租住房、經濟適用住房、限價商品房、配套商品房(面向拆遷戶)、經濟租賃房等多種方式滿足不同收入水平家庭的住房需求。
擴大城鎮廉租住房覆蓋面。近年來,在一些廉租住房發展得比較好的大城市,雙困家庭的住房問題得到基本改善,但與此同時,一些不符合廉租住房條件,又買不起經濟適用住房的『夾心層』家庭的住房問題卻日益突出。因此,應適當上浮廉租住房的收入線標准,如上浮到城市最低工資標准或平均收入水平的一定比例,來擴大城鎮廉租住房的覆蓋面;同時,結合具體的住房困難情況,通過貼租的方式改善『夾心層』家庭的住房條件。
擴大廉租住房覆蓋面的最關鍵因素是增加公共財政的資金支持力度。過去的住房保障資金主要來源於住房公積金增值收益,但如果量大面廣的『夾心層』家庭進入保障范圍,則需要穩定的財政資金支持纔能得以長期可持續推行。
創新完善經濟適用住房制度。在大城市或特大城市,經濟適用住房發展的根本出路是以租賃形式提供,只解決居住權,不解決產權,並進行封閉運作。這也可以妥善解決『夾心層』家庭租房的房源問題。
政府建設經濟租賃房,以優惠房租出租給符合條件的低收入家庭,這方面天津已經做了有益的嘗試。以租為主,政府擁有大量的房源,形成可持續的住房保障制度,可緩解目前以新建出售為主、政府在土地供應上壓力過大的問題。
在現階段租售並舉的情況下,應實行封閉式運作。即購買人再次出售時,須按原價或加一定的利息補償出售給政府主管部門,由政府收回住房並再次分配(出租或出售)給符合條件的低收入家庭。這樣不僅可以確保經濟適用住房小區都是符合相關條件的家庭居住,還可以解決投資、投機性購房問題。
這些方式都有利於開發建設中小套型住房,滿足節能省地的要求。
限價商品房要面向特定人群。限價商品房雖然是商品房,但因政府限制了房價,低拍了地價,就含有住房保障的成份,因此必須面向相對困難的家庭,即收入在城市平均可支配收入水平之下,現有住房人均建築面積低於本地平均水平之下的家庭。已通過福利分房、集資合作建房、經濟適用住房等渠道解決了住房問題的家庭不應該再有資格購買限價商品房。否則,政府提供多少限價商品房都無法滿足市場旺盛的需求。
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