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近幾年,濱海新區經濟持續快速發展,尤其在其被納入國家發展戰略後,區域的房地產市場也開始進入了一個加速上昇的通道。在這樣的背景下,當地房地產一二級市場的供應量也呈現了一種大規模放量的態勢。
那麼,究竟目前當地樓市供應體量是怎樣的一種情況呢?其供應的特點又如何呢?未來的趨勢又是什麼樣的呢?本文將對以上問題作一簡單的分析。
供應量:
(1)濱海市場在售項目個數:塘沽20個,開發區4個,共計24個。
(2)濱海地區在售項目推出量:210.5萬㎡
(3)在售項目市場存量:塘沽區21.5萬㎡ ,開發區5.1萬㎡
(4)未上市量:原有項目後續供給量——塘沽區18.88萬㎡ ,開發區7.96萬㎡
已知06年計劃上市新項目供給量——塘沽區8萬㎡ ,開發區3.05萬㎡
(5)出讓土地預計產生的潛在供應量: 塘沽516.5萬㎡,開發區113.4萬㎡
1、綜合以上數據,我們可以推導出以下兩點:
(1)目前濱海市場整體規模達到200萬平米以上(根據上述第二點得到)。
(2)06年下半年至未來2-3年內,濱海市場整體供應量預計將超過600萬平米(根據上述第四、第五點得到)。
2、根據市場未上市量以及土地出讓的情況,進一步分析,可以發現未來區域市場總體發展趨勢是這樣的:
未來2-3年,塘沽市場主力供應區向新河、塘沽北部地區偏移,平均單宗地塊面積為14.9萬㎡,建築面積超過40萬㎡。而塘沽中心區未來供應單個樓盤體量則逐漸趨小,平均單宗地塊建築面積為12.5萬㎡。與此同時,未來開發區商品住宅主力供應區也將向其東南部地區轉移。(各區未來供應量比例見下圖)
各區未來供應量比例圖
供應特點:
塘沽市場:
1、市場主力供應以80-110㎡兩室戶型為主,市場佔有率較高,達55%。其次為60㎡以下戶型。
2、由各戶型面積產品售出量以及銷售率可以看出,塘沽市場需求偏好傾向於戶型面積偏小的產品,其中,60㎡以下戶型銷售率達94.1%(見上表)。
3、價格方面,塘沽中心區項目憑借地段優勢,價格相對較高,平均為5500-5700元/㎡,塘沽北部地區與新港地區項目價格相近,主要樓盤平均為5300-5500元/㎡。
各相關指標具體情況見以下圖表:
(以下統計樣本為區域主力在售產品)
開發區市場:
1、開發區項目戶型較塘沽區偏大,主要以150-170的三室為主,其次為200平米以上戶型偏大的項目如伴景灣。顯示開發區項目無論從產品品質還是樓盤整體檔次都相對趨於高檔。
2、由各戶型面積產品銷售率可以看出,開發區市場成交集中在150-170平米的三室上,此外,面積偏小的產品,如70平米以下的戶型也同樣受到青睞。
3、從價格的角度上看,開發區項目平均價格在5500元以上,浮動區間大多在7000至8000之間。
各相關指標具體情況見以下圖表:
(以下統計樣本為區域主力在售產品)
綜合以上數據分析,我們可以看到,一方面,塘沽樓市供應尤其未來供應體量較大,另一方面,市場做到較好細分,供應結構相對合理,但開發區大戶型、大戶值房型偏多,消化存在一定問題。
這亦為政府以及開發商提出了要求,應積極做好未來土地供應規劃,合理把控放量速度,以避免由於土地大批放量導致的商品住宅集中上市,市場供應總量大於需求的情況出現。(研究部/賈晨)