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除價位外,地理位置好壞已經成為左右二手房市場主要因素。日前,21世紀不動產市場問卷調查顯示,看重地理因素的受訪者比例達到88%,相比價位因素所佔的75%還要高出13個百分點。由此可以看出,在二手房市場中,地理位置作為選房主要因素其重要性甚至超出商品房。
地段因素在二手房市場地位凸顯,有著較強本地特色。教育氛圍、交通環境、商業便利指標等等,成為二手房市場紮堆熱點區域的主要因素。相對市中心地段及各個區域中心的商品房來說,二手房總價較低,這也成為人們紮堆熱點區域的主要原因。至於樓層、配套設施、物業管理等則在被調查者心中明顯居於較次要位置。
中心城區熱點聚焦南開
21世紀不動產總經理張武介紹,從天津市近半年總體交易情況看,中心城區二手房交易熱點主要集中在南開、河西、河東等區域。南開區存量房市場供應量較為充足,有力帶動了二手房市場的繁榮,其二手住宅交易量曾多次位居全市單月交易量首位。據統計,南開區單月存量房交易佔全市總交易量11%至15%不等。僅以2006年3月交易數據為例,其平均交易價格較2005年12月增長了11個百分點,上漲幅度已接近每平方米500元。
南開區交易熱度持續昇溫,在天津市各二手房中介機構交易數據中也可以找到佐證。自去年十月份開始,龍盛、廣廈、我愛我家等中介公司都出現交易量穩步提昇現象,交易高峰時南開區房源量和需求量可佔到體系總量的30%,主要集中在萬德莊、白堤路、王頂堤、華苑一帶。業內人士分析,相對於中心城區其他區域,南開區商品房供應總量一路領先,黃河道、王頂堤、老城廂等地區陸續出現的新盤已成市場新寵,龐大交易總量帶動房地產市場梯級消費。而地處學府區的南開,由於有諸如南大、天大、師大等高等學府支橕,也為房屋租賃市場注入活力,加之與和平區近在咫尺的位置優勢、商業配套等硬性指標,造成南開區在二手房市場一枝獨秀。
周邊城區出現新熱點板塊
除中心城區外,周邊一些新熱點區域在『地段論』刺激下也呈現出新活力。塘沽區、武清區、北辰區、東麗區等地二手房交易也多以該區地段較好房源為主要選擇對象。
我愛我家負責人介紹,塘沽區二手房交易原來多傾向新村一帶,但隨著該區掛牌房源數量減少,周邊區域成為新熱點。位於開發區第四大街的泰豐社區、友誼商廈周邊等地交易數量明顯增加,尤其是臨近海河外灘的樂購超市周邊二手房相當走俏。這主要是緣於該區域涉外租賃市場的帶動。例如博美園和御景園,租金要比其他小區高出近兩倍以上。盡管租金較為昂貴,但對於許多外籍人士而言,這些小區物有所值。
大港區近期交易熱度也不可小覷。今年4月份大港區成交量較2005年12月份有了50%的增量。從全市范圍來看,2006年4月較2005年12月平均交易價格增長18%,每平方米增長近300元,大港區更是有過之而無不及。大港區去年末的二手住宅交易就已出現活躍現象,經過今年前兩月調整後,交易日趨火爆。一方面大港區作為濱海新區組成部分,被列為國家『十一五』規劃重點發展地區,目前與塘沽區交易價格一樣更具增值空間,因此吸引了眾多投資者目光。另一方面,現階段大港區新建商品房供應量十分有限,基本處於供不應求局面,使一部分客戶需求轉向存量房市場。
熱點地域中介門店紮堆
市場熱度往往與中介門店數量成正比。為爭奪更多交易份額,許多中介企業在熱點區域開店數量要遠遠超出那些次熱點區域。從匯眾房地產連鎖店分布情況來看,其在南開區開店數量多達23家,佔其市內六區開店總數量的25%。這樣的布局與南開區的二手房交易始終遙遙領先有一定關系。在21世紀不動產,由於采用加盟連鎖經營方式,很多店主為了在短期內收回投入,大多選擇目前存量房市場上熱度較高區域,如河西區下瓦房周邊、南開區萬德莊、河東區後廣場周邊、河北區金緯路周邊等,這些地區在本區內都屬於炙手可熱地段,同時更是天津百姓樂於選擇的成熟宜居地區。
據介紹,塘沽區杭州道一段不足百米街區中,比肩並排著近十家不同的二手房中介企業。包括河北區宜白路、南開區萬德莊等地,這樣的中介一條街也相當普遍。業內人士認為,這主要是市場份額使然。在這些熱點區域,大多數賣房者並不會將售房信息只委托一家企業,所以為了爭奪市場份額,纔會出現中介紮堆開店現象。與此同時,在這種『紮堆生財』經營方針下,也形成了二手房經營氣氛。二手房市場『地段論』重新佔據選房要素上風,說明當前購二手房者其目標性更強也更為實際。越來越多的購房者日趨理性,在衡量價格、商業配套、就學、就業等綜合因素之後,地段因素成為購房者首選。(張桐)
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