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房地產價格的上漲,使二手房買賣糾紛呈現增長趨勢,有些本不該發生的糾紛由於各種原因卻發生了。廣東廣和律師事務所律師路偉國提醒二手房交易要增強法律意識,注意規避風險。
買方違約,定金打了水漂
路偉國律師介紹說,王先生由中介公司介紹,看中了位於深圳市福田區某花園的一處房產,在交付兩萬元定金、簽定了認購書的情況下,與賣主說好兩個半月後交房。
認購書簽定後,王先生沒有按約定去銀行辦理買房手續,這期間又到其他地方看房,在沒有更好的選擇時,最後還是決定購買該處的房產。但此時房價已上漲,賣主不同意按原先商定的價格出售房屋,提出要把房價提高五萬元。
王先生以事先說好了價格為由,要求賣主和中介機構要麼按原價賣房,要麼退還定金。但賣方堅持認為買方不按約定交納後期購房款項,耽誤了自己賣房,於是將中介和王先生一並告上法院。最後,法院判決房屋交易不成功,買方違約,王先生所付定金兩萬元歸賣方所有且中介公司免收中介費。
中介誘導賣方,不得收費
路律師說,現在房屋價格上漲,房屋好賣,中介公司在游說賣方時,往往存在誘導行為,交易雙方要謹慎行事。
吳先生現在的住房價值60萬元,他在兩年前購買時首付八萬元,截止到目前,吳先生為該房已按揭了18萬元,眼見現在市場上房屋價格上漲,吳先生想把房屋變現,於是找到了某房屋中介公司。
該公司一名業務員幫吳先生算了一筆賬,按照中介公司業務員的算法,吳先生賣掉房屋後可淨賺20多萬元,吳先生高興地與中介公司簽定了委托賣房合同。後來吳先生在朋友的提醒下得知,銀行在房屋貸款中的計算方法並不像中介所言,賣掉房屋後,根本賺不到20萬元,於是吳先生找到中介要求撤銷委托賣房合同。然而,這時候中介公司以當時的業務員已離職、事實不清為由,要求吳先生在房屋交易不成的情況下支付中介費。兩家不得已打起了官司,最後經由法院判定,房屋交易不成的原因是中介誘導了客戶,中介費應當免收。
賣方反悔,雙倍付了定金
路律師介紹,他不久前剛剛結束了一宗房屋買賣糾紛,這類矛盾是典型的房價上漲過快,賣方收定金後又反悔,寧可按違約的形式向買方付雙倍定金的違約金,也不賣房。
陳先生於2004年在深圳南山後海的某樓盤內買了一套三居室住房,住了不到一年的時間,他因為工作關系要搬遷到外地,於是在2005年8月份與詹姓夫婦簽定了房屋買賣合同。為了避免兩年之內房屋交易產生的購置稅,雙方當時簽定的合同為『陰陽合同』,即一份為租賃合同,表面上看來是詹姓夫婦租住陳先生的房屋,另一份為買賣合同,填寫上雙方同意的購房價格,以及當日詹先生向陳先生交付的五萬元購房定金。
陳先生遂向詹姓夫婦表示不予出售該房。詹姓夫婦已交了定金,當然不予同意,打官司找到了路律師,最後陳先生為解除買賣合同向詹姓夫婦支付了10萬元違約金。
付了購房款,方知是查封房
路律師說,二手房轉讓面臨的主要法律風險為,所轉讓的房產權利是否完整,是否存在出租、債務、查封、抵押或其他限制轉讓的事由。在合同訂立、支付房款,向國土房產部門提出產權轉移申請至國土局審核完畢、進行轉移登記,並發給房地產證之間需要一段時間,目前一般為21個工作日,在這段時間可能由於賣方的債務原因造成房屋不能轉移,如法院的查封。對於買方來說,這種風險很大,有可能房錢兩空。林某選中一套二手樓,按照與賣方的約定,簽定了《房地產買賣合同》並辦理了公證,且已向國土局辦文窗口遞交了《房地產轉移登記申請表》,並向賣方支付了全部購房款。20個工作日以後,林某帶上回執去窗口查詢,卻被告知房地產在交件後第10天被法院依法查封,不能辦理轉讓手續,林某只得踏上追討房款的漫漫征程。
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