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眾所周知,土地供應是房地產市場的源頭,土地供應的多寡直接反映了房產開發的冷熱。由於房地產開發的周期性,對土地市場的分析便可初見未來一兩年中房地產市場的端倪。前一段時間天津市國土資源和房管局發布了擬今年出讓的土地信息,下面我們針對這次出讓的土地作一深入細致的分析,以期對房地產市場的未來發展方向提出建議。
此次出讓的20宗土地面積240公頃,包括居住用地12宗,佔地面積110.91公頃,其中河北區73.79公頃,佔到總居住用地的64%;非居住用地8宗,佔地面積129.22公頃,其中東麗區78.66公頃,佔到總非居住用地的62%。居住用地及非居住用地在各區的面積分布情況如下圖所示:
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通過以上兩圖我們看出如下幾個特點:
一、 土地分布向二線區域集中
就這次出讓的住宅用地來看,地塊分布多集中在河北區、河東區等二線區域。河北區有3塊地,河東區3塊地。河西、南開的土地共3塊,分布在邊界地段,而且地塊佔地比較小,有的分布在沿街的狹長地帶,如9號地南開小園地塊,該地塊佔地僅5600平米,延芥園西道分布,容積率為8。南開衛津南路項目佔地14.9公頃,是較大的一塊地,地理位置也很優越。由此看出土地供應尤其是好地段的土地稀缺性越來越嚴峻,中心城區的土地會越來越少,這是一個趨勢,是城市發展、經濟繁榮的必然結果。
二、 大規模土地供應量明顯減少
此次出讓的土地中,佔地面積在60公頃以上的土地只有兩塊,即河北區金鍾河大街地塊佔地65.6公頃,是一個以高層為主的項目;還有東麗區昆侖路地塊,佔地78.66公頃,是一個集住宅、商業為一體的綜合項目。其餘土地大部分都在10公頃以下。如下是往年成交土地中大規模土地(指50萬平米以上的土地)供應情況:
03、04年是大規模土地的放量期,在04、05年是這些土地的上市期。而在05年大規模土地上市量很少,而且土地總體推出量也大幅度下降,從這裡看出我市在中心城區土地供應的政策取向是開始向周邊版塊擴展。
三、 商業用地供應量增加
商業用地供應量增加是本次所出讓土地的另一特點。非居住用地佔地面積129.22公頃,佔到總出讓土地面積的53.8%,多於居住用地的佔地面積。根據《天津城市總體規劃》天津市將嚴格控制在外環線以內市內六區建設低水平的住宅,市內六區將主要建成城市綜合性服務中心,發展金融、商貿、科教、文化信息等高端服務業。因此商業用地增加也是在預料之中。從地塊佔地來看,最大的一塊地是東麗的18號地,佔地78.66公頃,是一個綜合項目。
就非居住用地的地塊分布來看,多集中在和平、河西等中心地區或周邊配套較成熟區域。如2號地南京路地塊位於濱江道商業圈,是一個高層項目。3號地衛津路地塊是針對原文化市場的改造和更新。
紅橋的17號地、北辰的20號地、東麗的18號地是靠近成熟居住區,向大型居住區服務。18號地在太陽城北面,位於麗苑居住區,20號地位於瑞景居住區。
8號地密雲一支路地塊佔地30公頃,計劃是將南開區五金城搬遷過來。
四、 容積率有明顯增加
容積率是考察一個小區居住舒適度的重要指標。對於開發商而言,容積率是決定最終利潤的關鍵,建築容積率越高,開發商的可售面積越大,回收資金就越多。如下是往年土地容積率的變化曲線:
從上圖看出,土地的容積率呈現逐年上昇的趨勢。此次推出土地容積率平均值是4.29,都將是以高層為主,小高層為輔的形式。容積率最大的一塊是和平區南京路地塊,容積率達到22;最小的一塊地位於北辰瑞景居住區三號地,佔地8.28公頃,容積率1.1,是以小高層為主、可配以少量多層及高層。
同時,容積率對地價的影響最直接也最主要。容積率越大,地價也就越高。規定一定的容積率有提高地價的作用,因為這樣做是對土地使用程度實施控制,實際上就是降低了土地的供給。
五、 未來房地產市場預測
通過以上對所公布土地特點的分析,我們可預計在未來一到兩年中:
中心城區的土地供應嚴重不足,土地稀缺性會越來越明顯;
土地供應開始向環外環版塊發展,將來外環以外將是住宅的發展方向,中心城區的人口開始向邊緣轉移。根據天津市的『小城鎮』計劃,西青的中北鎮版塊正在迅速崛起;
中心城區將是以商業、娛樂為主的經濟發展中心,建築形式是以高層為主的高檔物業;
大盤項目也將退出中心城區的舞臺,慢慢向周邊區域發展。