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編者按:宇軒茶館在會刊改版後再次隆重開張,本欄目將會陸續請一些圈兒內朋友過來坐坐,相互交流,暢所欲言。此次我們請來了天津上投的吳炳祥、泰達城市的元勇和宇軒投資的王淑霞,一起聊聊地產行業的文化緣。
《宇軒》:幾位老總當初是怎麼想到加入房地產行業的,是什麼樣的機緣巧合呢?
吳總:房地產行業是一個涵蓋面很廣的行業,它需要方方面面的人纔。我在上海同濟大學學習力學,周圍好多搞建築的,後來我也去考了建築證書。我發現這個行業涉及的面很廣,發展的空間很大,於是就入了這行。我做的第一個房地產項目在上海,後來因為工作來到天津,開發我們公司在中北鎮的項目,我發現天津的房地產市場潛力巨大,可以大展拳腳。
說實話,天津的生活對我來說是有困擾的,主要是氣候問題和家庭問題。我是南方人,不適應天津的氣候,這還在其次,最主要的是離開家庭,不能照顧家人。不過,既然來了,做就做最好。
《宇軒》:吳總對天津的印象如何?
吳總:天津正處在大規模建設時期,城市的空氣有一些灰塵,和上海九十年代差不多,上海以前到處修路,大規模建設,現在就很美了,我想天津也是一樣的。最重要的是,城市的大規模建設以及環境的改善,會帶來都市的繁榮和地價的攀昇,這對房地產業是很有好處的,我們一致看好天津這個市場。
《宇軒》:地產界一個特別有意思的事情,就是在一個工程為主體的行業裡,文科背景的領軍人物也比較多,元總就是其中一位。元總是南開大學中文系的高纔生,大學期間經常在報刊上發表文章。另外對中國的傳統文化比如武術、京劇等也有著獨特的愛好。
元總:我是03年進入地產企業的,但是之前的淵源比較深。對於學科背景問題,我覺得其實房地產行業偏重於服務的比重大於技術。而且,很多技術類工作可以外包的,例如建築、園林設計等。對房地產來說,對流程的掌控以及對資源的整合纔是核心。這些是不能外包的。所以文科的背景對我做地產工作有很大幫助。
我畢業後進入了天津市住房改革辦公室。從93年開始住房商品化改革,在這之前是沒有房地產開發這個概念的。天津住房改革辦公室是政府成立的專門機構,主要負責以下幾個方面的工作。1.出售公有房,實現住宅私有化。2.建立住房公積金。住房公積金制度是實行的比較成功的。目前看來起到了一定作用。3.合作建房。主要是安居房、解困房、經濟適用房等。我在那時候參與了這些事兒,見證了住宅從計劃經濟向商品經濟的轉變。
我起先接觸的是新安購物廣場,在那兒呆了兩年多吧,新安購物廣場的後期,新安花園的開發,新安廣場的運營我都參與了。這使我對商業地產有了一些了解,尤其是百貨。後來做物流、企劃、行政,接著做了泰達控股,做了一年辦公室副主任,那個階段是擴大知識面的一段時間。泰達控股在天津是首屈一指的,泰達控股擁有泰達集團、津濱發展、濱海能源等5家上市公司。它是渤海銀行、北方國際信托、大無縫鋼管、恆安標准人壽的大股東,泰達控股是萬通的第一大股東,收購了萬通26.6%的股份。
我是03年5月份到泰達集團的,開始參與籌建泰達城市開發有限公司,同年7月14日公司成立。從那時起,我一直工作到現在。
《宇軒》:也請吳總簡單介紹一下上投置業好嗎?
吳總:上投房產是由擁有注冊資本63億元人民幣的上海國際集團有限公司和上海國際信托投資公司投資組建的有限責任公司,也是上海為數不多的具有金融控股背景的國家一級資質房地產綜合開發企業,在上海開發建設的項目有雁蕩大廈、匯龍新城、海琪園。
天津上投置業發展有限公司是由上海上投房地產有限公司、中愷投資有限公司和上海建廈投資有限公司三家企業聯手組建。我相信上投置業在天津市場上將會有一番大的作為。
《宇軒》:接下來介紹的是宇軒地產的副總經理王淑霞,王總是何時進入到地產行業的?
王總:我所學的專業屬於工科,畢業後應聘到開發區頂新集團旗下的頂雅房地產,主要做開發區格林園和康翠園兩個項目的營銷策劃工作。由於康師傅在廣州、杭州等地建廠,都有相應的房產項目,我外駐廣州等城市做市場的考察,項目的策劃,學到了很多東西。發現房地產行業具有很大的挑戰性,對我有很大的吸引力。首先,它是一個綜合性的行業,涉及的面非常廣,有很大的學習空間,總能發現能激起自己興趣點的東西。然後,房地產行業接觸圈子較大,你會接觸到比如工程、營銷、媒體等方面,甚至我們的客戶業主也有來自不同國家、地區、有不同文化背景的人,這樣的氛圍下,會有各種新鮮有意思的交流;還有,房地產是一個包容性很強的行業,房子不是簡單鋼筋水泥的堆積,它包含的不僅僅是技術方面的東西,還有很多美學的、人文的、歷史的等各方面文化方面的內容。
我在宇軒地產已經工作了三年,從市場研究到總經理辦公室等各個部門都經歷過。宇軒地產是一家充滿激情的企業,公司主要從事房地產的諮詢服務工作,提供從前期策劃、土地諮詢、營銷推廣到銷售代理的全程整合服務。在宇軒工作的幾年,也是我個人和企業一起成長的一段非常有意義的時間。
《宇軒》:看來幾位老總和房地產都很有緣分。那接下來我們聊一個房地產行業裡有意思的現象,也想聽聽幾位老總的看法。防地產是一個充滿向心力的行業,無論是營銷方面還是開發環節上,都包含了各種各樣的文化特征。房地產界尤其是所謂北派的房地產更注重文化,往往會用到最前衛最新銳的東西,比如北京的一些項目,把售樓處改成藝術管等行為。比如元總的泰達城項目也是一樣,一直在挖掘天津600年的城市文化,在做博物館。我感覺房地產在這方面的吸納能力特別大,吸引了各路文化精英匯集,搞藝術的,搞文學的,搞美術
的等等,都在房地產周圍轉。而在其它領域,如電子產品、汽車等領域,這個現象並不明顯。
吳總:其實房地產開發的是產品而不是作品,房子是給人住的,一定要落在實處。對於企業來講首先考慮的是市場,比如在中北鎮,我們如果把檔次做得特別高,賣到8000?9000元/平米,一定會失敗,沒有市場嘛,老百姓見不得這些虛飄的東西。因此,作為產品來講,首先考慮的是人群市場,在市場基礎上經營,定位到產品上,考慮到銷售。在這個基礎上再挖掘文化、背景。我不是反對做文化,而是說要分清主次關系,產品做好了,再做文化。當然藝術性的東西的確會有利於宣傳,但產品是基礎。
王總:非常認同吳總所說的這種建立在產品基礎上的文化,我想吳總最近做的海派風格的項目就是考慮到這點纔做得這麼有聲有色吧!
吳總:剛開始首先是定位,從事房地產行業知識面一定要廣,什麼樣的項目要什麼樣的配套。比如電梯最高檔要最快最穩的,保溫窗子要斷橋鋁合金的,當然最好,有的項目必須這麼做,但是有的項目就不適合,成本上去了,老百姓不接受。這是一個背景問題,看你到底面對哪一個客戶群,其實這些錢就是購房者的錢,但是要適度。比如在上海裝修房子,當時比較流行中央空調,可是用電量一下子就上去了,同樣對房子的設計要求更高了,成本每平米增加了不少,相對於既得利益很不劃算。對文化的過分追求不一定是好事情,用的都是老百姓的錢,成本上去了,最終還是要貼到老百姓身上,上海有一個項目所有的logo都是金的。真應了那句話了,不買最好的,只買最貴的。(笑)不過,一些城市的重要標志,還是要精雕細琢的。
元總:我不太同意主持人的看法,就是說對文化價值的運用只在房地產行業裡。其它行業,比如手表,世界第一品牌百達翡麗(Patek Philippe)它的宣傳語是『不但長伴身旁,還是傳家風范』,從品質到價格,你都可以把它當作傳家寶。它也就比我們的國產表准那麼一點點,這一點點的准確值不值得多花費上百萬呢?其實,品牌的價值體現在文化,是一種文化的積淀。類似的產品還有勞斯萊斯等。說到底,那些消費時間長,產品價值高的東西拼到最後就是拼文化。住宅當然屬於這類產品。對於住宅,到了高端產品用純物質的東西很難增加附加值,因為別人也可以。你用石材,他就用高級石材。
創造住宅文化有兩種方法1.用現有資源2.創造資源。利用現有資源成功的例子有老城廂,將天津起源文化利用到項目中。擁有自然資源就可以佔有一定優勢,但能不能用好是關鍵。
另外,主持人在提到房地產裡的文化現象時,著重提到了北方的一些現象。房地產南派北派並不是本質上的區分。上海人很務實,同時也很小資很講究文化。蘇州河邊有一個創意產業基地,比如,杯子都是獨一無二的、家飾都是手工獨創的,別人沒有的。創意產業應運而生,創意產業的核心就是文化。
吳總:關鍵是面向客層,不要忘了這是產品。產品是一個企業的生命力,不是講了產品就不講文化了,但首先是產品。做到最後很多細節方面肯定要考慮周全。
元總:我同意吳總的看法,產品和文化一定要結合起來看。上海建有一個社區,操盤負責人名叫衛平,把羅丹的一個雕像搬過來——羅丹的真品,然後請了國內眾多的藝術家為這個社區做裝飾藝術品,形成一個主體景觀。他自己甚至站到廣場上,讓別人用磚頭碼在身上,他出來後就形成了一個人形的洞,感覺很好。其實,這種創意這種文化的運用可以極大地提高一個社區給人的感覺。
人生活在這個世界上,本質是孤獨的,他總需要一種歸屬感,他需要放松下來。精神上的東西,詩意的東西,總是很容易促成一種衝動式的購買。
王總:其實不僅地產行業富有文化特質,其他行業裡相關文化的種類也很繁多。比如旅游文化,飲食文化等。文化是人的一種追求,是人在安居之後,在精神層面的一種更高層次的追求。房地產行業為藝術文化的進入提供一個廣闊的平臺。本來純藝術的東西,找到了房地產這樣一個傳播媒介和商業化途徑,同時,也為房地產行業的發展做出了自己的貢獻。我認為房地產在做產品的同時,關注產品的內涵,產品的思想,倡導產品的文化,是房地產逐漸走向成熟的一種標志。我聽說吳總在西部新城的項目地塊上,有一些多年的原生樹木,在規劃中,給予了合理的利用和保護,其實這就是一種文化的體現,為了保留這些樹木,可能在成本上會有不同,但給人們的居住體驗是不一樣的。
吳總:是的,我們的土地上就有一些這樣的樹木,很自然很珍貴。我們在規劃裡給予了積極的考慮,進行了保留。
元總:吳總的項目這樣去做,肯定也是一種文化的表現。文化是這樣一種東西,你說它虛無也很虛無,如果你說它實在也很實在。其實一件很具體的物體或事件,就會把文化的意味傳遞的非常准確。
《宇軒》:因為時間的關系,今天的談話就到這裡。我們宇軒茶座的口號是,輕松談話,輕松喝茶,主要目的讓大家在百忙中有一個交流和放松的機會,希望下次有機會我們再一起促膝長談。同時也希望幾位老總的項目在今年都有一個好的成績,謝謝大家。
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