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近期的房地產市場,就象北方的沙塵暴的天氣。飛沙滿天,房價居高不下;各方批評聲不斷,開發商們不免灰頭土臉。不過形勢好象要發生變化了,就好比天氣終究要來一場大雨讓人們的精神爽一下。從前一段時間,央行宣布貸款基准利率從5.58%上調到5.85%。就讓人們感到政府終於正式從金融方面對房地產市場進行調整了,更重要的是這次調息就好象是一場大戲前的墊場戲。從經濟學的角度看,任何一次宏觀的經濟調整都是從調息開始,調息就好比是一支市場預熱計、一支體溫表。這不免讓我想起在求學時,導師給我們講的一個范例,當時當小布什擔任美國總統不久。美聯儲主席格老,在一月之內數次宣布了降息的決定,導師告訴我一月之內,布什總統會頒布一系列經濟政策,果然,社會醫療制度調整、降低社保標准、新移民法和提高進口關稅等等政策接踵而來,美國經濟開始了復蘇之路。世間的事總是有相似之處,2006年5月17日也許這是中國房地產業一個值得紀念的日子。溫總理的六條出臺了,以溫總理的作風,中央應該是下決心要逐步解決當前房地產業的問題了。從六條的內容來看,既有行政手段的監管又有市場手段的調控,業內也是充滿了風雨欲來之勢。
本人的觀點,國家的宏觀調控是一件好事,任何國家在社會主義階段,政府對市場的宏觀調控都是一種必要的手段。這種調控可以避免由於市場的盲目性和滯後性給社會經濟帶來的損失。目前,我們的房地產市場在發展結構上確實存在問題,東南沿海的大中型城市房價水平與社會普通大眾消費水平脫節,產品供應不合理高檔項目比例過大。這種現象已經對我們的社會產生了一些影響,在各種媒體上充斥著大眾對當前房市的不滿,人們的消費結構在改變。從這次調整政策的內容來看,涵蓋了目前房地產業面臨的幾個主要問題,可以說是對癥下藥。如果按照經濟原理來看,任何經濟政策都是一次利益的調整。這次調控,開發商顯然不是直接受益的一方,今後的開發成本將會提高,開發和銷售的過程將被規范,開發的產品將會被有所限定。
現在可以說說正文了,在開發商面臨的『形勢』一天天嚴峻起來的時候,大多數的代理商也跟著緊張起來。普遍的擔懮是:今後房價會不會下降、由於進入觀望期銷售阻力將加大、對新項目的代理難度加大等等。本人認為這有點杞人懮天了,首先我們先要弄清楚,政府這次出臺政策的目的。這次調控的目的主要是針對,近兩年房地產開發熱中,開發企業存在的不規范拿地、囤積房源、抬昇房價和虛假銷售等一些問題,而這些問題導致了房地產業的產銷不合理的問題。政府是想解決這些問題,從而使房地產行業有一個比較理性的發展。在短期內,開發商會受到影響,開發成本的增加和監管的加強會增加他們的開發難度,產品和價格的調控會降低他們的利潤。一些運作不規范,資金實力不強的開發商會被擠出局。這對,開發商來講是一個陣痛的過程,但從長遠來看,一個健康有序的市場、一個產銷合理的行業對那些正規、實力強的開發企業是有利的。再說到代理商,從目前的情況看,這應該是代理商們一次自我質變的機會。原因是什麼?以往開發商在粗放經營的時候,擁有足夠的市場把控能力,他們更多是追求最大的利潤而不是考慮市場的需求和怎樣讓消費者來買他們的產品。經常是,開發商蓋什麼,消費者就要被動的買什麼。所以,更多的本土開發商,不會找代理商為他們銷售,只是在項目即將上市的時候,臨時招一些銷售員加鋪天蓋地的廣告就可以了。所以,在這段時期內,大多數代理商要麼附屬於某個開發商,要麼專門服務於外地開發商或專接一些存在問題的項目,市場局限很大,代理商自身發展空間有限。但現在政府要動大手筆來調整房地產行業,讓該行業理性的發展,讓開發商在一個公平、透明的市場中競爭。那麼開發商的精力將不會像以前那樣大量放在疏通關系和囤積居奇上,而是應該象其它的商品市場一樣,把精力放在開發高品質、符合市場需求的產品。而將這些產品銷向市場,就需要更專業、更熟悉市場的專業代理公司來操作,這種專業化的細分將是成熟的市場經濟發展的趨勢。能夠有效的降低開發商的運營成本、分散開發商的市場風險,以及為消費者提供高品質的服務。
可以說在現在的情況下,開發商面臨的是壓力而代理商面臨的卻是機遇。首先,開發商目前普遍感到緊張,如何在大的市場調整之前把積壓的房源銷出去,把可能遇到的市場風險降到最小?是他們要考慮的問題。那麼,與專業的銷售代理公司合作,借助專業公司的技術優勢把產品銷掉,將是一個上佳的選擇。相信現在沒有哪一個開發商敢底氣十足地長期囤積高價房源了。所以,現在代理商應該比以前有更多的機會,誰的專業能力強、誰的市場嗅覺敏銳,誰的客戶資源豐富,誰就有可能在這一時期脫穎而出。另外,隨著房地產市場的逐步成熟,必定象其它的商品一樣形成兩個主要的領域,一個是生產領域,一個是銷售領域。開發商應逐漸把重心放在產品的開發和生產,而在銷售領域應該以代理商為主體。就像一個汽車生產廠家,不可能完全靠自己把所有的產品銷向市場,他需要通過層層的代理商和分銷商把產品銷出去。這是商品在市場競爭中所必定遵循的規律。大多數開發商不可能像以前那樣,類似作坊經營,又管產,又管銷。
應該說在宏觀調整的背景下,代理商迎來的是一次質變的機會,一次發展的機會。就看誰能把握住這次機會。(文/徐振宇)
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