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打開天津市城區圖我們可以看到,作為目前天津熱點板塊之一的瑞景居住區位於城市的西北部,隸屬北辰區。該居住區規劃總開發面積187公頃,總建築面積156萬平米,是本市第四大居住區。奧林匹克花園、燕宇藝術城、翡翠城以及新近面市的寶翠花都等項目就坐落在該板塊內。
從地理位置上看,與華苑、麗苑、梅江居住區相比,瑞景居住區是距離中心城區最遠的大型居住區,且地處城鄉結合部,2000年之前還幾乎是一片荒地,然而眾多國內知名開發商卻對這一區域情有獨鍾,紛紛進駐投資,該區域的商品住宅成交價格也從三年前的3000餘元/㎡竄昇至5000元/㎡以上,是什麼使開發商的目光聚焦於此?又是什麼使得越來越多的購房者青睞這一地區呢?
我們首先來了解一下瑞景居住區的概況,瑞景居住區位於北辰區辰昌路與外環線之間,北側是佔地3548畝的天津市花木種植基地—劉園苗圃,西南側為植物園及二高教科研區,距市中心距離約12公裡。02年被列為年度市城建重點項目,並於當年開始進行開發,成為天津繼華苑、麗苑、梅江之後第四大成規模的居住區。按照整體規劃,居住區可開發用地共分為19個地塊,主要由經濟適用房(含廉租房)和商品房兩部分構成。目前經濟適用房主要集中在瑞景居住區南側的17、18、19號地以及西北側的14、15號地。到目前為止已引入奧園置業、首創置業、融科置地等一批國內和本市的知名開發商進行開發,已開發的商品房項目主要有翡翠城、富山東晶、奧林匹克花園、燕宇藝術城、寶翠花都等項目,共開發商品房150餘萬平米,經濟適用房約78萬平米,目前各開發項目多處於已入住或准現房狀態,配套設施正在建設中。地鐵一號線通車在即,606、34、658等多條公交線路車已開通運營,區域內交通體系已初步形成。
通過對地塊的了解,我們發現這裡具有得天獨厚的宜居環境,優越的自然環境和教育氛圍彌補了區域地理位置的劣勢,與此同時,交通便利更是區域成為熱點的主要因素之一。快速路、公交線與城市軌道交通相結合,組成了立體、快速的交通運輸網。便捷的交通使居於此地的人們與城市的中心拉近了空間上的距離,可以說即將開通的天津地鐵一號線對於這一點是功不可沒的。
天津地鐵一號線北起北辰區劉園,南至津南區雙林,總長度為26.2公裡。全線共設22座車站,全程運營時間僅40餘分鍾。以家住奧林匹克花園在國際大廈上班為例,其上、下班的路途僅需要20餘分鍾,比乘公交車至少節省一倍的時間,大大縮短了住地與單位的時間距離,由此所節省的時間成本是不可估算的。
一般來講,在城市軌道交通的沿線特別是城鐵終點站的兩端,最有可能形成大型中央居住區。而位於地鐵一號線北端的瑞景居住區也無例外的將會成為天津的一個大型居住區,毫無疑問,這也將全面改變天津的居住格局,對市民的生活方式、居住理念以及城市的商業格局帶來強烈的衝擊。這一因素也是眾多開發商紛紛看好瑞景區域的原因之一。城鐵的興建會使城市結構和人群結構發生改變,把一批客戶吸引到地鐵周邊區域中來,使城市住宅區原來的居住布局,變成地鐵沿線條狀式的布局。
就瑞景居住區而言,通過幾年來對『大型居住區』的預期培養和建設,已經使該區域居住品質和區域人口結構發生了重要改變。天津人多有體會,四年前瑞景居住區住宅市場大概價格水平在2000元/㎡至3000元/㎡,經過這幾年的發展,現在商品住宅項目已經達到5000元以上/㎡。僅以奧園為例:02年一期開盤時精裝房的均價3300元/㎡,而目前在售的奧園二期『北京組團』的均價已增長到5800元/㎡,其增長速度之快令人瞠目。地鐵對於區域人口的結構也有一些改變,以前的人口結構年輕人群很少,中老年人群佔多數。而2002年前後相繼入市的奧林匹克花園、翡翠城、燕宇藝術城、富山東晶花園等住宅項目曾令瑞景居住區火爆一時,也使人口結構發生了很大的變化,因為它們購買人群應該說是以年輕人群和社會中堅力量為主,二三十歲的人很多,四十歲左右的中堅力量也很多。對地鐵的預期使得客群不僅局限於北辰和紅橋區,也將吸引河北區、南開區包括市中心其他一些區域的客群。在經過了一段時間的建設期和消化期之後,今年5月份開盤上市的首創置業開發的寶翠花都項目和奧園『北京組團』再度使瑞景居住區成為全市的焦點。而此次新盤所打出的廣告語依然是以地鐵為主題,可見城市軌道交通對於房地產項目的利好度以及城鐵所帶來的邊際效益是相當可觀的。
綜上所述,地鐵具有現代城市中其他交通工具所不可比擬的通達性、快速性與准時性,隨著一號線的開通運營,其沿線房產價值也會得到較大的提昇與認可,而對於瑞景居住區這樣一個擁有良好居住氛圍和目前相對價廉的房地產產品的大型居住區域而言,其區位價值和產品價格必然會隨著城市整體的發展和城市立體交通體系的逐步完善,而得到更進一步的提昇。
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