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【吳小莉】:謝謝PCMR公司的馬小利先生,接下來邀請到的是加拿大555集團中國執行總裁BEN HAN先生。加拿大555集團是全球最大的商業投資管理集團,目前全球最大的SHOPPING MAII都是由他的集團管理的,他今天演講的主題是郊區MALL在中國的適應性,有請韓先生。
【BEN HAN】:謝謝各位領導。今天我們有幸來參加首屆國際SHOPPING MALL高峰論壇,我們的同事希望我借這個機會跟大家分享一下我們在美國、加拿大成功的把郊區MALL開發出來的過程,今天在座的很多嘉賓有非常豐富的東西跟大家分享,時間上我盡量緊湊一點。基本上我們在25年前,在加拿大第一個郊區SHOPPING MAII,在座的很多朋友都曾經去過,這個MALL目前來講還是在世界上雖然是20幾年,還是比較成功的一個郊區MALL,目前在面積上,我說面積的時候,先得說一下,這有一點的爭議性,在世界上排名起碼第三名。在整個運營過程當中,我們可以說是最成功的郊區MALL,如果我們回頭看,當年我們籌備這兩個MALL的時候,無論是在加拿大還是在美國,在人口和市場成熟度等等方面,跟我們今天看到的中國.天一MALL在濱海新區方面還是有一個很大的差距,有一些有趣的數字跟大家分享一下,整個愛民頓市區的人口大概120萬人口,但是我們的西部碼頭MALL經營面積大概在48萬平方米,我們現在平均每個平方,我們是按平方尺去算的,我曾經倒過來,一個平方米銷售額大概在8000塊錢美金一年的銷售額。每年吸引的人潮在西部碼頭超過2200萬人次,在美國MALL吸引的人潮超過4000萬。
一個MALL開始的開發,給當地創造了大量的,中國話說叫社會效益和政府方面,比如說在稅收方面大大提高,一些數據從我們記憶中,美國MALL每年給當地的市政帶來的營業稅,相當於中國的營業稅差不多美金12個億,還有一個根有趣的數字,從過去我們還沒有開發這個MALL的時候,大概一周只有86個航班,現在平均一周,過去這幾年,平均有380幾個航班,將近400個航班,我們看到郊區SHOPPING MAII不光是當地,確實也從外地吸引大量的人流,這個也是郊區MALL對一個城市帶來的最直接的效果。郊區MALL的趨勢這塊,今天晚上我們都在這邊,這當中要講的學問還是比較深的,我們就以後分享。我想說從創造郊區MALL,基本上典型像濱海新區這塊,基本上是在天津的城鄉結合,我們從過去這10年對中國市場的探討研究,最終還是認為,對天津這個市場非常非常的看好,種種原因,從地理上的環境、從基礎建設、從人口,我們覺得成長的空間非常非常適合我們把過去我們在北美洲做過的經驗,帶到中國來,當然也不可能百分之百全部照搬到中國來,我們也做了適合中國市場的業態,希望在濱海新區把歷史重演,希望能夠給濱海新區創造一個亮點,我們中國很多城市現在都有不同開發的計劃,每到一個城市都希望跟當地最有實力的,對很多經營理念有共識的集團合作,我們非常幸運我們跟連總達成了共識。
匯報一下目前整個工作的進度,基本上前期從調研直到現在,建築設計直到整體的規劃,基本上已經進入相當緊湊的一個階段,在主力店的招商這方面,經過連總的集團,還有我們海外的網絡,目前已經在中國市場和將要進入中國市場的商家,基本上都會引到天津的天一MALL,我希望很快跟大家報告更好的進度消息,我今天在這裡預祝首屆國際SHOPPING MALL高峰論壇可以完滿的成功,謝謝大家!
【吳小莉】:謝謝韓總裁。接下來邀請這位朋友也是來自歐洲SEASON投資機構的首席運營官,這個投資機構是歐洲大型的投資集團之一,從事是商業和住宅房地產的投資,金融服務。現在有請Mr.Bemard。
【Mr.Bemard】:在韓先生還有剛剛這麼多出色的嘉賓發言之後,現在我的發言非常的困難,因為他們都很聰明。尊敬的女士們、先生們,大家好(中文),很抱歉我不會說漢語,但是我向大家保證,我一定會學習漢語,因為我很喜歡中國。我叫Bemard,在歐洲從事建築業管理已經有35年了,這不僅是我個人,也是我們家庭的愛好,當然這個行業也涵蓋了開發、創新、投資、房地產四個領域。我出生在法國中部一個建築工人和農民家庭,這使我今天有機會在這兒,在中國。我非常熱愛中國,也熱愛中國人民,同時我在中國開了一家公司,我非常驕傲,這家公司在廣州,在北京有辦事處,很快在天津也將有辦事處。
我不准備向大家介紹關於一些數字總額、營業額或者是淨收入的消息,我想這些各位應該已經都知道了。我只是想通過和商業伙伴一起經營這家中國投資公司的淺顯經歷,從一個西方人,一個法國承包商的角度,和大家談談我所涉及到的一些看法。我們應該如何共同努力,將外國投資待到這個前景光明,多贏的中國市場呢?另外,我還想與各位分享一件具有非常重大意義的事情,那就是中國戰略的領導層,正在建設國家的可持續發展項目。中國今天的狀況是怎樣的呢?根據五年以前中國成功加入了WTO成功的資料來看,中國持續了改革開放,同時也利用合理有效的方式,吸引了外國資本。例如中國民航已經通過各種方式,吸引了幾十億美元的外國資本,這就是建立在持續發展、拓寬的對外開放基礎之上的,涉及的建設有道路、公路、鐵路網絡的改進、通訊技術的發展、國企改革、農業的重要轉變,等的實施早期在英國出現,而後遍布的客房早餐運營網絡,所謂的發展並沒有忘記中國的貧窮地區,政府加大力量,資助各種學校,盡可能給這些省份的幫助,從而提昇他們與外部發展的協調性。
中國現在的需求到底是什麼?中國現在已經被美國列為外國直接投資的首要目標,現如今面臨三個重要的挑戰,缺乏自然資源,尤其是能源,環境的破壞,重中之重是生態環境的惡化,這使得對中國的投資者望而卻步。現如今的投資者他們最需要的就是安全,同時他們需要有一個安全的環境,保證他們能夠獲得利潤。下面我要說的是商業或購物中心市場,還有零售商的一些問題。購物中心的業主要在有建設以前,過程中和建成之後,控制和影響其發展,市場流程,從而創造購物中心投資值最大化的能力。為了在現在的競爭環境中取得成功,我們要滿足三個目標群對我們的要求,分別是消費者、零售商以及投資商。對於消費者而言,我們要提供愉悅、舒適的環境,有各種各樣的零售商品,足以使購物中心成為他們的首選目的地。對於零售商而言,他們需要一個可以令他們實現銷售額最大化的環境,同時要構建強大的客戶基地。對於投資商而言,他們要能夠保證收入,並且要能夠安全地供應生產。收入的安全性是滿足客戶要求以及零售商目標的成果,與之相結合的還有業主掌握的所有權結構、租約、市場拓展和物業管理機制。控制的重要性在於不斷反思,並且在購物中心范圍內有效的合理的實施變革,如果投資商只掌控購物中心的一部分,在推進和產出方面便無能為力。開發外出管理,整合和提高購物中心的價值確實非常復雜,並且具備各種能力,單獨的個人是無法具備提高購物中心價值的能力的。對於那些准備在建造中、建成後出售項目,或在一段時間內不准備將項目出售的開發商,我強烈建議大家同專業的開發商、投資商、還有諮詢師,在設計階段建立聯系。
我估計大多數發展商都想盡早將項目出售,以此獲得開發利潤,並進一步投資其他項目,這是一種完美、有邏輯性的投資方式,但是就投資者推崇的方式來講,應該以高價出售,以此獲得更高的利潤。以下是投資商主要關心的問題,使用單獨所有權,例如將開發辦公區域的部分、零售、酒店等等相結合,投資商要認可開發成本,建築材料的質量和使用的產成品,很多購物中心在開業之初非常壯觀,但是過幾年以後便開始老化,是不是投資商所希望看到的。第二點就是建立市場化結構,以此方便業主來控制,如果您成功的實現了這些目標,這樣便為開發商以高價出售,投資商以優質的投資產品付報酬,創造了雙贏的局面。下面還有另外一種情況,是投資商非常喜歡的,這將給他們帶來巨大利潤。所有知名的投資商都非常欣賞高檔酒店產品,但是他們還要擁有高級管理以及黃金地段的安全佔有率,這就是為什麼你需要有一個專業的國際級投資代理,它需要有高超的物業水平,還要有明晰的理財計劃,最重要的是,它必須要精通商品銷售。
眾所周知,投資商關注的是財務意義上的產品,而並非是房地產,所以清楚管理上的劃分是十分重要的,並且向酒店管理公司外租樓盤,這些回報率纔會很高。為了吸引投資商,我們最需要做到的就是三點,投資的安全,第二點和第三點同樣是投資的安全,市場的各方面力量,如發展商、會計、銀行、建築師、承包商、零售商、用戶、中間商都要形成合作的專業組織,從而在適當的時候抓住機遇,顯示他們能夠為投資商提供最安全的環境。中國要學習利用西方強國的例子,但是這不意味著我們要學習他們的弱點,也就是我們要取其精華,去其糟粕。在這種精神的鼓舞下,中國將實現物質、精神、偉大開發的文明進步,挑戰現代化建設的很多問題,都會通過獨立,獲得創新的鼓舞下來解決,以此鼓舞中國文明創新的發展。我堅信中國正在致力於太平洋區域的發展,並且將成為世界上一個非常強大的國家,中國的文明進程將會取得更大的成就。我將時刻准備著風險出自己的微薄之力,來吸引世界各地的投資商到中國投資,非常謝謝大家!
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