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前些年,巨庫(論壇像冊樣板間)等幾個著名的項目慘淡收場後,商業地產曾經一度沒了聲息。然而,經過了一段時間的蟄伏後,今年京城的大小商業地產項目爭相『破土而出』,不管是龍也好、蟲也罷,開發商個個信心滿懷,精神十足。雖然,大市行情是一片向好,但一派春光旖旎中也是風險潛伏——政策、金融、同業競爭、經營遠景……總之,這些主打商業的地產產品正面臨著前所未有的市場大考。
舶來概念難統一
別看商業地產這一名詞看著挺簡單的,但究竟什麼是商業地產,它又涵蓋了哪些內容?業界還真是很難達成統一。
記者查閱了多種資料,也請教了諸多專家和業內人士,但聽到的解釋版本著實很多,有的甚至是相去甚遠。
據諾丁山商業管理集團有限公司執行董事張天翔介紹,2001年,當他開始從事Shopping Mall項目運作的時候,京城還沒有一個成型的商業地產的概念。但Mall的概念被引入國內後,立刻引發了業界對『商業地產』模式的關注,而這種新的概念和運作形式也開始在國內流行開來,並衍生出多個旁枝快速發展。
實際上,在房地產出現的時候商業地產也就出現了,只不過人們一直沒有把它作為一個單獨的行業考慮。商業地產在前期的開發中相對來講比較簡單,當時可能只是一些底商,可能是建一個超市或者建一個百貨店,直到出現Shopping Mall這種新的商業模式的時候,人們突然感覺到原來的經驗不足以解決現在存在的問題了,於是商業地產纔開始受到了各界的關注。
不過『商業地產』本來就是一個舶來品,國內連實踐都發展得不完全,更何況是理論呢?綜合了一下各方意見,得出了一個比較簡單的概念,那就是——用於商業用途或者具備商業功能的地產可稱之為商業地產。它應該包含商業街、商鋪、商場、Mall、寫字樓、酒店、公園、零售業等等各種形式。
面世產品百花齊放
購物中心、底商、商業街、Shopping Mall……這些日漸熟悉的商業形態與隨處可見的招商廣告無不預示著京城的商業地產火爆時代的到來。相比前兩年,如今商業地產的產品種類可謂極大豐富,投資者的選擇也更加便利和富有彈性。
與住宅地產相對成熟與細化的產品結構相比,商業地產的產品究竟可以分為幾種?中國城市商業網點建設管理聯合會會長荀培路認為,以開發銷售為切入點,商業地產通常可分為三種類型,即銷售型、出租型以及訂單型。
其中,銷售型指出售商鋪產權、經營權的『產權式商鋪』。目前的商業地產商絕大多數是從住宅地產商轉變過來的,這部分地產商多數仍舊遵循住宅地產的操作手法,將套現放在首位。但是隨著優秀物業不斷增值以及售後經營不易控制等問題的出現,目前也有地產商開始實行『改革』——部分持有,部分銷售,莊勝(論壇像冊戶型樣板間視頻)二期(論壇戶型樣板間)就是其間的代表。第二種出租型指,開發商以項目出租為主,通過對招商權的完全控制,來達到控制進場業態業種,形成自身經營特色,如萬通、天意、西單明珠等。此外,地鐵商鋪和為數不少的人防工事也都基本采用出租形式。而訂單型則是第三種類型,即商家與地產商形成戰略聯盟,又稱『訂單地產』,典型代表即為『萬達模式』。如此一來,理論上,作為開發方的萬達可獲得穩定的租金,而商家則節省了選址等機會成本,避免了新店建設方面的不菲投入。
商業航母成為絕唱
當前,商業地產已經為許多投資者所熱衷。而政策風向標必然會對北京商業地產的投資開發產生重大影響。
3月中旬,市商務局、市發改委、市規劃委和市工商局聯合發布了被稱為『北京市商業白皮書』的《2006年北京市流通業發展分類指導目錄》。其中明文規定,五環內限制發展建築面積在5萬平方米以上的大型商業設施,這意味著像大鍾寺國際廣場(論壇像冊)這樣,總建築面積43萬平方米已經成了京城最大的商業絕唱。而1萬平方米以上的商業以後在三環內也不會再新建。
市商務局相關負責人表示,目前,中心城區萬平方米以上的商業設施有136個,其中91%在五環以內,特別是三環以內的商業設施整體上已可以滿足市民需求。因此,城區二環路以內建築面積6000平方米以上的超市,三環路以內建築面積在1萬平方米以上的大型商業設施,城區東、西、北四環路和南三環路以內地區的小商品交易市場也在被限之列。此外,影響居民生活的餐館等商業服務業設施項目,例如在住宅底層開辦餐館。
中坤集團總裁焦青認為,白皮書的發布有利於促進北京市商業地產走向良性發展軌道。長期以來,北京市的商業網點與功能布局基本上處在不規范的狀態,以往的商業開發基本上是出於開發商個體意願,政府的審批和管控力度相對較弱,特別是商業地產的規劃審批與城市總體規劃嚴重脫節,商業地產項目對項目所在商圈的貢獻度和依存度基本上處於放任狀態,這也直接導致了商業網點布局不合理、商業功能定位不正確,商業地產項目的市場定位不清晰,盲目跟風和紮堆現象隱藏了巨大的投資風險。
同時,白皮書的發布,從政策的角度對城市商業開發進行了規范,強調了業態規劃和商圈基礎,明確指導商業地產行業的投資方向,逐步地調整和恢復城市商業開發的秩序。這些都將有利於商業地產開發的良性競爭,在很大程度上引導商業地產開發商規避投資風險,塑造物業價值,以商圈為依托,謀求投資價值最大化。白皮書將對北京市商業地產的開發產生直接的積極影響,具有深遠的意義。
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