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天津現代型社區商業發展狀況
天津商業地產市場『集聚—擴散』的發展趨勢逐漸明顯,即品牌商品向市中心商業街集聚,便於追求商業利潤之外的品牌效應;日用商品向社區擴散,以減少消費者的購買成本。
隨著城市化進程的加快,房地產開發大盤社區不斷向城市邊緣化發展,加之『限制大型商業設施建設』和『加大力度發展社區商業』兩項調控規定的出臺,社區商業這種以便民利民的屬地型商業呈現出良好的發展勢頭。
太陽城、陽光100、水木天成等幾個大盤的社區商業從上市到經營大都經歷了2年時間,在天津目前的現代型社區商業發展中具有一定代表性。
項目名稱 |
陽光嘉年華商街 (太陽城) |
陽光100 中心商業廣場 |
水木商街 (水木天成) |
所屬社區建築面積 |
180萬平方米 |
70萬平方米 |
80萬平方米 |
社區物業形式 |
住宅(自住居多) |
精裝公寓(投資居多) |
住宅(自住居多) |
建築面積 |
26000平方米 |
8000平方米 |
10000平方米 |
建築形式 |
半圍合的6組單體建築 |
底? |
底? |
商鋪面積區間 |
50—300平方米 |
50—200平方米 |
50—300平方米 |
主力戶型 |
100—150平方米 |
50—100平方米 |
50—100平方米 |
經營模式 |
產權式商鋪 |
出售 |
產權式商鋪 |
租售體系 |
售價:1.1萬/平方米 租金:1.3元/平方米/天 |
售價:1.5萬/平方米 租金:3.6元/平方米/天 |
售價:1.3萬/平方米 租金:1.8元/平方米/天 |
業態構成 (按降序排列) |
家裝、餐飲、銀行 美容美發、零售、藥店 甜品、通信、便利 家居 |
地產中介、美容美發 便利店、甜品 家居、洗染、銀行 餐飲、家政、寵物 |
美容美發、零售、銀行 裝飾、甜品、通信、醫藥 便利超市、洗染、 地產中介、 郵政 |
空置率 |
40% |
15% |
0 |
經營狀況 |
★★★ |
★★★☆ |
★★★★☆ |
目前天津現代型社區商業的發展特點
1.社區商業的業態結構以生活服務類為主,根據社區的面積、物業類型和人群消費水平呈現不同的比例關系(如:180萬平方米太陽城繁榮的家裝業態、陽光100作為投資型物業和租賃需求而衍生的地產中介市場)。
2.美容美發和甜品業態在社區商業中發展勢頭旺盛,並呈現品牌化和連鎖化發展的趨勢,但實際需求數量與規模有待市場驗證。保潔、生鮮專賣、再生資源回收等家政服務和文化娛樂服務及低利潤的商業服務設置比例較低。應進一步根據社區規模和消費人群提高社區商業的綜合性,提昇社區的整體商業品質。
3.社區商業的建築形式以底?為主,對盈利能力較強的餐飲業特別是中餐發展形成一定制約,與社區內旺盛的中餐市場需求存在矛盾。
4.經營模式在一定程度上影響了社區商業的運營管理,開發商過分注重短期經濟行為『一賣了之』而忽略後期管理,將給商業經營留下隱患。水木天成開發商推出『養鋪政策』即一次性付給投資者第一年的8%的補貼,用這種平衡開發商、投資者和經營者三方利益的手段,促進其經營狀況與業態結構的發展,值得借鑒。