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就在人們關注和討論上海、北京、杭州等一線城市的商業地產存在過度炒作和盲目開發的泡沫時,一些西部二線城市如銀川、重慶、蘭州等地的商業地產開發也日漸昇溫。
商業地產的快速開發一方面提高了城市品位,另一方面由於盲目新建、擴建大型商城導致的商業房空置率大幅上昇、資源閑置等問題也隨之而來。商業地產『西進運動』究竟是喜還是懮?
表面虛假繁榮 背後商戶苦熬
新華街是銀川市最繁華熱鬧的商業中心,在不足一平方公裡的地方林立著新華商城、利群市場、銀川商城、東方紅廣場等大大小小的十幾家大型商城、購物中心,然而不少商城表面繁華,實則冷清。
在剛剛改建的新華商城,記者看到,雖然是周末,但偌大的商城內也只有三三兩兩的顧客,很多商戶門上貼著低價轉讓的廣告,在三樓和四樓很多商鋪基本上是連片關門。一樓一位姓趙的攤主告訴記者說:『今天是周末人多,所以纔賣出了幾件東西,要在平時不開張是常事。』
二樓的曹秉壽在去年商城開業時花了5萬塊錢『買』了一個6平方米的攤位,本打算出租出去,但因為租金太低,索性自己做點小買賣,『現在生意太難做了,基本上每天都要貼錢。』曹秉壽說,但他還得苦苦熬著,因為按照當初與商場的攤位租賃合同規定,他花5萬塊錢只是獲得了這個攤位的20年使用權,20年後商場退還保證金,而且合同規定如果關門一天就要從保證金裡扣100元錢。
一些攤主告訴記者,『你開張了沒有』成了每天見面的問候語,很多攤主陷入了一個怪圈:一方面生意不好不敢進貨,另一方面沒有新貨補充,生意會更不好。記者調查發現,客流少、效益差、轉讓和停業的狀況並不僅僅是新華商城一家『個案』,在相距不遠的銀川商城、南方商城和溫州商城內也普遍存在這種狀況。
是經營不善還是低水平開發過度
在采訪中,很多攤主把生意慘淡歸咎於商城的布局設計不合理和管理不善。曹秉壽說,當初開發商只是一味炒作房地產,不懂得經營商業地產,在攤位的布局設計上不合理,為了能多掙錢,把一些角角落落都設為攤點出售。『顧客是來購物享受的,又不是來尋山尋寶的,這樣的布局怎麼能吸引顧客、聚集人氣呢?』
曹秉壽說,商業環境是需要慢慢培養的,不可能在短期內很快形成,而在出現繁榮局面之前,開發商應留給我們這些中小投資者一定的獲利空間而不是急功近利地索求回報。
對此,寧夏社會科學院經濟研究所產業經濟研究室主任李文慶認為,目前大多數地產商都是從開發住宅轉而來開發商業地產的,很多都還沿用著『賣房子就走』的住宅開發模式,缺少對商業地產的完善規劃和長期運營,這樣帶來的後果必然是商業城銷售時場面火爆,但是地產商走了以後,商業城就日漸蕭條。『商城管理不善只是一個方面的原因,最重要的原因還在於商業地產的低水平重復建設。』李文慶說,銀川市目前商城不少,但基本上是大同小異,根本不能滿足消費者多樣化需求,這必然會導致商業營業用房大量空置,部分商城效益不好。資料顯示,截至2005年12月底,銀川市商業營業用房空置面積已達74.1萬平方米,同比增長62.8%。商業地產的不斷擴建,使人口不足百萬的銀川市幾乎每個三口之家就擁有一個9平方米的攤位。
商業規劃,政府不能越位也不能缺位
據了解,此前國內大型商業地產重復建設、盲目發展、資源浪費等情況主要集中在一些一線大城市,但近幾年來,這種趨勢已經開始向西部一些中小城市蔓延。
李文慶說,這除了一些開發商認為投資商業地產必賺錢的錯誤觀念外,政府的缺位和越位也是導致目前商業地產『火爆』的重要原因。長期以來商業街都被當作是『城市名片』,商業街的建設對一個地區的經濟和旅游起到了很大的促進作用,因此,各地的商業地產都不同程度地受到了政策的照顧和支持。
一位房地產人士說,其實目前銀川市的商業地產總量並不過剩,主要是地域開發的不平衡,市中心、繁華區域開發過快、過猛、過於集中,這無形中導致了目前過多的商城在『巴掌大』的地方紮堆。李文慶說,商業地產的發達程度是體現城市化水平的重要標志,特別是對於西部落後地區來說,積極發展第三產業是吸納就業人口的重要途徑,但前提是要合理有序地發展,不能一味低水平重復建設,這是對資源的巨大浪費。李文學說:『西部地區市場經濟欠發達,完全依靠市場來配置資源不可能,要想從源頭上控制可能出現的商業地產泡沫,地方政府絕不能「失位」。』
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