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隨著我國政府對房地產市場一系列的調控政策實施,人們在關注『房價漲幅過快』、『房地產局部過熱』的同時,也越來越意識到:讓中低收入者實現『居者有其屋』,其實也是政府本次調控的題中應有之義,並成為了我國社會保障體系中的一個重要組成部分。在住房保障體系建設這方面,我國起步較晚,還處於摸索、實踐階段。為此,我們特地邀請上海財經大學房地產專業的研究生,請他們比較一些成熟國家的做法,希望能給大家一些啟迪。美國、日本、瑞典及中國的材料內容,分別由劉衛衛、柏文華、周學帆和伍中園撰文提供,上海財經大學丁健教授給予指導,在此謹致謝意。
——編者
橕起『法律保護傘』
美國制定了『20世紀第一個公平住房法令』
美國重視住房立法,對住房保障政策的制定實施提供了制度保證。如《合眾國住房法》,就規定了要為低收入家庭修建公共住房制定長遠計劃。《國民住宅法》要求建立住房管理署,設立聯邦存款和貸款保險公司,由政府提供低利息貸款,鼓勵私人投資於低收入家庭公寓住宅。《開放住房法案》以幫助窮人成為房主,規定在10年內為低收入家庭提供600萬套政府補助住房,並禁止在購買和租用房屋時的種族歧視,被認為是『20世紀第一個公平住房法令』。
美國注重法制建設的與時俱進,注意根據不同時期的住房保障要求對原有法律條文進行修訂或推出新的相關法律,目前在住房保障立法方面形成了比較完善的體系,涵蓋了公共住房補貼、房租補貼、消除貧民窟等諸多方面。注重法制,使住房保障政策措施有法可依,進而保證政策的權威性和有效性,這是美國住房保障制度的突出特點。
日本住房保障法律多達40餘部
日本是一個四面環海的島國,典型的人多地少國家,住房歷來緊張,尤其是二戰後,面臨更嚴峻的住房短缺問題。日本政府首先在立法上進行了制度支持。如日本政府先後制定實施了《住房金融公庫法》(1950年)、《公營住宅法》(1951年)、《日本住宅公團法》(1955年)、《城市住房計劃法》(1966年)等。此後又陸續制定了一系列相關法規,逐步建立健全住房保障的法律體系,這類法律共頒布40多部。
瑞典立法提高居住標准
瑞典很注重通過立法提高居住標准,如1973年通過的《住宅更新法》,規定房主必須改善不符合最低標准的住房,國家給予貸款和必要的補助,以促進舊住宅的現代化。《建築條例》還對房屋的改建、建築物的管理維修、拆除等做出明確的規定。長期以來,瑞典政府為了解決住房問題制定了一系列比較切實可行、具有連續性的住房政策和法規。
中國住房保障體制剛起步
1998年,國務院23號文件《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知》中明確提出:『建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房;中低收入家庭購買經濟適用住房;其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房』。由此,伴隨著住房供應體系發展,中國的住房保障體系建設進入真正意義上的運行階段。
政府『有形之手』顯示作用
日本行政手段強硬
日本政府成立了專門的決策協調機構——建設省住宅局,代表政府行使住房建設決策和管理監督的職能。具體實施公房建設的機構為住房公團,還有政策性的住房金融機構——住房金融公庫,為住房建設和購買住房提供長期低息資金。
瑞典直接參與管理
這一職責由城鎮政府來擔當。瑞典的城鎮政府具有相當強的法律地位和經濟地位,不但有權提高本地區的稅率,而且有廣泛的決策權。主要有3個任務:一、規劃住宅區和征購土地;二、參與有關國家貸款及補貼問題的決策;三、制定社會發展綱要,負責住宅問題的協調工作。
中國政府職能尚未完全確立
在中國,與住房市場化改革相適應的住房保障制度建設已經取得不小成就,但客觀而言,仍是進展緩慢。城市政府相關部門的住房保障職能還沒有完全確立,仍有一部分低收入家庭的基本住房需求還沒有得到解決。
2005年4月30日,建設部等七部委發布的《關於做好穩定住房價格工作的意見》中,就住房保障再次強調:強化規劃調控,改善住房供應結構;加強經濟適用住房建設,嚴格實行政府指導價;完善廉租住房制度,擴大廉租住房制度覆蓋面;鼓勵發展並規范住房出租業,多渠道增加住房供給,提高住房保障能力。
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