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6月房產新政實施後,契稅、營業稅、個人所得稅、土地增值稅等成了房屋買賣雙方繞不過的坎兒。房屋交易的利潤被大大攤薄,甚至出現了負利潤的情況。『稅網恢恢,疏而不漏。』然而,『聰明』的房產中介還是從中找到了可鑽的空子,各種避稅高招也隨著新政的出臺悄然誕生了。
新政影響——
新政給賣房人『增負』稅費?房款×10%
2005年6月1日對不少賣房人來說絕對是有著分水嶺意義的一個日子。新政規定:6月1日以後,個人購買住房不足2年轉手交易的,銷售時按其售房收入全額征收營業稅;另外,在『先稅後證』的壓力下,銷售5年以內的房屋也難逃個人所得稅這一關。這樣,6月1日之前和之後成交的2年以內的普通住宅所繳稅額能相差幾萬元。
以亞運村一套110平方米的兩居室商品房為例,該房原購價為5200元/平方米,以6000元/平方米的市場價格出售此套房屋,按照新的房產轉讓稅收政策,這套房子需要繳納以下稅費:
1、營業稅=110平方米×6000元/平方米×5%=33000元
2、印花稅=110平方米×6000元/平方米×0.5?=330元
3、個人所得稅={售房價-原購房價-合理費用(當初業主購房時所產生的稅費,即:契稅+印花稅)}×20%=15826.8元其中,售房價:110平方米×6000元/平方米=660000元
原購房價:110平方米×5200元/平方米=572000元
契稅:572000×1.5%=8580元印花稅:572000×0.5?=286元可見,新政實施後,賣房人要繳納的稅額總共是49156.8元,佔到總售房款的7%;而新政實施前,賣房人只需繳納286元的印花稅。
以上案例中沒有涉及到土地增值稅,專業人士測算,涉及到土地增值稅的房屋出售,其所繳稅額可能達到房款的10%以上。
記者暗訪——
為吸引客戶中介玩起避稅游戲
沈重的稅負使很多賣房人和買房人忘而卻步,多家中介公司均表示,6月份的經營情況還不及三四月時的一半。一家中介公司甚至表示:『我們這已經10天沒來一個買主了。』
一位房產經紀人訴苦:『現在生意實在不好做。把賣房人的稅負加到房價裡,房價太高買方不願買;而讓賣房人負擔這筆稅,賣方無利可圖又不願賣。』面對這樣的兩難境地,房產中介們開始打起了『合理避稅』的主意。記者以一位賣房人的身份暗訪了幾家房產中介公司,發現他們避稅的高招還真不少。
記者向中介表示,想賣的房子是2001年以6000元/平方米的價格購買的一套90平方米的兩居室住宅,但目前還未辦理房產證,地段在亞運村,東西朝向。為了幫助記者把房子賣個好價錢,中介公司在『避稅』環節上出了四招。
招數一:以租待售。『你的房子雖然是2001年買的,但繳稅是按照房產證的時間計算,所以你的房產證辦下來也要繳納營業稅和個人所得稅。如果賣房不是很著急的話,可以先租出去,以租待售,這樣等到房產證2年期滿就不用繳營業稅了。』
招數二:把交易價格『做低』。『雖然營業稅和個人所得稅現在逃不掉,但我們可以把合同上的交易價格做低一些,這樣繳稅的稅基就小,納稅額也會減少。當然,價格也不能太低,否則地稅局會找麻煩,一般是稍高於建委公布的各類級別土地上普通住宅平均交易價格。比如你的房子按照規定平均交易價格應該是4000元/平方米,買賣合同上就可以定價4100元/平方米,而實際上你可以賣到5000元/平方米。』
招數三:不過戶先公證。『可以先通過合同或公證的形式進行買賣,但先不到房地產交易中心辦理交易登記,待房產所有權滿兩年後,再辦理過戶手續,僅花少量的公證費,就可避免繳納房產交易價格5%的營業稅和相關城市建設稅及教育附加費。』
招數四:找物業改底單。『你可以找物業公司的人,直接把賣房合同的底單改掉,在房產證上直接寫買主的名字,這樣就可以不用繳營業稅和個人所得稅了。』
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