長三角房地產定價體系松動

　　7部委『八條意見』出臺一周後，長三角房地產市場顯露出一些新跡象：短期投資者紛紛出場、買方市場格局逐漸確立、租房市場開始回暖，住房定價體系出現松動。

　　在上海、杭州、南京等房地產市場的熱點區域，二手房市場拋售與轉租互現、短期投資者開始退場。據了解，近些天，上海二手房市場出現"售冷租熱"的新變化。來自金豐易居·普潤地產的數字顯示，近一周內，其門店接受的委托租賃房源增加了20%以上，租賃成交業務量也較前段時間提高了15%。漢宇地產的一位經紀人說，公司最新的一次客戶調查顯示，除急需資金周轉的客戶選擇繼續拋售外，約有七成房主明確表示，考慮由售轉租或是邊租邊售，變短期投資為中長期投資。

　　業內人士分析，不管是出於規避風險還是躲避營業稅考慮，短期投資者或選擇拋售退場，或轉為中長期投資，因此導致租賃市場回暖、空置房回歸房屋居住的基本功能，這是市場走向理性的重要標志。

　　在上海、杭州、南京的房地產市場上，買家對房價的主導權開始增強。據從分散在上海浦東、虹口、普陀、長寧、閔行的9個不同的中介公司了解到，眼下購房人的選擇空間增大，房價不再是賣家說了算，而是一個反復『測試價位』的過程。比如，當賣家開出每平方米8300元的價格時，買家會要求再降幾百元，如此反復多次。

　　據房產之窗網監測系統統計，有一個周內，上海一手商品住房成交面積不到26萬平方米，比上一個周再降近四成。這也促使開發商采取各種方式調整定價。一家房地產公司的銷售經理說，有些開發商已考慮采取『購房者免交部分物業管理費』、『給一次性付款購房者送裝修』等方式，變相『讓利』促銷。

　　調控發力迫降虛高房價

　　6月1日，南京市房產新政出臺後，據南京市房產局主辦的網上房地產統計，全市商品房成交86套，住宅均價3418元，而在5月份，日均成交量大多在100套-200套之間，成交均價至少超過4000元，一般達到5000元以上。

　　二手房是房市的基礎和晴雨表，新政出臺後，南京市場上炒房客不斷吐出房源，二手房市場供應量猛增，而交易量卻持續下跌。據南京房地產信息網統計，在房地產新政出臺前，每天只有300多套二手房掛牌，5月13日以後，每天二手房有400多套掛牌，比過去增加了100多套。由於消費者期待新政能打壓房價，市場觀望氣氛很濃，二手房價格沒有出現大起大落，保持平穩。據南京『我愛我家』經理施建軍介紹，5月底二手房成交量下降了18%，投資購房者的比例由4月份的8.7%下降到5月的4.2%。在5月底的交易統計中，70平方米以上的比重有不同程度的提高，尤其是100平方米以上的佔到總量的16.9%。受到新政對高檔房征收高契稅的影響，一些房款總額超過80萬元的二手房，成交活躍，佔總量的9.8%，比以前翻一番。

　　市場觀望氣氛更濃。幾位打算購房的南京市民一致表示，他們很擁護國家出臺的房地產新政策，國家抑制房價快速上漲的決心明顯，他們要等到房價掉下來以後再買房。

　　分析人士指出，『八條鐵規』與以往的宏觀調控有明顯不同，它通過抑制各種消費從而抑制房價與投資的過快上漲，將收到立杆見影的效果。

　　首先，高檔房投資受到抑制。南京市現行的契稅政策是，獨立或雙拼別墅按4%收取，其餘個人自住購房契稅減半，為2%。為了呼應7部委規定，南京市已經明確近期將針對高檔房征收4%的契稅。契稅發生變化之後，開發商將采取相應的舉措來穩定購房者，比如通過降低購房者交納契稅的數額；主動要求為購買138平方米以上住宅的購房者承擔多出的2%的契稅等。新規定還將促使開發商在戶型設計和定價上做出相應調整。

　　其次，購房不足2年轉手加收營業稅。南京市抉策地產研究中心厲建軍經理認為，住房轉讓環節營業稅政策的調整，矛頭直指短期投機炒作，增加短期炒作成本。

　　再次，清理閑置土地，制止囤積行為。據不完全統計，南京目前閑置在開發商手中的土地有100多萬平方米，南京的土地儲備數量足夠開發10多年。《意見》中『無償收回』將進一步遏制土地二級市場炒作行為，打壓虛高地價，並最終降低房價。

　　第四，合理引導住房消費。此次《意見》明確，要限制高檔房，充分保障中低價商品房的供應等，與過去出臺的政策相比，更加關注了老百姓的利益。動用稅收杠杆，對短線炒房者來說是一枚『重磅炸彈』。

　　種種跡象表明，在政策調控和市場對峙的雙重壓力下，南京房地產市場已經露出淘汰期的特征，房價泡沫正在被擠扁。

　　南京城東房產價格由於靠近紫金山風景區一直高企，然而筆者近日到城東某精裝修小戶型諮詢時，一小時內房價竟然打折兩萬元，甚至低於周邊樓盤價格。而在南京河西、江北、江寧等新城區，開發商打折的廣度和力度都比以前明顯加大。9.2折、價格不變送精裝修等以前絕對不可能出現的大幅優惠現在已不稀罕。

　　東南大學李啟明教授認為，今年南京市各個板塊商品房供應量集中上市，開發商之間的競爭將變成『刺刀見紅』。南京市購銷比從去年出現逆轉後，今年一季度購銷比達到1.65：1，買方市場的形成使消費者逐漸學會理性選擇。