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面對新一輪政策調控及市場持續走穩的雙重影響,狂?的長三角地區房價漸現理性回落。然而,沈重的買房壓力依然是老百姓的切膚之痛。
長三角房價令珠三角『汗顏』
長三角與珠三角同為經濟發達地區,經濟的外向度高,制造業基礎雄厚。近年來長三角經濟增速超過了珠三角,觀察人士指出,在珠三角房地產進入理性發展期後,長三角房地產近5年卻飛速發展,成為驅動區域經濟發展的強大引擎,也是長三角經濟增速領先的主因。
國家統計局的數據表明,2004年,35個副省級城市中,房屋銷售價格同比漲幅超過10%的城市有9個,長三角獨佔鰲頭,有上海、南京、杭州、寧波4個城市進入。南京房價漲幅為17.7%,昇至全國第二。浙江的杭州、寧波房價漲幅分別為10.0%和12.5%。而經濟基礎雄厚的珠三角一個城市都沒有進入。
從地價來看,2004年長三角地區地價上漲幅度達到6.9%。其中住宅用地價格增長明顯,達到12.16%,在全國最高。而同期珠三角地區的地價增長率只有2.31%,廣東的地價只上漲了2%。
從微觀層面比較,2004年,上海市商品房均價6385元,如果剔除青浦、松江等新區,上海的房價已超越1萬元。再看南京房價,2004年主城區已經超過8000元,如果不計六合、江浦等新區,南京江南八區房價超過5500元,今年一季度達到5850元,比廣州還高一大截。
長三角房產開發商獲取的利潤無疑更令珠三角的同行『羞愧』。南京一媒體日前披露,某開發商2002年底協議拿地每平方米500元,所蓋房子卻賣到8000多元,扣除各項成本,毛利高達200%!一位房管部門官員透露,許多開發商在讀到這則新聞的第一反應是認為在說自己的樓盤!
據保守估計,長三角開發商的利潤至少在30%-50%之間,遠高於珠三角7%-10%的平均利潤水平。
房價不斷走高維持了高額利潤,高利潤又刺激了投資的快速增加。2004年,全國完成房地產開發投資13158億元,江浙滬三地佔了28%,其中長三角15城在房地產業中的投資額是珠三角的3倍多。火紅的局面一直持續到目前,2005年一季度,長三角房價仍在大幅上漲。
持續上昇形成房價高企
令人不解的是,自2000年先後啟動的長三角房地產雖然處於上昇周期,但房地產又以本地購買力為基礎而存在,長三角城市居民收入普遍低於珠三角,究竟是什麼力量能長期支橕著長三角的房價呢?
某市相關部門一位主要領導說,房地產業具有極強的關聯性和帶動性,上下游產業鏈條可以拉得很長,大力發展房地產業,能創造大量就業機會,滿足居民的住房消費和需求。他表示,房地產已經成為該市的支柱產業,對GDP的貢獻在30%左右。經濟實踐證明,近年來,在江浙滬三地的地方財政收入中,房地產業和建築業(不包括相關產業)所佔的比例都在30%左右。
這位負責人還不無遺憾的說,『主要是手中沒錢,否則政府在基礎設施上的投入會更大,這樣,房地產將發展的更快,地價也會漲的更高。』
分析人士指出,發展初期的支柱產業極易追求規模和價格的突飛猛進,供不應求產生超值利潤。房地產投資規模越大,房價越高,房地產業增加值就越大,對地方GDP的貢獻也勢必越大。這樣的效應反過來又倒推著市場參與各方忘情地在整個房地產市場進行不懈地博弈。
在熱鬧的表面下,長三角房價偏離了市場基礎價值,大大超過居民的承受能力,在長三角的許多城市,3口之家不吃不喝也要等上10多年纔能買套房。
物極必反,如今的長三角樓市就像一個『燙手山芋』,一方面,高漲的房價強力拉動經濟的飛速增長和迅速增加了當地政府的財政收入。另一方面,老百姓對房價頗多抱怨增加了社會風險。南京市一項非官方調查顯示,認為目前南京房價不高的市民為0。據浙江城調隊抽樣調查顯示,有84.6%的市民表示難以承受當地的商品房價格。
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