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新商圈 近看租價 遠看管理
近來天津市商業地產市場非常活躍,有10餘個新項目面市招商,同時,有關商業地產項目的研討活動也在接二連三。記者從這些商業項目的研討活動以及對有關專家、顧問公司有關人員的采訪了解到,天津市近來新亮相和進入招商高峰期的商業項目主要集中在市區和平路、小白樓區域;西南部奧城區域;東部衛國道區域;濱海新區及靜海等外圍郊縣。如老城廂11號公館、現代城、城市廣場、奧城國際區海逸心島、康達時尚廣場、順馳又一城、東方商業街、千佰匯、泰達時尚廣場、市民廣場等。
21世紀不動產天津顧問公司王新總經理等專業人士分析說,天津一些區域商業設施配置的不完善使市場存在較大商機,特性突出、管理深入細膩、定位准確的商鋪潛力很大。這些商業地產項目相對於住宅投資有較高的獲利空間,在調控市場中風險相對較小。
新上市的商業項目有商業中心、商業街,也有社區商鋪,其中商業中心類項目是新商圈的主力,投資這類商鋪一般價格高,回報也高。但是現在的投資者並不像以前那樣容易被打動,從21世紀天津顧問公司對投資者的調查來看,目前本市商用房租買者已經日漸成熟,他們不單要看新商鋪近三年的租金回報,還要了解開發商三年後將商鋪交給誰經營,其遠期業態組合及經營管理是怎樣安排的,這些投資者認可商鋪要養的經營思路,同時更重視長期的經營布局和管理規劃,所謂近看租價,遠看管理。
所以目前的商業地產項目都聘請有實力的專業機構來完成商業地產開發和商業運營的轉換及後期的經營管理。如時代奧城的奧城國際區,為了使建築形態及商業經營管理與國際接軌,其建築設計及整個綜合區的經營管理都聘請了各專業領域品牌機構進行經營管理,如商場及酒店公寓管理由仲量聯行擔任,寫子樓由第一太平戴維斯管理等。
特色商鋪 近看鄰居 遠看外來人流
在靜海日前舉行的『文化的西城,現代的東城靜海城市經濟發展論壇』上,靜海縣規劃等政府部門人士及南大經濟學博士劉玉錄等專家分析說,商業地產的價值不僅來自於商品的經營,更來自於該區域文化氛圍。比如靜海東區新建的『東方商業街』,其靜海城鎮規劃的『現代東城』發展思路,決定了它以『現代風格商業步行街』的定位思路,以及重視商業建築景觀氛圍、體現靜海歷史文化的業態組合。再如老城廂11號公館的定位就是根據老城廂區域的文化氛圍,把旅游景觀與商業地產有機結合起來,定位於能夠體現老城廂品質和味道的購物、消費休閑步行街。而位於華苑區域的康達時尚廣場則是以華苑社區和新技術產業園區市場需求,強調餐飲、運動、書店、休閑等時尚類業態組合。這些商業地產項目都是區域特點突出的特色項目。
王新等專業人士認為,特色商業地產是城市的風景線,商業街更是城市的明天,它和我們傳統觀念中的百貨公司、超市不一樣,有很強的地段及經營品種等個性特征。由於這些特色商鋪往往是針對特殊人群的,所以要保持這些人群的經久不息,就要有周邊建築及人文氛圍的配合,以源源不斷的吸引區域外消費人流。如東方商業街就要有吸引靜海周邊郊縣人群的能力,而11號公館作為旅游性質商業項目則更要有吸引來天津的外地人流的魅力,這樣纔能保證投資者的長久收益。
社區商鋪 近看交通 遠看業態
社區商鋪是今年天津市商業項目的一大亮點,除了海逸心島,重新規劃、全面亮相的太陽城區域『順馳又一城』大型綜合型商業項目也是近期投資者關注的焦點之一。作為區域商業設施的補充和提高,社區商鋪目前普遍被看好。
據顧問公司及順馳華北集團招商部門專業人士介紹,社區商鋪過去的主要功能是滿足一定區域內居民就近購物,但是在現代居住區中,僅有這些已經遠遠不夠,為了提昇居住品質,新建社區必須有超前的新型商業設施,以滿足人們日益豐富的消費需求。而這種商鋪除了要有方圓內人流量支持外,要有順暢的區域內外交通設施,使消費人群能舒適便捷的完成購物、消費過程,從而保證這些人的長久消費意願。
同時,投資社區商鋪,還要看這個商鋪的業態組合有沒有聚集人群的綜合功能,如消費環境是否優美、消費商品檔次和價格是否合理,娛樂休閑的設施及服務管理是否到位等等,即近看交通,遠看業態。
如又一城目前的交通相對於梅江區域就比較方便,周邊有衛國道、京津高速、京津塘高速,以及將建的地鐵二號線等外部通道,內部有社區多條放射道路通向各住宅組團。同時,針對今後區域的發展,該商業設施進行了適度超前的規劃定位,定位為集餐飲、休閑娛樂、商務度假為一體商業群。這些都體現了又一城外向型的商業特點,另外,其設1萬平米的地中海式的風情區,23個2—3層的單體商業及星級酒店的構成,也體現了比較豐富的購物與休閑功能。(王哲)
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