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隨著商鋪投資熱席卷全國的眾多城市,在高回報率的背後,『風險』這個比較抽象的詞在一系列的糾紛中逐漸具體化起來,讓人不由得注意到,在火熱的商鋪投資市場背後也存在著巨大的風險。日前,來自天津市三大房地產諮詢機構的資深人士——中原地產商務部總監容淑賢、21世紀不動產總經理崔晶雪和戴德梁行房地產顧問公司總經理趙勇,就目前商鋪投資中存在的八大風險,一一提出了化解的方法。
逐漸顯現的產權商鋪風險
人們認為『投入門檻低,且每月還可坐收穩定的租金,以租養鋪,這樣的投資會帶來長達數十年的高收益』,甚至表示『就算發生最壞的情況,也還有房產證在手上,最多是損失了租金收入,商鋪的增值能通過轉讓拿回投入的錢』。
事情真能這麼樂觀地發展下去嗎?人們投資商鋪無非是希望商鋪能夠增值,但是,商業地產具有不同於住宅、辦公樓的特性,商鋪是商業租戶用於經營的空間,它的價值不僅體現在土地價值上,還體現在它能為經營者帶來怎樣的經營條件,這種價值提昇是通過商業地產的定位、規劃、招商和經營管理來實現的長效增值。例如,一個商場,建成後的頭幾年,往往處於市場培育期,平均租金水平相對較低,但是,經過長時間的市場培育,通過租戶調整、宣傳推廣、客戶服務等一系列手段,商場的知名度、客流量等都獲得提昇,租金水平就會穩步攀昇。租戶願意承受的租金水平不是絕對的,而是取決於它租用了這個商鋪所能產生的經濟效益。這種租金水平的提昇,即商鋪價值的提昇是另一個方面營運增值。中小投資者僅了解上述的風險帶來的危害是不夠的,還需要對項目的更多宏觀、微觀的細節進行詳細分析,並作好前期的預防工作來避免風險。
八大風險與破解對策
1 開發商的信用和管理風險
目前產權商鋪取得投資者信任的,比較普遍采取了『售後返租』形式。一般來說,越是自有資金和流動資金缺乏的開發商,越喜歡搞這種售後返租的銷售行為,一旦其資金鏈出現問題,購買者的投資回報就無法得到保證。甚至一些信譽不良的開發商只給付一年租金回報後,就沒有辦法繼續給付。『賣出去的商鋪潑出去的水』。人們要警惕:開發商銷售完畢,拿了錢就走人,沒有協助經營,前期宣傳與後期管理嚴重脫節。此外,商場整體營銷沒有加上,商場不統一進行季節性或節日性活動,難以積聚消費者人氣。甚至一些經營不好的商鋪退出後,沒有後續者經營,閑置商鋪的數量如果不斷增加,對周邊商鋪將帶來相當不利的影響。大量購買小鋪位的投資客們期待的巨額回報根本無從談起,更別提回租期滿後,後期管理的到位了。此外,一些開發商故意誇大投資回報率,使購房者投資回報根本無法實現。另外,商業與地產危險的『兩張皮』現象,還會在商業地產開發商和經營商、物業管理商三方存在不規范交接,這樣都為未來的經營埋下後患,生出扯不清的三角債。
對策:經營管理是商鋪投資成敗的關鍵。所謂商鋪,有『商』纔有『鋪』,一個無商家經營的鋪位,其價值為零。地段相同,業態一致,但不同的經營管理水准決定了商鋪價值的高低。現在的商鋪除非整體出租給龍頭大型商家,一般都要面對發展商自己招商和經營管理的問題,而現時一些商業物業的發展商,卻不擅長商場的招商和後期的經營管理,總希望找到一個能乾的代理商幫其分割出售後就一走了之。因此,人們投資商鋪,一定要選擇信譽良好,且具有統一、強大的經營管理能力的開發商,要多了解開發商的信譽,了解其過去開發項目的業績和管理能力。
2 商鋪招商定位模糊和過度炒作的風險
產權人或開發商的策劃和招商能力有限,沒有經過詳盡的市場調查盲目興建,定位模糊,宣傳沒有達到預期的效果,招商困難。而開發商經營業種業態因招商困難胡亂安插,造成商場業種業態混亂。例如,女裝內衣的商鋪與男裝西服的商鋪比鄰,濃煙滾滾的餐飲攤位與排斥異味的茶葉作坊相對。此外,一些招商過程中還存在著熱炒商鋪提前『透支』昇值潛力的弊端。商鋪的炒作一般有兩種形式。一是炒家通過低價購進商鋪,高價售出後賺取差額。二是在項目剛開始招商期間,職業炒家整租幾十個鋪位,然後分租給其他商家,分租的租價大多高於整租的價格,如果項目很吸引商家,便能很快分租出去,且價格可以抬高賺取差價。而一旦項目不被看好,商家不願貿然進駐,『炒鋪團』可以低價租給熟識的商戶,或乾脆找來親戚朋友先把鋪子開起來,營造商鋪搶手的假象以吸引商戶。經過『炒鋪團』短期炒作後,虛高的租價令商家很難平衡流水和收支,商戶更換頻率過高,導致市場流動性過強,商鋪品質無法得到保證,人氣很難聚集,商鋪經營出現惡性循環。更有甚者,一旦商鋪經營困難,『炒鋪團』租用的大面積商鋪集體退租,其他商家的利益將受到嚴重侵害。
對策:因此,商戶們在選擇商鋪時應該對商場的狀況作一定的了解,准確判斷市場和商鋪未來的價值性,避免盲目跟風。普通投資者要對一些炒作行為警覺。
3 商鋪的硬件及交通條件帶來的風險
一些投資人因為沒有豐富的經驗,在買商鋪時只考慮價格,認為只要價格合適就行了,但是商鋪的價值最終是要通過租賃實現的。而租賃就要考慮租給誰,不同的租戶對商鋪有不同的要求,比如,開餐飲的需要有上下水、動力電、煤氣、排煙設施,而有些商鋪設計上有不足,等有人想租賃並提出這些問題的時候,投資人纔發現問題。商鋪選址也是至關重要的。如果公交、地鐵、快速路、停車場等交通線路或設施不利,將使人流路線不理想,嚴重影響經營。交通條件往往意味著可能到訪客流量的潛力。
對策:人們要考慮到商鋪的設計和能源狀況等,包括面寬、進深、層高及對消費者的有效引導,還有水、電、煤、污水排放等技術性內容,以上因素對商鋪的功能影響很大。投資人在買鋪的時候,一定要在合同條款中將以上配套問題寫清楚,力爭做到有備無患。投資商鋪考慮的因素非常多,即使是同一個項目的不同位置的商鋪選擇就是一個『技術』難題。如拐角的位置往往是很理想的,它位於兩條街道的交叉處,可以產生『拐角效應』,三岔路的正面位置的商鋪也是非常理想的店鋪。
4 商圈不佳與消費資源不足造成的風險
商情是指商鋪所在地區的商業環境、商業競爭狀態及所吸引的主要客戶群的規模與覆蓋范圍等。商情闡釋的是商鋪所在地區的『宏觀』商業狀況,客流量是針對商鋪價值的『微觀』量化。一般來說,一個5萬平方米的大型商業設施可以承擔周邊20萬人口的消費量。對一些中小城市來說,這種大型商業設施周邊可能本地居民消費資源不足,因此要注意控制規模,並選擇在外地流動人口較多的地區。一些新商圈也要注意其規劃前景,一般它們的成熟也需要若乾年,在這裡開鋪,必須要有能堅持長期經營的實力。
對策:投資商鋪要考慮當地居民生活水平與商場的檔次是否匹配。如果當地人口消費量不足以支橕商場的營運成本,還要考慮是否有足夠的外來消費人口。在商圈變動過程中投資商鋪,就如同買股票一樣,成長性是一個很重要的考慮因素。在已經成熟的商圈投資商鋪,其成長空間非常小,因為開發商的開發成本很高,所以銷售價格也非常高,而且銷售價格是根據目前租金確定的,因此投資價值不大。而如果選擇正在發展中的商圈,也許前兩至三年投資回報不理想,但是,隨著商圈的快速發展,商鋪的成長性將非常好,因此,這裡的商鋪就是值得投資的『績優股』。
5 投資者自營『養鋪』風險
投資者如果是首次經商,處於創業摸索期,容易失敗。例如,商品組合不符合潮流,容易產生存貨;難以掌握消費者心理,品位不合消費者需要;常忘了自身投資的金額,造成成本低估;對市場和周圍消費水平估計不足。而投資者如果不懂養鋪技巧,生鋪可能就不能作成熟鋪,就會形成投資風險。而生鋪要成熟需要一段時間,投資回報率較低。生鋪必須慢慢培養自己的品牌、渠道與購買人群。因此,投資生鋪需要承擔更多的風險。即便是一些生鋪選在了成熟的老商圈中,也不要以為很快就能借勢,因為這裡商家競爭實力更強,生鋪可能還沒有成熟起來就會被強大的對手打敗。
對策:投資商鋪,選對有前景、毛利高、成長性好、良性競爭的行業是非常重要的。行業前景不佳、毛利薄、惡性競爭的商業難以維持穩定、堅挺的租金,因此倒閉或轉行的風險也會加大。投資者還可通過互聯網、專業書籍等評估所投資商鋪的行業發展潛力作為投資決策重要依據。
6 商鋪投資者轉租的風險
在轉租中,可能遇到市場變化帶來的商鋪貶值的風險。找到了轉租對象後,可能對方缺少扭虧為盈的能力,可能會帶來進一步拖欠租金的風險。而高質量的租戶,可以承受更高的租金,可以簽訂更長更穩定的租期,也擁有更好的誠信度。對於投資期樓的投資者,在投資之前一定要清楚了解商鋪是否已經出租、租戶質量如何,這些是非常必要的程序,否則一個商鋪地段再好但出租不出去,也是沒有投資價值的。
對策:因此投資者要注意考察轉租對象的信譽和實力,盡量找一些有品牌實力的商戶簽下長期租約。套現能力是評估一個商鋪價值的重要指標。產權和經營權獨立、租客如雲的獨立式商鋪是投資高手的熱門首選,這種商鋪一鋪一商戶,投資者可以順利實現轉讓、轉租,成功套現,在商業旺區內業主還可以向租戶收取高額的『建設費』或『頂手費』。經營權不獨立、一個商戶對應很多業主的商鋪,一旦出現租賃矛盾等糾紛,將增加套現風險。
7 產權商鋪的資金成本的風險
商鋪投資回報率是通過淨投入與淨產出之差來計算,投入中除了投資者的購買投入外,還包括稅費、貸款利息、物業管理費用、取暖費用及折舊費用等,同時還受制於通貨膨脹帶來的價格貶值、央行加息後造成的利差,以及商鋪的一定空置期等多方面因素。隨著央行加息,人們的貸款投資成本也在加大,必須考慮資金的來源和代價。商鋪投資者如果指望以租還貸,風險比較大。商鋪貸款額度一般不超過擬購商業用房評估價值的60%,貸款期限最長不超過10年。投資者應量力而行選擇適當的按揭成數及年限,充分估計未來的收入水平及支付能力,否則,一旦出現不能支付的情況,損失是比較大的。商鋪初始售價的高低,將影響商鋪投資的收益。商鋪初始售價越高,投資收益率越低,資金風險也就越高。
對策:資金成本風險是投資產權商鋪最容易被忽視的。人們不僅要看到商鋪價值提昇是一個動態的過程,而且還要注意商鋪周邊房地產發展的狀況及趨勢將對商鋪起到的作用。商鋪投資作為房地產投資的一種特殊形式,要充分考慮房地產價格變動及資金佔壓的成本。
8 政策和政府規劃的風險
對於產權商鋪,實際上國家歸納出的非法集資種類第二類就是對物業、地產等資產進行等份分割,通過出售其份額的處置權進行高息集資。部分銀行已經停止了對產權式商鋪的按揭業務。其他銀行也加大了對產權式商鋪的按揭監管力度,按揭比例也有所提高。政府主管部門也加大了對產權式商鋪的審批力度,要求其商鋪的分割要有明確的限制,並且要實體分割、要能夠獨立經營。建設部2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》中明確規定:房地產開發企業不得采取售後包租的方式銷售未竣工的商品房。此外,一些商業設施經過幾期招商,會遇到不同的政策限制,或者一些零售商品商鋪變更為餐飲服務類商鋪,會遇到衛生、消防等不同的審核手續。政府規劃部門也會給商鋪投資者帶來損失。例如一些城市正在進行拆遷改造,而投資者並不知道看中的門臉商鋪屬於拆遷讓路之列。這些會給沿街商鋪的經營者帶來負面影響。一些舊商鋪如果屬於危房,其轉讓協議將無效。還有一些城市的風貌建築商用房也有嚴格的審批程序。
對策:投資者盡可能通過各種渠道了解相關政策和規劃,防患於未然。城市發展規劃是影響商鋪地段價值的重要因素,一個本來位置較偏的商鋪可以因為地處地鐵出口而價值倍增,一個位於商業旺區的商鋪也可能因為新修的立交橋而敗落。因此,多關注城市規劃政策,對降低投資風險、提昇昇值空間大有裨益。(劉英潮)
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