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近期,隨著多項調控措施的出臺,住宅投資熱潮開始冷卻,部分投資客開始關注商鋪投資。但筆者認為,商鋪投資與住宅投資相比更復雜、標的更高,一不小心就可能陷入被套、被宰的被動局面,而且很難翻身。所以,在移師商鋪投資市場之時,前期的市場分析萬萬少不得,這項工作做得踏實與否將直接關系到日後投資的成功與失敗。此事既要膽大又要心細,還要有嚴謹的專業知識和對宏觀經濟發展軌跡的掌控。
商鋪投資究竟有沒有可以依循的規律或法則呢牽筆者根據近年來在商鋪市場的運作經驗,總結了投資商鋪必須了解的六個方面,現提供投資者參考。
要了解商鋪投資市場的宏觀前景
現在,上海的商鋪投資市場已經開始進入新一輪的投資熱潮。其一,房產市場中住宅投資力度的減弱,為商用房產的投資帶來了巨大的空間。住宅投資的回報率有明顯的下滑,不再是皇帝的女兒不愁嫁。反觀商鋪板塊的投資回報率,不僅穩固地堅守著8%一12%的回報空間,而且由於政府加大了房產市場中各方面的監控力度,使得商用不動產市場的想象空間陡然放大,這對於投資者無疑是一個巨大的利好因素。另外,隨著中國向國際金融業、房產業、零售業、服務業等行業全面開放,商用房產的消費大戶們將在上海上演一場爭地大戰,使未來的上海商鋪物更稀、價更貴。
要了解區域市場的大致走向
僅僅明白了商鋪市場的宏觀趨勢遠遠不夠,還要分析區域市場的情況,否則就很難著手投資。原因很簡單,並不是所有的商鋪均能產生良好的經濟效益,也不是每一個商鋪都適合投資。在上海,地域的差異性將決定投資收效的高低和快慢,甚至可以決定成敗。雖然近幾年市場的總體走勢較為理想,但是,投資,畢究還是必須將規避風險放在首位的。
目前,上海的商鋪熱點是隨著城市規劃而不斷變化發展的。在城市的中心區域,商業網點的更新將產生出新的商鋪投資之機,這在業內被稱為重新洗牌。如南京東路被定位成TOP SH OPPING ST後,原來的那些不符合其新要求的商業單位都將被請出此列,另作安排。這樣南京東路對現時適合加入者而言將是上佳良機;對那些被請出者同樣也是一次難求之緣,可以用更小的代價得到更大商鋪發展的商機。至於對廣大渴望參與商業活動或商鋪投資者來講,也多了一次成功的機會。正如,家喻戶曉的『華亭服飾街』的變遷史一樣,已成為今天上海商鋪故事中的經典之例。
此外,上海的『一城九鎮』藍圖以及五角場、真如等一批城市副中心區域的崛起,也將帶動此類地區的火爆,提昇商鋪投資空間。加之住宅樓群的不斷向外擴張,居住人群的不斷外移,商業社區也隨其興旺起來。這類城市區域的變化,也是投資者必須關注的焦點之一。
要了解商鋪所在地段的具體情況
一般商業效益好的商鋪都在商業的主要街道上,其相對價格也較高,追捧者眾。而在其兩側或左右的副街區,則商效和租售價就要相差許多。雖然鋪價低了些,但是其投資回報的周期也長,比之前者主街的優勢則小得多,此外,對今後的再轉手也不利。另外,商鋪在一個街區中因其所處的方位的不同,也有很大的差別。如處在轉角的和底層的,其投資需求就高,其效益也好。反之則大相徑庭了。還有該商鋪所在區域的居住率、居民層次及消費習慣與消費力度、交通便捷程度與人流量等各類硬性指標對投資也有著至關重要的作用。通常人流量大,交通方便,周圍居民多的商鋪投資成功率就高;相反則小。
要了解商鋪所在的物業
通常物業品質高的商鋪,其商業環境中的層次就高,裝潢裝飾、周圍人文環境、停車場、業種的整合分布、基礎配套設施、物業管理也會比較完善和規范,其經營相對更容易更方便。當然,對於投資經營者,進入的門檻也高。一旦其商業經營的氛圍成熟,其後商鋪價格的上漲力度必定也強,轉手也就更容易。這類商鋪主要是目前新建小區的配套商業設施和大樓裙房以及現時正在營運中的商場等。
要了解商鋪的市場定位
了解商鋪的定位,可以預知投資對象的成功率。定位與周邊人群、商業情況相吻合,不衝突的則成功率高。商鋪的內在布局科學化、人文化、現代化程度高的成功率也高。投資商鋪所在的位置顯眼,進出方便的成功率更高。俗話說:一分價錢一分貨。這種條件的商鋪無論是作為投資或租用,其價格雖然較高,但未來的『錢途』也更光明。
要了解規避風險的方法
投資前要非常清晰地了解和掌控住投資力度與綜合財政平衡的關系,建立起規避風險的體系。盲目跟風,憑感覺投資是很難成為真正的贏家。
上述各點是商鋪投資中的一些基本要素。隨著商鋪投資市場中新元素的不斷增加,投資概念也會不斷地被擴充和發展,因而,作為投資人也要緊跟市場,強化學習,這樣纔能獲取理想的回報和可觀的收效,纔能在異常激烈的投資競爭中成為常勝將軍。
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