如果消費欲望和心理預期沒有做出明顯的調整，指望房價大幅度地下降不但是不切合實際的，而且也是反市場經濟規律的。

　　什麼纔是有益的真話？

　　最近有媒體以醒目的標題登出消息說：易憲容預測北京房價將下跌30%，上海房價將下跌50%。

　　後來我看到易憲容的這篇文章，發現他的原話是：『上海房價應該下跌50%，北京房價也應該下降30%，否則，國內房地產價格要得到穩定、房地產投資過熱要得到抑制是不可能的。』

　　學過經濟學原理的人都知道，『將下跌多少』是實證性判斷，而『應該下跌多少』則是規范性判斷。這兩者根本不是一回事。

　　如果有記者問我希望房價有多高，我可以只考慮自己作為住房消費者的利益(並且這樣很容易獲得廣大低收入者的支持)而不負責地說：我希望北京的商品房平均價格保持在每平方米2000元，上海的商品房平均價格保持在每平方米1500元，或者說我覺得北京和上海的商品房價格都應該下跌90%，每一個人都能住上寬敞稱心的住房(而我本人也能早日實現300平方米郊外別墅加200平方米私宅花園的夢想)。如果我這樣說，是不是就算是替大眾代言了呢？

　　如果這樣說話，就完全脫離了轉型經濟的社會制度背景，背棄了經濟學原理和市場法則，這種不顧現實需求狀況的空話顯然不是經濟學家的語言，而有可能是社會幻想家的『烏托邦』、政客們的空頭支票、倫理學家的一相情願，或是偽道德家的一派謊言了。

　　財富積累期的欲望與預期

　　中國是世界上人口最多的國家，中國城鎮(尤其是大都市)的住房問題是一種綜合反應，其中既有由來已久的歷史積淀，也有當前住房消費的有效需求過於集中以及外來投資者獲利預期高漲等多種原因。我堅信，中國城市居民的大規模購房行為纔剛剛開始，如果沒有過度抑制和嚴重金融衝擊的影響，這種大面積的房價穩定上漲(在少數大都市中每年上漲幅度接近或者不低於當年GDP的增長率，2%至10%的上漲幅度完全可以看作是較為正常的市場反應)至少還將持續二三十年的時間。

　　不久前，我曾在《房產壓抑與聚合效應》一文中提出：對房地產有效需求的急速擴張是一部分領先者欲望擴張的現實反應，從心理感受和滿足虛榮心的層面上說，私人購買的商品住宅能夠較為直觀地展現出住宅主人的經濟實力、社會地位和文化品位。

　　目前在中國大部分中等規模以上的城市中所呈現出的對商品住宅的旺盛需求，一方面體現出這些城市居民可支配收入水平的顯著增加，另一方面則反映出經過數十年擠佔和壓抑的私人空間佔有欲和滿足『體面居住』欲望的衝動正在得到大面積的釋放。

　　我還把建國50多年來的住宅消費滯後狀況簡稱為『房產壓抑』，如今對房地產超乎尋常的旺盛需求，正是過去數十年長期壓抑和滯後在當今住宅市場化大規模擴張階段的集中體現，其中包含著財產制度的變遷、市場交易程序和交易手段的契約化和法制化、投資渠道的相對稀缺和不穩定等諸多因素。在中國，以家庭為單位的居民消費重點已經開始從一般耐用品(比如家用電器、電腦和數碼產品等)轉移到汽車、房地產等大宗動產和不動產的消費或投資。因此我傾向於把房地產價格的超常飆昇看作是一種包含著諸多因素的『聚合效應』。

　　我曾經提及：企望人人都能擁有較為『體面的』(比如在城市生活較為便利的地理空間范圍內，戶均150平方米以上)的舒適型商品住宅，則是不太現實的追求。因為這不僅僅涉及到現實購買力的問題，而且涉及到城市佔地規模過大，由此引發通勤和實際交流成本過高的問題。

　　歸根到底，『住宅達到滿意的程度』這一目標是沒有止境的。20世紀80年代中期，有不少人曾經信誓旦旦地聲稱：如果我這輩子能夠住上兩室一廳的住房(大約在60?70平方米左右)就死而無憾了。可是如今有些已經住上三室一廳或四室一廳(一般不低於90平方米)的城市居民仍然感到不滿足。如果消費欲望和心理預期沒有做出明顯的調整，指望房價大幅度地下降不但是不切合實際的，而且也是反市場經濟規律的。

　　上海樓價的冷靜判斷

　　在國內外輿論紛議上海房地產市場存在泡沫現象時，上海本地專業人士卻表現出相當理性的態度。上海市房地產經濟協會副會長、上海中天行房產機構總裁姚鴻光說：『泡沫論的依據是上海房價收入比和空置率。14?1的房價收入比，是國際警戒線。1990年的東京和1997年的香港地產泡沫，都是在這個警戒線上破裂的。但是，上海的市場不僅是上海人的上海，更是外地人、境外人和外來但已入上海籍的新上海人的上海。這些人也是購房主力，收入也相對可觀。至於空置率，上海市統計局發布的《上海住宅空置及出租現狀調查報告》顯示，上海的住宅空置率為2.7%，出租率為7.2%，和國際上的一些參考標准相比，呈現「雙低」的特點。所以泡沫論也根本是不成立的。』姚鴻光認為，泡沫不泡沫關鍵看市場需求是不是真實的。

　　上海市天地行營銷有限公司董事常務副總宋捷說：『大勢看來，上海房地產市場是健康的。崩盤更是不可能的。香港、日本經歷了幾十年的發展纔崩盤一次，國內連基本的居住問題都還沒有解決。』據悉，天地行銷售的樓盤『蘇堤春曉』，最近開出來的樓盤均價已經不菲，依然賣得很好。宋捷說：『60%的樓盤是外地、境外人士購買的。值得注意的是，160-190平方米大房型的房子居然先賣完。很顯然，這是為了自住，並不是為了投資。可見需求是真實的。』

　　對房地產價格的關注，主要來自兩個角度，一是房地產價格大幅波動會對國民經濟整體產生衝擊；二是房地產價格過高對人們購房承受力形成壓力，影響福利水平。

　　國內關於房地產價格是否正常的爭論?往往是從不同的角度或背景來看待的。認為價格過高的理由，一般是房地產投資和價格上昇快，遠超出了收入的增長速度；而認為局部地區房價不合理的觀點，是從行業內部結構和區域結構上考察的；認為價格沒有問題的觀點，一般是從行業的長期發展和行業引導的角度予以分析的。

　　目前，市場上無論是存量房還是增量房價格，都呈現出明顯的攀昇現象，城市居民在心理預期上已經牢固形成了房地產價格將持續上漲的觀念。即便在行政乾預和稅收政策等一系列配套措施的抑制和影響下，樓市價格出現暫時下跌，也不過是把內在的房價上昇延滯到稍後一段時期而已。

　　房地產市場的發展，關系到宏觀經濟、社會福利和城市居民對政府工作的滿意程度，面臨價格快速上漲、結構性矛盾持續突出的情況，政府有關部門已經把對房地產市場的調控列入重要議題，並且已經采取了一系列調控力度很大的措施，這些調控手段的社會效應和實際效果，將受到市場和時間的考驗。(作者為中國體制改革研究會公共政策研究所副所長、北京大學外國經濟學說研究中心副主任)