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一、房地產成本分析
房地產成本對於供應方來說是生產成本和交易成本,對需求方來說主要是交易成本和消費成本。
構成房地產生產成本的主要有購置和開發土地費用、房屋(包括小區環境)建設費用、管理費用和財務費用。『九五』時期,上海土地價格沒有形成價格指數,但是從市場來看,1996年至1999年中心城區土地價格呈下降趨勢,新建城區呈上昇趨勢,總體上趨向平穩。2000年中心城區和新建城區土地價格都呈上昇趨勢;自1997年以來,上海物價指數連年呈下降趨勢(以上年為基數,1996年上昇5.0%,1997年至2000年分別下降1.2%、4.9%2.7%和3.6%),因此,同一品質的造價標准變化不大,造成成本差異的主要是房地產品質。1996年至2000年,上海商品房平均造價見下表:
從上表中可以看出,1998年平均造價高於其他年份,主要是1998年竣工的辦公用房和商業營業用房造價較高。1997年住宅平均造價較低,主要是當年外銷及高檔內銷住宅竣工面積較少。1996年高檔住宅竣工面積佔全部住宅竣工面積的9.9%,1997年僅佔4.3%。1998年以後主要是小區環境投入的增加。
1998年以來,房地產開發企業管理、財務費用和經營成本的比例越來越小。1996年至2000年房地產開發企業管理、財務費用分別是經營成本的21.36%、21.59%、20.85%、18.36%和14.41%。
從上述分析可以看出,影響『九五』時期上海房地產價格變化主要是市場供需狀況。
二、房地產市場供需狀況分析
房地產供應和需求各自自身狀況,我們在前兩章已進行分析,供需的實現主要體現在市場交易。我國實行房地產交易登記制度,由於登記有一種滯後性,所以我們從當年竣工狀況和銷售狀況進行分析。『九五』前兩年,上海房地產銷售面積不到竣工面積的一半,除住宅略過半外,其他各類房屋銷售率相當低。『九五』時期後三年,上海房地產市場銷售面積急劇上昇,1999年和2000年上海住宅銷售面積均超過當年竣工面積。2000年辦公用房和商業營業用房銷售面積也超過當年竣工面積的50%。詳見下表。從上表中可以看出,住宅交易量急劇上昇主要是住宅市場遠遠沒有飽和,上海城市居民需要改善居住面積和居住質量的欲望相當強烈,在居民收入逐年提高,包括公房出售所得收益,和政府刺激住宅消費(如公房出售給居住居民、減少交易成本、金融提供全力支持等)推動下,居民消費欲望迅速上昇,而此時住房價格也逐漸和居民收入相適應。見下:
80年代是香港居民購房的踴躍時期,90年代後期上海職工和80年代後期香港一般工人年均收入可購房面積見下表。
從上表中可以看出,『九五』後期上海城鎮居民人均可支配收入可購房面積已超過香港80年代水平。按戶均收入來說,2000年上海城市居民戶均年收入可購9.86平方米住房,如按香港80年代每套住房42平方米的標准來看,上海城市居民住房收入比為4.261,如按每套60平方米來看,住房收入比為6.081。
這說明目前的住房價格已被市場認可並接受。不僅如此,居民在可能的條件下已接受高價高質的住房。從中房上海指數(住宅)來看,1995年至1999年指數連續呈下跌趨勢,2000年纔微昇。但居民實際購買住宅平均單價卻逐年上昇,2000年平均購買住宅價格為3285.6元/平方米,比1996年上昇39.0%,見下表。
從上述比較分析中可以看出,上海房價仍有上昇空間。
三、『十五』時期房地產價格趨勢
房地產價格主要受房地產成本和市場供需狀況的影響,市場需求主要受市場飽和狀況和支付能力影響。飽和狀況不僅僅是量的關系變化,同時也是質的關系變化。支付能力不僅僅是經濟承受能力的問題,同時也是心理接受能力的問題。
房地產生產成本『九五』時期總體上較穩定,沒有多大變化。但是『十五』時期變化較大,其中主要是土地價格,我們認為自2000年起至『十五』時期前三年,土地價格將直線上揚,反映到房產上,受土地成本的上揚,2002年以後上市的房地產成本將有一定的上昇。『九五』時期上海房地產建築材料基本上是國產的,此時建築和裝飾材料價格指數呈下降狀況。『十五』時期,中國加入WTO後,進口材料價格將逐漸下降,但下降後的價格仍將超過國產材料價格。2002年以後建造的房地產如用進口材料,勢必在質量提昇的同時,材料成本也將上昇。上海城市經濟越接近實現四個中心目標,其勞動力成本越高。從這個意義上看,『十五』時期上海勞動力費用將逐年上昇。因此,『十五』中後期建造並上市的房地產成本將比『九五』時期高。
從市場供需狀況來看,我們認為,2001年新增供應量將不會超過2000年,但2002年以後新增供應量將超過2000年,尤其是2002年將接近或達到1997年水平,整個『十五』時期將在8000萬平方米左右,略超『九五』時期新增供應總量。『九五』末期2000年,上海新增商品房空置面積達1250萬平方米,因此『十五』時期商品房總供應量將超過9000萬平方米,住宅將佔85%左右,達7500—8000萬平方米左右。
『十五』時期市場(主要是住宅市場)主要是住房條件改善對新增住房的需求、人口增加對新增住房的需求和拆除舊房對新增住房的需求。上述需求最重要的是住房條件改善對住房的需求。住房條件改善能否實現,關鍵在居民資產的積累和收入的提高。『十五』時期上海城鎮居民人均可支配收入的增加,這是肯定的,而城鎮居民資產中有近億平方米居住房屋不動產和近億平方米可轉換成資產的公房使用權,總體上住房消費支付能力遠遠超過『九五』時期,因此我們認為需求是可以實現的。但是,由於居民收入的不均衡性和變化性,『十五』時期將大於『九五』時期,其一是收入高低差距將進一步擴大,高收入群體受全球經濟和行業經濟不確定性的影響,將有變化,我們開發企業開發的房地產(住宅)產品要注意這些變化。
從供需狀況看,『十五』時期總體將趨向平衡,不可能出現90年代中期這樣供遠大於求的狀況。
從成本和供需狀況看,『十五』時期上海平均房價將超過『九五』時期,這一點是肯定的。
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