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每平方米高出全國水平2700元,北京成了眾人皆知的『高價莊』。最近,關於北京房價過高的議論又引起了人們的注意。
年前,人們關於北京房價的討論可謂是火爆。一種說法是,北京市將出臺一些優惠政策,對北京市的房價進行乾預,有人預言:北京的房價馬上就要降下來。還有一種說法是,雖然北京房價非常高,但是市場行為,無可非議。
業界有這樣幾種聲音:一是北京住房市場缺乏宏觀調控,土地開發無序無度導致北京房價成本過高。二是作為首都和經濟活躍地區,北京有必要保持高房價來減少外來人口的過度流入。高房價能對外地人進京就業制造一個要素瓶頸,以制止外地人盲目進京。三是北京良好的經濟發展形勢也在一定程度上支持北京的高價,北京房價與北京的經濟發展水平是相吻合的。四是北京的房價之所以成為『高價莊』,是因為北京不是一個簡單的地域概念,而是全國人民的首都,不誇張地說,全國甚至是世界各國的消費者在此購買房子。
北京市市長劉淇認為,北京房價高最主要的癥結在於地價高。他說,北京的房價主要由3塊組成,建造費用管理成本和統一的稅費這兩塊對於房地產開發商來說都差不多,而主要的差距還是在地價和市政費用。據測算,北京市商品住宅項目的毛地價水平大致為:離市中心最近的地鐵環線以內約為每平方米700元至950元,即使是東、西、北四環及南三環以外也需每平方米600元;而地價在整個房屋成本中的比例可以達到三分之一。劉淇於近日提出,今後北京將采取控制地價、建大量經濟適用房等措施以降低房價;將出臺一系列的條例法規以降低地價,同時還將成立土地交易和土地儲備中心,由政府審批的土地要嚴格地進行公開、公正、公平的招標。政府還將根據市場經濟的規律,對房屋價格的利潤構成給予適當的約束,以降低房屋價格的利潤率。
北京房價之所以成為『高價莊』,一個最主要的原因是房地產市場結構不完善,市場結構不合理:只有一級市場,而佔有相當比重的二手房交易卻幾乎是空白。這與上海已經拉開了相當大的差距,並形成鮮明對比。
從2000年10月份至2001年10月份,北京二手房交易量只有3600多套,不足30萬平方米,在北京的房地產交易中,連2%都不到。而在上海,截至2001年10月份,二手房的交易量達到了1105萬平方米,佔到上海房地產交易量的39%;
供應量直接決定了二手房的價格。上海二手房的平均價格是每平方米2369元,遠低於每平方米4212元的一手房價格。由於一手房價格居高不下,很多人就選擇了購買二手房。
而在北京,房地產市場結構嚴重失衡導致供求關系的嚴重失衡,大家都衝著新開發的新商品房而去,不僅造成新開發的商品房居高不下,也使二手房成了緊缺資源,價格高昂,多數二手房的房價直逼新房的價格。在北京朝陽區二手房的均價達到了每平方米4538元,而商品房的價格也不過是每平方米5894元。
北京市一家大型二手房公司負責人認為,北京對放開二手房交易有顧慮,擔心引發其他事宜,所以遲遲下不了決心。他還透露,由於北京有大量的中央、軍隊、大專院校等單位的二手房,上市又不是北京市所能拍板。
二手房房源比較少、交易不順暢、價格居高不下,使得一部分人即使沒有多少錢,也只好咬牙去買高價的一手房。如果有充足的二手房上市,並能作銀行按揭貸款,那麼二手房市場一定會對一級市場形成較大的衝擊將是難免的。
回過頭再看上海,正是因為上海二手房交易的火紅,纔使得上海房價趨於合理。以致北京房地產巨商潘石屹也坦言,上海利潤空間太小,至今都不敢貿然涉足上海房地產市場。因此,較之北京高昂的房價,上海之所以保持適宜的房價,上海的二手房市場可以說起到了穩定房價的作用。與北京還沒有松綁的二手房市場相比,上海二手房市場以極快的速度在增長。1996年,上海的二手房交易量只有256萬平方米,2000年就達到了1000萬平方米,而去年則預計可能達到1300萬平方米。因此,如果北京市有關方面能加快二手房的上市與流通,北京『高價莊』的房價肯定會從高空衝下來,給老百姓一個實惠。(楊明煒)
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