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因為二級市場的交易是在公平、自願、平等的基礎上實現的,它能夠體現出真正的供求關系,因此只有二手房的價格纔能真正體現房產的真實價值。如果真正站在市場的角度,二手房的價格受以下一些因素的影響:
1、折舊率。房屋竣工後即進入折舊期,混合一等結構房屋折舊期限為50年,每年的折舊率扣減2%。
2、戶型。舊房的戶型落後,功能陳舊,『三小』套型(小廳、小廚、小衛)扣減10%。
3、樓層。以小高層為例:1層和2層為基准價,5層和6層扣減3%,7層扣減5%,3層和4層為加3%,若是頂層則扣減5%。
4、朝向。朝向如無朝南外門窗,扣減5%。
5、小區環境。無物業管理和非獨立封閉分別扣減5%,省、市重點小學區加15%。
6、心理因素。人們一般不願意購買二手房,會有難以逾越的心理障礙,扣減8%。
實例驗證:某住宅1990年建成,此房位於2層(共7層),建築面積51平方米,屬二級地區,房屋結構為混合一等。屬於『三小』套型,-10%,折舊率12年×(-2%)=-24%,樓層-3%,朝向:南北,非小區和無物業管理:(-5%)+(-5%)=-10%,重點中小學區:+15%,心理因素-8%;而當地商品房價格為4500元每平方米,計算:4500-(4500×24%+4500×10%+4500×3%+4500×8%-4500×15%)=2700元/平方米。
上例中二手房價格是從當地的商品房價格求得的,反過來,消費者也可以從當地成交的二手房價格推算出商品房的真實價格。(朱婧)
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